Новостройка рассыпается по частям: что делать жильцам?

И хотя застройщик пообещал отремонтировать разрушенный фасад, жильцы говорят, что в доме выявляются и другие проблемы — трещины внутри и снаружи, что провоцирует сквозняки в квартирах. Они написали заявление и направили его в ГАСК, чтобы специальная комиссия выявила причины трещин и обрушений.

В этой ситуации остается загадкой, почему на многоквартирные дома такой короткий гарантийный срок, ведь это не способствует соблюдению качества в строительстве

И оно хромает. Яркий тому пример — крен новостроек в микрорайонах Алгабас и «Зердели-6» в Алматы пару лет назад. Жителей одного из домов в Алгабасе даже пришлось переселять в арендные квартиры, чтобы полноценно провести восстановление здания. А в случае с домом в «Зердели-6» даже после ремонта стоимостью в 200 млн тенге некоторые проблемы, по словам жильцов, так и не были устранены…

Короче срок — меньше проблем

Свое мнение на ситуацию высказал Юрист Сергей Уткин. По его словам, закон четко не регламентирует гарантийные сроки на многоквартирные дома. Подрядчики в договоре на возведение дома могут сами прописывать гарантийные сроки, которые должны быть не менее двух лет. А могут не прописывать, тогда продолжительность срока гарантии, согласно п. 1 ст. 665 ГК РК, будет составлять 10 лет со дня принятия объекта заказчиком.

— Но застройщики и подрядчики обычно не дураки и в своих договорах предусматривают меньшие сроки. Гражданский кодекс это позволяет

В случае с жильцами новостройки в Семее нужно смотреть договор, чтобы понять, были ли у них заключены договоры долевого участия. Очень часто застройщики обходят обязательные требования и заключают вместо них договоры инвестирования и прочие, которые не подпадают под закон о долевом строительстве. Тогда при обнаружении недочетов доказать вину застройщика сложнее.

Сергей Уткин

— А если договор долевого участия был и его заключили с перекупщиком, который, условно, приобрел в этом доме 10 квартир, а текущий владелец купил квартиру у этого перекупщика. Перекупщик должен передать ему первый договор о долевом участии, чтобы он мог юридически обезопасить себя от возможных неожиданностей, связанных с качеством постройки дома?

— Да, владельцы квартир должны знать условия договора о долевом содержании, чтобы иметь возможность предъявить требования, зная, какие у застройщика были обязательства перед первыми покупателями.

Но чаще всего перекупщики такие договоры последующим жильцам не передают. Обычно составляется стандартный договор купли-продажи, где ничего этого нет

И нужно окунаться в прошлое и понять какие были отношения у продавца со скупщиком. Или же вместо скупщика может быть сама компания-застройщик, которая на самом деле заказчик, а для нее дом строила строительная компания-подрядчик. В общем, надо детально все изучать.

Если истекла гарантия

— Как действовать людям, если гарантийный срок на дом уже прошел, но дом, к примеру, накренился?

— Гарантия — это, по сути, презумпция виновности того, кто строил. И если вылезли недостатки в виде трещин, отвалившейся плитки и прочие вещи, то в пределах гарантийного срока подразумевается, что это вина застройщика, который либо использовал плохие материалы, либо делал работу некачественно. Если конечно застройщик не докажет иное. Теоретически он может это сделать. Например, если проектом были предусмотрены одни температуры эксплуатации, а по факту были другие, тогда возможен просчет проектной организации.

Или, возможно, изначально проект дома предусматривался для Алматы, а его построили в Семее, где суровые морозы. И если это не предусмотрели, застройщик может сказать, что он тут ни при чем —  делал все четко по проекту и это не его «косяк», а проектировщика

Нужно выяснять, чья по факту здесь вина и кто будет за это отвечать. Если гарантийный срок истек, люди все равно могут предъявить застройщику коллективный иск. Но в данном случае суд потребует у жильцов дома самим доказать в суде, что все недостатки — это вина застройщика. И за свой счет делать строительную экспертизу, которая должна будет выяснить причину возникновения трещин. Для сравнения, когда гарантийный срок не прошел, людям ничего доказывать не надо, они просто могут указать на трещины и отвалившийся кусок фасада, а суд будет дальше разбираться.

Вопрос требует обсуждения

Асхат Садуов, руководитель института урбанистики QazUrban, констатирует: юридически подобные ситуации как с жителями новостройки в Семее, не до конца проработаны.

— Нужно оценить нанесенный ущерб и чья это вина, а для этого провести техобследование. Его должны заказать КСК или ОСИ — они же эксплуатируют здание

Если экспертиза выявит вину застройщика, тогда на судебном процессе с него будут взыскивать расходы на восстановление. Если же все произошло потому что КСК плохо следил за домом, это уже другой вопрос. Ведь если застройщик сделал все по нормативам, здание при правильной эксплуатации должно прослужить 50 лет.

— Может нам законодательно запретить ставить столь минимальный срок гарантии на многоквартирные дома в два-три года?

— Думаю, общественным объединениям стоит этот вопрос вынести на общественное обсуждение, на уровень Комитета по делам строительства и Ассоциации застройщиков. Проблема в том, что наше население сегодня еще не умеет правильно делегировать свое мнение и полномочия. И в случае с разрушающимся домом слабым звеном мог быть КСК, который принял здание в эксплуатацию с недоделками.

Досаев против алматинских «человейников» — кто кого?