Как председатели КСК зарабатывают втемную и что с этим делать?

Председатель алматинского городского филиала республиканского объединения “Общественный защитник” Талгат Мухамедгалиев активно помогает жителям южной столицы вырываться из лап председателей КСК.

Теневые финансовые потоки, разрушения домов, распроданные подвалы и чердаки — это лишь малая часть того «наследства», которое оставили собственникам квартир председатели кооперативов.

Активист предлагает властям Алматы провести ревизию имущества многоквартирных домов, распроданного за спиной у собственников

предпринимателям. На деньги от аренды нежилых помещений можно очень быстро восстановить жилой фонд города.

Найдутся ли сумасшедшие?

— Талгат, как выясняется, за последний год во многих КСК образовались существенные долги как по налогам, так и перед поставщиками коммунальных услуг. Отчетов нет. Получается, что ОСИ унаследуют долги КСК?

— Ни в коем случае. Нужно понимать, что ОСИ — новая юридическая форма, которая не является правопреемником предыдущей формы управления. ОСИ только недавно появилось в законе, в том числе и в Налоговом кодексе. На него никакие долги не распространяются.

Если, конечно, новые управляющие сами не примут обязательства по долгам своего предыдущего органа управления. Но я сомневаюсь, что найдутся сумасшедшие. Соответственно, поскольку собственники создают новую форму, юрлицо будет чистым. Оно с нуля будет управлять домом и заключит договоры с поставщиками услуг.

Теневые доходы КСК

— Есть такие истории, когда председатели КСК открывают лицевые счета на дома на свое имя. В результате никакие работы не проводятся, хотя плата с жильцов взимается. Что вообще происходит?

— Если можно так выразиться, это агония. Опять же, нужно понимать, что для председателей КСК их деятельность является источником дохода. Арифметика простая.

У нас порядка 8,5 тысяч домов, ими управляет 829 органов управления. В среднем 10 домов на один КСК. По факту есть немало КСК-однодомников. Так что в среднем в одном КСК порядка 25-35 домов

Есть кооперативы, у которых в управлении 120 домов. Можете представить себе масштабы? Я таких называю миниакимами.

И когда к таким миниакимам стекаются абсолютно неподконтрольные деньги со 110-120 домов, пусть даже с 30-35, в совокупности это миллионы. Которые к тому же не облагаются налогами. Потому что целевые взносы по Налоговому кодексу освобождены от налогообложения. Отсюда вывод —

добровольно отдать такой доход не захочет ни один председатель  

И это мы говорим только лишь о малой части поступлений, которые более-менее прозрачны, так как оплата идет по квитанциям.

Де-факто у КСК куча скрытых статей дохода. Люди удивляются, когда переходят к ОСИ, что у их дома, оказывается, были договоры с сотовыми операторами

Оказывается, антенны-то на крышах находятся на платной основе. И эти деньги, оказывается, поступали на счет председателя. Но собственники их не видели. Рекламные баннеры и юрлица в нежилых помещениях — все имеет свои тарифы. Которые скрыты от жильцов и которые никогда не упоминаются в отчетности КСК.

Кто не работает, тот ест

— Случаются, конечно, просветления, когда раз в год на одном листе вывешиваются сведения о поступлениях от собственников и тратах на дом. И всегда с долгами, и никогда нет подробного отчета о тратах.

— Я всегда говорю тем, кто мало-мальски пытается прикрывать председателя своего КСК: задайте неудобные вопросы о финансах и увидите истинное лицо председателя. Работает этот совет безоговорочно. Всегда начинается скандал, а в некоторых случаях доходит и до физического рукоприкладства.

На моей практике на троих жителей нападали председатели КСК, которые в итоге получали административные штрафы за хулиганство. Но мы начинаем понимать, какой контингент там работает. Я уже не говорю о том, что когда им задают вопросы, они почти всегда хамят.

Если к председателю постоянно что ни вопрос, то у него нет денег на какую-то работу, это не может не насторожить

Если нет денег, зачем же тогда работать в минус, да еще цепляться за должность?

