Какие лазейки есть в законах для реализации залога за бесценок?

Трагические события с убийством пятерых человек при выселении в алматинском Акбулаке 20 сентября стали печальным поводом к бурным обсуждениям казахстанцами деятельности судебной, банковской и судисполнительной деятельности. Ежедневно появляются десятки историй заемщиков, воевавших против «взыскательной» машины. Чаще не в свою пользу.

Об этом свидетельствуют результаты проверки Генеральной прокуратурой Республиканской палаты частных судисполнителей (ЧСИ) с 2015 по 2018 годы. Нарушений выявлено много. Но обратим особое внимание на то, как исполнялись решения судов о реализации с торгов залогового имущества должников.

«92% (11 тысяч) торгов проведены методом понижения цены», — показала прокурорская проверка. — «Стоимость снижена на 82 млрд тенге (с 203 до 121 млрд). В большинстве случаев (78%) имущество продавалось дешевле на 20-48%. Треть имущества (2 769) продана за полцены. В торгах участвуют и побеждают одни и те же лица, 40 постоянных участников купили 2 024 лота, 23 из них — представители банков.

Банки участвовали в 4 104 аукционах и победили в 2 343. Цена в среднем была снижена на 30% (с 103 до 71 млрд)

В условиях отсутствия конкурентной среды банки приобрели имущество в 78 процентах выигранных торгов. В 320 случаях подача заявок и онлайн-участие в торгах производились с одних и тех же локальных сетевых адресов (IP-адрес), принадлежащих банкам. При этом в 52 случаях вторые участники, формально обеспечивающие легитимность торгов, тоже являлись работниками банков. По всем этим торгам победителями признаны банки. Цены в среднем снижены на 37% (с 22 до 14 миллиардов).

Весьма показательные данные, не так ли? Учитывая, что в принципе физический заемщик против банковской машины изначально в проигрышной позиции с точки зрения возможностей, банкам подыгрывала и система ЧСИ. Мы спросили практикующих юристов, какими методами пользуются взыскатели, чтобы минимизировать шансы должников вернуть свое имущество.

Юрист Кайрат Журтболов убежден в том, что несовершенство законодательства и прямая заинтересованность исполнителей процесса взыскания долгов в получении своей выгоды сделали заемщиков беззащитными перед системой.

Кайрат Журтболов

Продавай сам, но не забудь про торги

— Кто виноват в том, что во время электронных торгов залогами явно дорогое имущество продается за бесценок? Кривая система исполнения судебных актов или злоупотребления со стороны ЧСИ? Жадность банков? Или быть может судьи такие решения выносят?

— На самом деле здесь всего по чуть-чуть. И законодательство у нас тоже несовершенное.

Есть Закон «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей». Он пошагово регулирует все действия судисполнителя. Там предусмотрена возможность самостоятельной реализации имущества должником. Даже если на это имущество выставлен арест.

Но в этом же законе есть оговорка, что самостоятельная реализация не приостанавливает торги

То есть в то время, как должник ищет покупателя или уже нашел его, выясняется, что имущество продано. Смысл тогда нормы о праве на самостоятельную реализацию? Я думаю, что хотя бы в этой части закон должен соответствовать критериям разумности и логики.

Закон о банкротстве физических лиц «пылится» уже какой год. Закон «О частном сыске» очень необходим. Он позволит устанавливать  злоупотребления, превышения должностных полномочий частными судебными исполнителями. Действующие органы уголовного преследования неэффективны.

В свое время, когда вставал вопрос введения института частных судебных исполнителей, это казалось невероятным. Но он показал свою эффективность. Так почему бы не ввести институт частных детективов?

Кроме того, надо законодательно запретить банкам принимать участие в торгах, где банк является взыскателем.

Тянуть время любой ценой

— Есть случаи, когда имущество на торгах уходит с молотка в отсутствие должника. Хотя его должны уведомить о торгах, и он имеет приоритетное право выкупить свое имущество. Как и почему такое происходит?

— Любой судебный исполнитель заинтересован в том, чтобы путем исполнения решения суда на взыскиваемую сумму заработать от 3 до 25% от этой суммы за счет должника. Вот вам и мотивация. И как себя поведет ЧСИ, целиком зависит от его добросовестности.

Но практика показывает, что часто все действия ЧСИ направлены на нарушение прав должников

Сейчас в моем кейсе есть гражданское дело в Нур-Султане из такой серии. 7 декабря 2020 года обратили взыскание на имущество должника постановлением ЧСИ. 10 декабря передали имущество на торги. 29 декабря они состоялись. И все эти события прошли мимо должника. 14 января, когда в проданном на торгах помещении уже хозяйничал новый владелец,

нам задним числом судисполнитель оптом переслал почтой все документы. То есть должника поставили перед фактом

Для чего это делается? Чтобы должник не смог обжаловать действия ЧСИ, на что законом отведены 10 рабочих дней. При исполнении решения суда заинтересованные стороны — как взыскатель, так и должник — имеют право обжаловать любое действие частного судебного исполнителя. И постановления ЧСИ, и акт оценки имущества, если стороны он не устраивает.

