Нет смысла митинговать: два варианта для хозяев домов под снос — оценщик

Реновация жилищного фонда в Алматы, в районе квадрата улиц Манаса — Габдуллина — Бухар Жырау — Ауэзова, вызвала жаркие споры среди общественности. Кто-то выступает за новостройки, аргументируя тем, что двухэтажные дома 50-х годов уже старые и не сейсмостойкие. А город должен развиваться и обретать современный облик.

Другие выступают за сохранение двухэтажек, которые, по их словам, еще весьма крепкие, с уютными зелеными двориками — надо лишь отреставрировать фасады

Этот вариант, по их мнению, лучше, чем плотная плохо продуваемая застройка, которая приведет к колоссальной нагрузке на городскую инфраструктуру.

Отличие от изъятия для госнужд

Однако кандидат экономических наук и международный эксперт по оценке имущества Александр Калинин считает, что реновации со сносом домов на этом участке не избежать. Поэтому протестовать и ходить на митинги, ожидая, что проект застройки отменят и ограничатся только обновлением внешнего облика существующих домов, смысла нет. Это завышенные ожидания.

Единственно верное решение для владельцев квартир в указанном квадрате — монетизировать ситуацию

Об этом он заявил на встрече с владельцами попавших под реновацию домов.

— Эта ситуация схожа с изъятием земель для госнужд. У нас были встречи, когда собирались сотни людей, у которых государство забирало землю. Не скрою, чиновники потом мне звонили и угрожали, зато люди получили хорошую компенсацию. В данном случае, как и по изъятию для госнужд, есть четкое распределение трех основных позиций: социальность вопроса, юридическая сторона и оценочная сторона, — отмечает он.

В чем преимущество?

По словам Калинина, реновация проводится в соответствии с утвержденным генпланом. А переделать его непросто.

В отличие от изъятия земли для госнужд, для жильцов попадание под снос в рамках программы реновации более выгодно

Изъятие для госнужд — это строго регламентированный по закону выкуп земли для строительства развязок, метро, реализации проектов, связанных с госзащитой, и так далее. А

снос в рамках реновации — это не принудительный выкуп, и застройщик обязан договариваться с жильцами

Выплатить ту компенсацию, которую они потребуют. Закон на стороне жильцов. И застройщик обязан получить их стопроцентное согласие. Не случайно, по словам эксперта, на сегодняшний день идет информационная атака.

Кто рулит проектом?

— Обратите внимание, сколько сейчас телепередач, публикаций в СМИ и соцсетях, где доказывается, что реновация это хорошо. Что государство идет навстречу. Но у меня как у профессионала рынка такой подход вызывает большие сомнения. Есть и еще моменты, которые лично меня смущают:

Почему акимат не настолько активен, как при изъятии земли по госнужде? Потому что эти функции переданы Социально-предпринимательской корпорации (СПК). Именно она является оператором в этой программе

Хотя, если на то пошло, подобные организации создавались, чтобы обеспечивать нас дешевыми продуктами, а им вдруг передают огромную социальную задачу — реновацию. Вообще не могу понять, почему. Но они охотно за это взялись, такие «получиновники». Для них это, конечно, значительные будущие доходы, как они считают.

В двухэтажках, подпадающих под реновацию, есть и бизнес-объекты

Но мы попытаемся их в этом разочаровать. Что касается акимата, ветхие дома он обязан усиливать или перестраивать, предоставляя жилье. Но предоставить его он он не может, для этого в бюджете денег нет. Или разворованы. Что одно и то же. Поэтому они должны находить инвестора. Что и было сделано.

Выбор инвестора

Инвестор — это застройщик, и у него коммерческие задачи: частично компенсировать, остальное продать. Безусловно, это не тот случай, как при точечной застройке, когда возводят 12-17 этажей и в год получают чистой прибыли два миллиона долларов. В этой ситуации их доходность если не минимизирована, то по крайней мере, с точки зрения доходов в строительной отрасли, ниже средней.

К выбору инвестора подходят ответственно: прежде чем допустить того или иного к такому значимому и важному проекту, они все изучают и перестраховываются

Что касается выбора района для реноваиции, для застройщика он социально более интересен, чем, к примеру, район Мехпоселка. Потому что здесь продать квартиры получится быстрее и по более высоким ценам. А для инвестора главное заработать деньги.

