Концентрация застройщиков в крупных городах приводит в упадок регионы — Алшанов

На днях в Алматы прошел «круглый стол» на тему доступности жилья в Казахстане. Тема острая, так как эксперты констатировали резкий скачок цен на недвижимость. Это произошло после начала досрочного изъятия пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. В то же время возникают дискуссии, почему в период строительного бума, когда количество предложений на рынке жилья увеличивается, цены не падают?

«После опубликованного плана реновации в Алматы разгорелись жаркие дискуссии», — написал на своей странице в Facebook директор центра прикладных исследований TALAP Рахим Ошакбаев. — «Власти собираются снести 708 жилых домов и на их месте возвести 683 новостройки. У жильцов и гражданских активистов есть большие сомнения, что процесс пройдет справедливо, все семьи получат новые квартиры и город не утратит исторический облик. Под давлением общественности один из застройщиков уже изменил облик жилого комплекса, который в соцсетях и СМИ называли «человейником».

При этом

президент Токаев говорил о том, что «следует запретить плотную застройку» в Алматы и увеличить парковые зоны

Город находится под пристальным вниманием главы государства.

Однако жилищная проблема вопрос не только Алматы, но и всей страны. Цены на квадратные метры растут, экономисты до сих пор не нашли этому объяснения и ссылаются на различные факторы. От ползучей девальвации и удорожания стройматериалов до льготных ипотечных программ и пенсионных средств. Одно можно сказать точно – в Казахстане, несмотря на растущий объем ввода жилья, все еще дефицит квартир. И далеко не у всех хватает средств, чтобы покупать то, что предлагает рынок».

Город-сказка, город-мечта

Председатель общественного совета Алматы Рахман Алшанов не первый год говорит о том, что бесконтрольную застройку крупных городов пора прекращать. Особенно если вместе с домами не строятся новые социальные объекты.

— Дефицит квадратных метров все еще есть, а жилье не становится доступнее. Вы поднимаете перед властями города вопрос о справедливости ценообразования на рынке жилья, расширении списка социально-уязвимых слоев населения, которым положено льготное жилье?

— За последние 5-10 лет темпы строительства в Казахстане ускорились. Одновременно ускорилась и урбанизация. Из сельских мест едут в города, потому что в регионах много нерешенных проблем.

С одной стороны, возможность людей обеспечить себе лучшие условия жизни – это хорошо. С другой — надо развивать регионы: малые и средние города, сельские населенные пункты

Потому что где-то не хватает школ, где-то нет дорог, где-то плохо со связью. Пандемия показала, что люди в регионах вынуждены были искать интернет на крышах своих домов. И этот разрыв между сельскими территориями и крупными мегаполисами усиливается.

А застройщикам, понятно, удобно развивать строительство именно в крупных городах

70%, как говорилось на «круглом столе», возводится в двух крупных городах – Алматы и Нур-Султане. Это выглядит, как будто мы подрубаем песчаную гору – чем больше подрубаем, тем больше насыпает сверху. В итоге получается, что в Алматы, изначально рассчитанном на 700 тысяч человек, уже проживает два млн.

И если в городе прирост населения будет идти такими же темпами как сейчас,

скоро алматинцев станет 5 млн. И все равно жилья на всех будет не хватать

Давление на город усиливается, эта проблема существует, и на это нельзя закрывать глаза. В Алматы появились два новых района – Наурызбайский и Алатауский. 70% инвестиций города идут на обустройство именно этих двух районов – прокладку дорог, инфраструктуру и строительство жилья. И это может продолжаться бесконечно. Я считаю происходящее большой социально-экономической проблемой. Несмотря на то, что в стране ускорились темпы строительства, неравномерность распределения строительных ресурсов по всем регионам приводит к тому, что привлекательность крупных мегаполисов будет только расти.

Проблема договориться

— В Алматы, кстати говоря, существует проблема отсутствия свободной земли для строительства, взялись за уже застроенные территории.

— А какие еще выходы? Ветхое жилье надо сносить, а вместо него строить новое. В этом плане решения уже есть. Единственная проблема, которая возникает, —

собственники жилья под снос порой ставят властям невыполнимые требования. Например, хотят жить в том же месте или чтобы после сноса все 10 человек, прописанные в одной квартире, получили по отдельной жилплощади

И пока все собственники ветхих домов не согласятся на снос, вопрос останется нерешенным. Но в данном случае, я считаю, и собственники, и государство должны находить компромисс.

— Но, согласитесь, от того, что на каждом углу стройки, доступнее по цене жилье не становится.

— Да, только разве что социальное, у которого и качество вызывает большие нарекания. Я об этом говорил и в акимате, и в маслихате.

Низкое качество объясняют как раз дешевизной. Но, извините, фанерные стены и двери – это не дело

Если строительная компания согласилась на тендер, выиграла его и взялась строить, будьте любезны выполнить работу как полагается. Доступное не должно быть плохим.

— Как вы думаете, если у многих категорий населения нет денег покупать коммерческое жилье, следует ли расширить список лиц, которым положено жилье от государства в порядке очереди?

— Многодетные семьи, например, получают такое социальное жилье. Для молодых специалистов выделили тысячу квартир. И акимат этот список льготного жилья постоянно расширяет. Теперь возникла новая проблема – люди, которые стояли в жилищной очереди на закрывшихся предприятиях, спрашивают у акимата, где теперь их очередь? А акимат не может обеспечить их жильем, потому что это была совсем другая очередь.