В моем кейсе 10 рабочих дней с момента вынесения постановления ЧСИ давно истекли. И в таком случае мы воспользовались другим своим правом, установленным законом. Через суд обжаловали действия ЧСИ в течение 10 рабочих дней со дня, когда мы узнали о нарушенном праве.

«Священные коровы» судов

— Я так понимаю, человек должен доказать суду, что его не уведомили о торгах? А уведомление можно подделать, чтобы схема сработала?

— На практике именно с подделкой уведомлений я не встречался.

Зато имел опыт доказать ненадлежащее уведомление стороны судисполнителем по весу его почтового отправления

Условно, большинство актов оценки недвижимости состоят из 20-30 страниц. Каждое письмо на почте взвешивается. Моему клиенту ЧСИ отправил только первую страницу акта оценки, чтобы сэкономить деньги, чем нарушил его права. И я доказал это в суде по весу полученного письма. Можно использовать любые не противоправные способы доказывания, что уведомления стороны по делу об оценке или о торгах не было.

— А уведомлять нужно как? Только почтовым отправлением?

— Да. И потом по чеку об отправке можно отследить движение письма.

— Вот по вашему кейсу почему ЧСИ и не уведомил должника о торгах? Он же знал, что вы это обжалуете, и есть риск отмены результатов торгов? Или есть еще способ у судисполнителя не дать возможности обжаловать его действия?

— Его целью был пропуск нами срока давности. И конечно, он знал, что рано или поздно мы обжалуем его действия. Я бы не сказал, что есть какие-то способы лишить нас этой возможности. Но в целом в стране сложилась практика поддержки ЧСИ со стороны судов.

Среди юристов их даже называют «священной коровой» для судей. Очень часто они закрывают глаза на допущенные нарушения

Это связано с тем, что судебные споры не заканчиваются решением суда. Не менее важно добиться его исполнения. О чем всегда говорит председатель Верховного суда Жакип Асанов. И когда граждане видят, что победа в суде не решает их проблемы, они разочаровываются в судебной системе. Чтобы не накапливать этот негатив, суды и идут на поводу у ЧСИ.

Такое инертное поведение судейского корпуса присуще нашей стране еще с советских времен. Нурсултан Назарбаев неоднократно отмечал, что наши судьи с советскими стереотипами. Тогда судебная система была карательной машиной, госорганы все решали. А как только мы перешли на рыночные рельсы, права конкретного человека всегда оказывались на втором месте. Имела место командно-административная система, и мы не совсем оторвались от нее.

На поле выходят «свои»

— Как в идеале должны проходить торги и во что они превратились в Казахстане, если регулярно поступают жалобы на незаконный отъем имущества?

— Смысл торгов — соперничество двух и более покупателей, желающих купить имущество по выгодной цене. Всегда сложно поверить в то, что в честных торгах ликвидным имуществом участники до последнего шага идут на снижение цены. Ведь есть риск, что в процессе торгов его отхватит кто-то другой.

Поэтому нередко происходят такие случаи, когда в торгах «случайно» участвуют только аффилированные между собой люди. Они по сговору сбивают цену до минимума

Кстати, это легко проверить. Если с привлечением хороших IT-специалистов проверить сервер организатора торгов, можно установить много манипуляций. Надеемся, что после трагического случае в Алматы Генеральная прокуратура инициирует соответствующую проверку.

В качестве примера приведу резонансное дело о выселении многодетной семьи Мартыновых в сентябре 2020 года. Так вот, в судебном разбирательстве выяснилось, что в торгах домом Мартыновых участвовали только два человека — супруги. Под видом законной конкуренции они сбили цену на дом до минимума. Ауэзовский районный суд не придал значения факту аффилированности покупателей.

А вот городской суд Алматы отменил результаты этих торгов. Дом вернули семье Мартыновых

Это тот случай, когда суд пресек незаконные действия судисполнителя при проведении торгов.

Отъем имущества без последствий

— Если ЧСИ и участников уличили в проведении липовых торгов, какая-то ответственность законодательством предусмотрена?

— Вы удивитесь, но подобные вещи в Казахстане являются гражданско-правовой ответственностью.

Никаких последствий, как бы в сущности вся эта картина ни выглядела — сговор, отъем имущества — это просто гражданско-правовые отношения

Простой пример – все то же дело Мартыновых в Алматы. Вы думаете, кто-то понес уголовную ответственность? Нет! То есть когда должник, чье имущество выставлено на такие «липовые» торги, сдался или ему просто не хватило сил бороться, имеет место незаконный отъем имущества.