В Алматы жильцы десятков домов, попавших под снос, подозревают власти в сговоре с застройщиками

Поэтому сейчас реновацию хотят проводить и в районе ЦПКиО — районы престижные, — отмечает оценщик.

Условия компенсации жильем

Между тем Александр Калинин подчеркивает: застройщик обязан компенсировать собственникам квартир потерю жилья жильем, и на той же территории. И вот из этого жильцам следует извлечь выгоду.

— Сейчас стоит вопрос, что согласие должно быть стопроцентное. Если это не удастся, они продвинут какой-нибудь закон, где будет 70%. И тогда это будет как госнужды. Но зачем доводить до этого? Или

если какой-то дом откажется, а другие дома снесут и начнут рыть котлован, оставшиеся жильцы будут вынуждены жить в постоянном шуме и терпеть регулярное отключение сетей

Зачем это нужно? Да и диктовать свои условия тогда уже не получится. Основная же часть жильцов уже согласна — по крайней мере от них я вижу большинство публикаций в Facebook. Это и смущает, — отмечает он.

Александр Калинин. Фото: time.kz

Сейчас в рамках программы реновации предлагается равноценное жилье. Но по словам оценщика, жильцам это надо правильно понимать и правильно доводить до застройщика свои требования.

— Равноценное жилье — это не вопрос равноценности по стоимости жилья или квадратным метрам. Это равноценность по комнатам. Забирают двухкомнатную квартиру — дают двухкомнатную квартиру

Это предусмотрено договором к площади в новом строящемся доме — по комнатам один к одному. Плюс бонус 10% — это предлагают сами инвесторы, — рассказывает он.

Выиграют в квадратах

Выгода для жильцов жилья, предназначенного под снос, по словам Калинина, в том, что по нынешним проектам высоток соотношение жилой и нежилой площади должно быть 50/50. Условно,

Если в старых двухэтажках общая площадь трехкомнатной квартиры 60 кв. м, в новых домах «трешка» будет 90 и выше «квадратов»

То есть в площади жильцы выиграют. Конечно, многие привыкли к зеленым тихим дворам, у кого-то на территории даже есть свой сарайчик. Но перемен не избежать — снос будет. Поэтому надо пользоваться ситуацией и постараться извлечь максимальную выгоду. Помимо возможности получения равноценного жилья в новостройке,  для собственников двухэтажек есть и второй вариант — получить денежную компенсацию.

Денежная компенсация

— Для этого надо заключить договор с юридической компанией, которая возьмет на себя и юридическое сопровождение, и оценку. Оцениваться будет только то жилье, которое предлагает застройщик. По рыночной стоимости, на основании проекта и в чистовой отделке, — рассказывает оценщик.

Преимущество этого варианта в том, что деньги жильцы получат сразу

— Они же не смогут начать строительство, пока у них не будет вашего согласия. И за те условия, которые они удовлетворят на 100%, надо держаться изо всех сил. А на митинги никакие ходить не надо, — обращается он к собственникам жилья, попавшего под программу реновации.

Что выгоднее для застройщика?

По его словам, если взглянуть на международный опыт реновации жилья, денежная компенсация, как правило, выплачивается в 10-15% случаев. Остальные берут жильем.

— А сейчас

даже если 50% собственников захотят получить деньгами, разве они откажутся? Разве это противозаконно? Для застройщика плюс этого варианта в том, что год не надо будет платить за аренду тем,

чьи дома снесли. Для этого не надо использовать кредитные деньги. А квартиру в новом доме, от которой участники реновации отказались, можно продавать уже на этапе котлована, — подчеркивает он.

Варианты расширения

Для тех же участников программы реновации, кто все-таки решил дождаться возведения новостройки, чтобы там же получить квартиру, в период строительства придется пожить в аренде за счет застройщика. Для этих целей у компании есть резервное жилье в других районах города.

Те, кто решил дождаться постройки дома и желает увеличить свою жилплощадь, могут получить более просторную квартиру, доплатив по рыночной стоимости

А в целом, по мнению Александра Калинина, стоит помнить, что жильцы домов, попавших под снос, в этом проекте «хозяева положения». Застройщику выгодно решить вопрос как можно быстрее, начать строительство и быстрее получить прибыль. В любом случае жильцы получат свое. Это гарантированно государством.

Когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Казахстана