Когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Казахстана

Приостановление финансирования льготных ипотечных программ «7-20-25» и «Баспана хит» поспособствует снижению цен на вторичное жилье в стране на 30%. Так считают риэлторы. А на рынке первичного жилья, по их мнению, особых изменений не предвидится.

Представители Ассоциации застройщиков Казахстана, в свою очередь, ожидают удорожание ипотечных продуктов банков второго уровня — из-за отсутствия конкуренции. Одновременно с этим, убеждены они, рост цен на строительные материалы не позволит застройщикам снизить стоимость квадратных метров.

Выхлоп от программы

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Open Development, считает, что давая прогнозы по ценам на недвижимость, сначала надо разобраться, какие факторы влияют на ценообразование вторичного рынка жилой недвижимости. И какую долю льготные программы занимают в общем количестве сделок купли-продажи «вторички».

Вячеслав Лазарев

— Программа «Баспана Хит», о приостановлении которой по достижению лимита в 600 млрд тенге сообщил оператор АО «Казахстанский Фонд Устойчивости», в общей сложности позволила реализовать около 54 тыс. сделок купли-продажи с октября 2018 года. Казалось бы, цифра довольно существенная. Но давайте обратимся к общему количеству сделок купли-продажи вторичного жилья с этого периода.

С октября 2018 по апрель 2021 года количество сделок составило более 840 тысяч! Из них на вторичном рынке около 400 тысяч

Исходя из этих цифр, мы видим, что общий объем сделок по этой программе составляет около 20%. И утверждать, что ее приостановление приведет к такому серьезному снижению цен, на мой взгляд, довольно опрометчиво, — утверждает Лазарев.

Взаимосвязь «первички» и «вторички»

По его мнению, основным критерием ценообразования на рынке вторичного жилья является само первичное жилье.

— Здесь мы видим очень сильную динамику роста стоимости не только за счет программы снятия пенсионных отчислений, но и за счет серьезного повышения себестоимости строительства.

Рост повышения себестоимости в некоторых конструктивах, например арматуры, в сравнении с аналогичным периодом 2020 года составляет более 100%

Также необходимо учитывать и резкую урбанизацию. Это приводит к притоку сельского населения в крупные города и формирует новый спрос на рынке жилой недвижимости, — замечает гендиректор Open Development.

Ценовые ожидания

Все эти и прочие факторы, по его убеждению, не предполагают снижения стоимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

— Благодаря новым изменениям в СНиП РК, теперь застройщик может не строить подземный паркинг и технические этажи.

Эти изменения позволяют оптимизировать себестоимость, особенно в «эконом» и «комфорт» сегментах и не допустить резкого скачка роста цен

Мы видим плавное повышение стоимости на первичном рынке не более 10% в год в национальной валюте, — говорит Лазарев.

На его взгляд, рынок ипотечного кредитования в Казахстане находится на этапе становления. Доля сделок по ипотеке в разрезе общего количества сделок — около 20%. В Европе и США этот показатель в разные годы составляет в районе 60-70%. Более того,

у нас в стране довольно слабо развиты механизмы ипотечного кредитования в рамках строящегося жилья

Поэтому Вячеслав Лазарев рекомендует банкам искать пути взаимодействия с застройщиками именно в этом сегменте.

Мнения разделились

Между тем кандидат экономических наук и международный эксперт по оценке имущества Александр Калинин считает, что

цены на недвижимость искусственно завышены, падения не избежать. Это обусловлено экономическими и рыночными законами

— Профессиональные участники рынка недвижимости — застройщики, банкиры и риэлторы — с этим не согласны. Они лоббировали проект по использованию пенсионных накоплений для покупки жилья, дали клич – «покупайте срочно, а то подорожает» и на 20-30% подняли цены на рынке.

Александр Николаевич Калинин

В действительности пенсионные деньги коснулись 10-12% покупателей. Тема закончилась, а цены надо держать. Активизировался Союз строителей, организовали информационную атаку. Теперь, по их словам, причина в резком росте стоимости строительных и отделочных материалов, а главное, арматуры. Рабочих рук не хватает – «узбекстрой» отправили домой.

Цемент, кирпич, алебастр и прочее мы производим в достатке. 90% жилья продают в черновой отделке. По арматуре надо разбираться, почему китайская так выросла в цене?

Валютных потрясений не наблюдается. Главное, что жилые комплексы стоят наполовину пустые, а строились еще до повышения цен на стройматериалы. Я регулярно прошу: застройщики, покажите калькуляцию на 1 квадратный метр жилья! — озвучивает обращение Калинин.

Чем чревато накручивание цен?

Он убежден: мантру, что рынок сам все отрегулирует, пора забыть. Потому что в условиях ограниченности предложения цены диктует владелец, производитель.

— Его аппетиты должно регулировать государство, иначе опять получим строительно-ипотечно-банковский пузырь с кризисом

Два генподрячика — холдинги — на 90% контролируют жилой строительный рынок — от котлована до отдела продаж. Риэлторы на «первичке» помогают рекламой, а работают на «вторичке». Внутри холдинга любые накладные спрятать не проблема. Свои лоббисты на любом уровне решат любой вопрос, — замечает оценщик.

Причины завершения льготной ипотеки

Его не удивляет, что государство решило «сворачивать» бюджетные строительные программы.

— Во-первых,

по ним больше половины кредитов проблемные

Изменилась структура потребления — сегодня основные расходы насления — это питание и здоровье. В период пандемии и безработицы не до выплаты кредитов. Во-вторых,

государство минимизирует выполнение своих социальных функций

по бесплатному образованию и медицинскому обслуживанию. Видимо, пришло время и льготного жилья, когда госкредиты под 5-8% «ложатся на бюджет».

Банковские программы

Постоянные проблемы наблюдаются с качеством строительства, отделкой и коммуникациями. Средства ограничены. Систему откатов и продвижения проектов никто не отменял. Вопросов много, а финансовый «выхлоп» минимальный. В последние дни вновь был поднят вопрос усиления контроля качества строительства и пересмотра существующих строительных норм и правил.

Сразу появляются эксперты, заявляющие, что этого делать нельзя, иначе приостановится строительство жилья и пострадают потребители. На самом деле это застройщики попросту боятся, что деньги проплывут мимо их кармана

А у людей нет средств даже на первоначальный взнос, который банки решили поднять до 50% от стоимости жилья. Они минимизируют свои риски, вводят льготные, по мнению БВУ, программы под 12-15% годовых. А как населению рассчитываться в условиях кризисного и посткризисного периодов? — недоумевает эксперт.

Каков итог?

Но рано или поздно, по мнению оценщика, пузырь раздутых цен на недвижимость лопнет.

— Думаю, снижение цен на 25-30% начнется с «первички», потому что реальная востребованность на нее низкая

На рынке вторичного жилья цены ниже, потому что больше востребовано малогабаритное жилье. Я постоянно говорю о строительстве социального малогабаритного жилья. Сегодня по новостройкам утверждены стандарты, чтобы было 50% жилой и 50% нежилой площади.

Людям не нужны хоромы — им надо где-то жить! Покупательская способность населения минимизирована, ее практически нет

Те, кто имел возможность купить жилье, уже его имеют. Кто вложил деньги в недвижимость, сейчас не могут продать его по желаемой цене. Как следствие, активизировался рынок аренды. Такого количества предложений по арендным квартирам не было никогда. Всегда отмечал, что арендное жилье, доходные дома – единственная реальная альтернатива решения жилищных проблем, — заключает Александр Калинин.