Все граждане не обязаны быть юристами. А наше законодательство до такой степени закручено, и в нем полно подводных камней, что без юриста или адвоката человек не справится. Если учесть, что мы говорим о реализации залогового имущества людей, лишившихся возможности оплачивать долги за единственное жилье, где же они возьмут деньги на адвоката для своей защиты?

То есть система выстроена настолько несправедливо по отношению к заемщикам, что в случае «банкротства» семьи вся машина будет заточена на удовлетворение интересов банка, а не человека

И если реализация залога полностью удовлетворяет интересы банка, это еще хорошо. Гораздо чаще торги на снижение стоимости оставляют заемщиков без имущества, без денег и с остатком долга.

В 2018 году генпрокуратура по итогам проверки установила, что по спорам банков с физическими лицами-должниками 70% в договорах залогодержателями являются банки. И они же выкупают имущество на торгах.

— Либо аффилированные с банками сотрудники.

— Да. На самом деле это страшно, когда с молотка на торгах уходит ликвидный дом в 200 квадратов в черте Алматы всего за 30 миллионов тенге.

Так дальше нельзя. Случившаяся в Алматы трагедия должна стать сигналом к тому, что систему необходимо менять. Ее давно надо было менять, не дожидаясь гибели людей.

Доверяй, но проверяй

— На каком этапе происходит удешевление в два раза объектов недвижимости, оцененной в разные годы, если на рынке недвижимости тенденции всегда на рост цен?

— Это вопрос к оценщикам. Я не исключаю, что оценщики также могут быть в сговоре с системой. Чтобы быстрее исполнить решение суда, проще удешевить цену имущества, исполнить решение суда и забыть об этом исполнительном производстве. Я так думаю.

— А вы сталкивались с тем, чтобы заинтересованные оценщики действовали в сговоре с банками и ЧСИ?

— Конечно. В том деле в Нур-Султане, в котором я сейчас участвую, две совершенно разные оценки имущества с разницей в два месяца.

По акту оценки, представленному судисполнителем, объект стоит на 25-30 млн тенге дешевле, чем мы провели оценку

Речь идет о коммерческом помещении в столице. Мы удивились этой разнице.

Есть приказ министра юстиции, что оценка при реализации имущества на торгах имеет силу в течение 6 месяцев. Затем идет переоценка с учетом конъюнктуры рынка и изменения цен на недвижимость. В нашем случае судисполнитель продал объект недвижимости моих клиентов по устаревшей оценке. То есть на что бы я ни обратил внимание, везде вижу незаконные действия.

И еще следует обратить внимание на то, что очень часто суды не учитывают при вынесении решений в спорах между банками и должниками соразмерность долга и стоимость реализуемого имущества должников

Это основополагающий принцип в таких разбирательствах. И судьи часто им  пренебрегают. Нельзя с молотка продать объект стоимостью 400 млн тенге, если долг составляет 1,5 млн.

Так и банки нередко прибегают к реализации всего залогового имущества за бесценок, хотя при продаже по рыночной стоимости хватило бы и его части. Что любопытно, в первую очередь на торги выставляется ликвидный актив, который можно быстрее продать.

И хотя чисто по-человечески в приоритете должна быть продажа коммерческих объектов, банки предпочитают торговать домами

Как правило, коммерческие объекты стоят дорого. Под них нужно ждать особого покупателя. А жилье на торгах продается как горячие пирожки. И когда банк является взыскателем и участником торгов по одному и тому же имуществу, то однозначно он победит на торгах.

Притворные сделки

— А если за «липовой» сделкой на торгах стоит физическое лицо, афилированное с банком, как доказать этот факт?

— Только путем проверки имущественного положения этого физического лица.

Доказать, что на момент сделки он не располагал суммой, достаточной для покупки на торгах. Тогда сделку можно признать притворной, по чьему-то заказу

Это можно выяснить при обжаловании результатов торгов, если ходатайствовать суду об истребовании доказательств по материальному положению покупателя. Перспектив, конечно, у этой затеи мало. Суд может отказать в удовлетворении ходатайства.

Я считаю, что в таких делах, когда в спорах с банками дело доходит до реализации жилья должника, суды должны отказаться от заочного производства. То есть систему нужно пересмотреть и дать заемщикам исчерпывающий набор возможностей не потерять жилье.

Обращать внимание на сомнительную оценку имущества, под микроскопом разглядывать документы, вынесенные судисполнителями в случае их обжалования

Это будет способствовать принципу прозрачности и справедливости таких судебных споров. Потому что человек против банка — изначально плохой воин хотя бы с точки зрения ресурсов для защиты своих интересов.