Ветераны-афганцы, участники декабрьских событий — все требуют льгот. Но все должно регулироваться законом. Минтруда может это сделать, но бесконечно расширять перечень льготников тоже непросто. Было время, когда одни и те же ветераны ВОВ получали жилье от государства в разных регионах. Было понятно, что это злоупотребление родственниками за счет положения ветерана. Но жилье все же давали.

Дом есть, школы нет

— Как вообще и зачем акимат дает разрешение на капитальную застройку, если затем возникают проблемы с социальной инфраструктурой? Построят ЖК, а ни больниц, ни школ, ни детских садов. А потом удивляемся, почему горожане возмущены?

— В городе нет места для их строительства, это факт. Вопрос решается за счет пристроек к существующим школам. Сокращают пришкольные территории, расширяя сами здания. То есть проблема с нехваткой школьных мест решается за счет внутренних резервов. Но всего комплекса проблем это не решает.

Конечно, было серьезным упущением при строительстве жилых комплексов не требовать от застройщиков возводить социальные объекты

Конечно, мы, как общественный совет, задавали акимату вопрос, кто допустил все эти вещи? Ну а что спрашивать у новой команды, если ошибки совершили совсем другие люди? На самом деле это не значит, что ошибки не будут исправлять. Вопрос острый, и он стоит на повестке дня.

— Хорошо, почему чем больше квадратных метров вводится в эксплуатацию, тем жилье дороже? Стоимость не выдерживает никакой критики.

— Для начала напомню, что мы в рыночной экономике. С другой стороны, рост цен имеет место, и я считаю, необоснованно. Ссылки на то, что выросли в цене импортные стройматериалы, например на арматуру, это сказки. Потому что 90% арматуры, используемой в строительстве, казахстанского производства. То же самое и по цементу, и по кирпичу.

Ценовой сговор

— Но местные стройматериалы неконкурентоспособны по цене — из-за высокой стоимости энергоресурсов и воды получается и высокая себестоимость. Производство в Казахстане удовольствие дорогое. 

— И тем не менее при строительстве используются местные стройматериалы. Я вообще считаю, что антимонопольный комитет должен внимательно отслеживать динамику цен. Во многих странах мира при получении сверхприбыли бизнесу начисляют сверхналоги. Такие рекомендации мы направим в антимонопольный комитет и комитет по защите конкуренции, чтобы контролировали поведение производителей.

Все привыкли кивать на рост курса, хотя какое он отношение имеет к заводу, работающему на местном сырье?

Обратите внимание, как только казахстанцам дали возможность использовать часть пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий, жилье сразу подорожало. Тоже курс доллара виноват? Для антимонопольщиков на самом деле здесь поле непаханое.

Когда я был депутатом маслихата, при возникновении вопроса о повышении тарифов под предлогом роста цен на запчасти мы часто разбирали подобные ситуации. Прямо досконально разбирались, какие именно запчасти подорожали. Выяснялось, что если что-то и дорожало, в себестоимости имело малую долю. И вопрос с повестки снимался. Со строительными материалами, думаю, та же история. Надо досконально разбираться и наказывать налогами. Чтобы не было сговора между производителями стройматериалов и застройщиками.

Время рекомендаций и действий

— В Алматы остается проблема плохой экологии. И строительство высотных домов еще более усугубляет ситуацию – они перекрывают путь ветрам. Разве не уместно спросить у властей, куда они смотрят, выдавая разрешения?

— На самом деле вопрос очень острый. И когда подобные требования к объектам не соблюдаются, застройка осуществляется вблизи русла рек или по пути ветров, я подозреваю, речь идет о коррупционной составляющей.

— Не хотите инициировать ревизию акиматом всех новостроек на предмет нарушения экологических норм?

— Сначала мы их заслушаем, вот сейчас как раз обсуждается генплан Алматы. На самом деле все эти объекты строились при других акимах.

Была в городе какая-то совершенно бесконтрольная дикая застройка с самозахватом земель в местах, где вообще не было никаких коммуникаций

Санкции к самозахватчикам были такие, что проще было 10 штрафов заплатить, лишь бы власти оставили в покое. Мы спрашиваем, кто все это допустил? У этих нарушений есть имя и фамилия. Не называют.

Будем смотреть генплан и примем рекомендации, где и что строить можно, а где нельзя. И чтобы не проходили согласование проекты, которые не удовлетворяют потребностям города. Пора уйти от практики подмахивания проектам с серьезными замечаниями. Иначе потом возникают истории, когда исправить ошибки уже нельзя.

— Еще одна проблема – исторические здания города, на которые застройщики периодически покушаются.

— На самом деле мы не Петербург и не Париж, у нас нет такого количества старых и ценных с точки зрения культуры и истории зданий. Остались несколько в центре города, которые имеет смысл сохранить. И мы, безусловно, обращаем на это внимание.

Но в то же время есть много старых жилых 2-этажных домов, не имеющих никакой культурной ценности, за которые собственники цепляются, отказываясь от сноса. Сколько людей, столько и мнений.

Управление строительством в таком крупном городе, как Алматы, дело непростое. Поэтому на данном этапе мы все же сначала посмотрим Генплан и дадим свои рекомендации с учетом пожеланий общественности.