Торги за бесценок

Адвокат Александр Каплан также имеет богатый опыт защиты проблемных заемщиков. По его словам, принудительное взыскание долгов настолько юридически сложный процесс, что шансы заемщика самостоятельно выиграть дело у банка стремятся к нулю. Мы и адвокату задали вопрос, какими механизмами пользуются судисполнители, продавая имущество должников за бесценок третьим лицам.

Александр Каплан

— Процедура продажи имущества такова, что судисполнитель ее сначала оценивает, — говорит Каплан. — Затем выставляет на торги. Они проводятся двумя методами — на повышение и на понижение стоимости. Торги всегда начинаются с продажи на повышение.

Но я в своей практике ни разу не видел, чтобы торги на повышение состоялись. То есть никто не хочет платить больше

Объявляются торги на понижение. По правилам проведения электронных торгов, утвержденных минюстом, в торгах на понижение допускается скидка покупной цены до 52% от оценочной стоимости. На практике чаще всего так и получается.

— И какие варианты действий есть у должника, чтобы этого не допустить?

— Они могут сами реализовать объект недвижимости, находящийся в залоге. И банки чаще всего дают на это согласие.

Когда должник не предпринимает мер к самостоятельной реализации залога или не нашел вариантов, чтобы это имущество на торгах кто-то выкупил по оценочной стоимости, объект покупает банк

Это стандартная практика, которая имеет место быть.

Обходы искусственного интеллекта

— Насколько часто в вашей практике бывало, когда должнику перекрывали доступ к торгам? Несправедливые торги — это реально в Казахстане?

— Раньше, еще 4-5 лет назад, торги часто проводились фиктивно, с махинациями. В них участвовали аффилированные лица, которых заранее предупреждали о выгодной сделке.

Как только появился электронный аукцион на базе минюста, возможностей для нарушений стало меньше. Но они все равно остались

Ограничить участие в торгах должника или по его просьбе потенциальных покупателей практически невозможно. Так, случаи, когда должник вплоть до выселения не знал о судебных решениях и действиях судисполнителя, скорее всего, связаны с тем, что заемщик сам обрывал все контакты или скрывался. Например, поменял номер телефона и адрес фактического проживания. 

— Как определить, что состоявшиеся торги «левые»?

— Когда у потенциальных покупателей один IP-адрес, это сразу нельзя назвать нарушением, но подозрение вызывает. Частным физическим лицам при выходе в интернет всегда присваиваются разные IP-адреса. А если подключаются двое из одного здания, даже сидящие друг от друга в противоположных концах, им обоим могут присвоить один адрес, так как само здание подключено к одной сети.

Чтобы должник пропустил торги, ему присылали извещение об аукционе без ссылки. Либо ссылка была, но неактивная

Поиск торгов по названию лота также не давал результата. Потому что само название лота или торгов может содержать буквы из разных алфавитов. Допустим, замена буквы «о», которая и на латинице, и на кириллице выглядит одинаково. Но когда в ссылке ее прописывают на разных языках, ссылка не распознается. Это из нашей практики.

Может быть такое, когда участвуют люди, непосредственно связанные либо с банком, либо с судисполнителем

Но если они покупают имущество по законной стоимости, то без разницы, кто покупатель. Хоть член семьи. Главное, что у них есть легальные деньги, и они приобретают объект по действующей процедуре.

Памятка заемщикам

— Можно ли выселить из проданного объекта должника, если в суде идет обжалование постановления о выселении?

— Если постановление о выселении обжалуется в суде и оно подано не с нарушением срока, выселение незаконно. Я в своей практике еще ни разу не встречал случаев, чтобы судебный исполнитель в случае обжалования любого его действия в установленный 10-дневный срок после его совершения что-то предпринимал. Он приостанавливает исполнение до тех пор, пока по жалобе на него не будет принято решение.

— Как адвокат, какие вы дадите рекомендации заемщикам, чтобы не оказаться на улице и без имущества?

— Самый главный совет, который бы я дал, это никогда не брать в долг. Это звучит банально или нереально. Но это лучший способ сохранить свое имущество. Тем более, когда речь идет о крупных суммах займа.

Если занять все же пришлось, всегда нужно заранее готовить пути к отступлению на случай проблем с платежеспособностью

То есть быть готовым к самостоятельной реализации какого-то имущества в счет погашения долга. И никогда не дожидаться вступления в этот процесс банка. Всегда помните, банку не нужен залог, ему нужны его деньги. Его задача вернуть сумму кредита. Поэтому он не будет ждать покупателя на залог по рыночной стоимости.

Помните, что банк всегда оценивает залог дешевле, чем он стоит на самом деле.

Если вступили в судебные разбирательства с банком как должник, и у вас нет юридического опыта, ваши шансы выиграть процесс у банка стремятся нулю

Потому что споры с банками по договорам, взысканию долгов и реализации залога — тема очень непростая. Слишком много подводных камней, которые увеличивают риски прогореть на какой-нибудь мелочи.