Раз мы говорим о том, что торговый бизнес складывается из получения прибыли за счет маржи, как в системе КСК заниматься бизнесом в рамках ограниченного тарифа? Когда КСК упирается в 14 тенге с квадратного метра каждой квартиры, единственный способ заработать в этих условиях это экономить.

На чем можно сэкономить? На работе худших кадров худшими инструментами без положенной техники безопасности. И на отсутствии какого-либо вмешательства КСК в судьбу дома. Психология нерадивых председателей такова: «Подумаешь, дому 30 лет, стоял же как-то и еще простоит».

Мы можем проехать по городу и увидеть дома, за которыми откровенно не следят. Кроме советского облика и советского содержания за 25-летнее существование КСК в них ничего нет. Я специально спускался во многие подвалы и поднимался на крыши. Там полное запустение.

На десятки раз залатанные крыши и забитые в ржавые трубы деревянные чопики. В каких домах хоть что-то делали, можно перечесть по пальцам 

Так вот, запущенность алматинского жилого фонда советских времен постройки еще больше дискредитирует тех председателей КСК, которые реально работают для своих избирателей. Ведь все работают по одному тарифу, такое же по продолжительности время и с тем же количеством собственников.

Не странно ли, что какие-то дома действительно процветают, а управленцы других с пеной у рта кричат, что спасли жилой фонд страны от разрухи, на самом деле доведя свое хозяйство до полного запустения.

Нет контроля, нет отчета

— Не кажется ли вам, что такие вещи чаще происходят там, где собственники квартир, мягко говоря, забили на состояние своих домов?

— Конечно. Безразличие к своему жилому фонду действительно присутствует. Я заметил, что

многие жильцы вторичного жилого сектора считают свои квартиры неким временным аэродромом с последующим переездом в новый жилой комплекс

Так ведут себя обычные квартиранты, которые не видят смысла делать ремонт в съемном жилье. Может быть так оно и есть, но 90% собственников в домах на вторичном рынке так и останутся там жить. И передадут квартиры своим детям.

— Знаю несколько примеров, когда собственники квартир пытались сместить с поста нерадивого председателя. Суды затягиваются на годы, в итоге ничем хорошим это не заканчивается. То есть помимо того, что они устроили себе личный бизнес на деньгах собственников квартир, так от них еще и избавиться невозможно. Может быть вы знаете другие примеры?

— Процент тех, кому удалось снять с должности председателя КСК, очень низок. Даже если собственникам и удалось выиграть суд первой инстанции, еще месяц уходит на обжалование в апелляции. Затем еще полгода на обжалование в кассационном порядке.

Конечно, председателю КСК выгодно тянуть время — люди перестают верить в возможность что-либо доказать, устают от судов

Инициативные группы распадаются. Так было до принятия поправок в законодательство о создании новой правовой формы ОСИ.

Надо понимать: чтобы обеспечить кворум для смены председателя многодомного КСК, необходимо участие в опросе 2/3 собственников. А как собрать, когда домов например 30? Система в принципе работала так, что сменить председателя КСК на порядочного человека было задачей невыполнимой.

Заложники системы

— Не повторится ли эта история с управляющими ОСИ?

— ОСИ — однодомники, что уже проще. В рамках жилого дома собирается собрание, простым большинством выбирается форма управления ОСИ, идет его регистрация и выдается свидетельство. Все.

Очень надеюсь, что в скором времени маслихат города утвердит поправки в Правила содержания жилищного фонда Алматы.

Они освободят собственников квартир от необходимости наличия акта приема-передачи для заключения договора с поставщиками услуг. Который ни один председатель КСК добровольно не подпишет

Эти акты приема-передачи ставят собственников квартир в зависимость от желания, мнения и настроения председателя КСК. Если эта поправка вступит в законную силу, для заключения договоров с поставщиками услуг

• будет достаточно свидетельства о регистрации ОСИ.
• Или копии протокола и опросных листов, если формой управления выбрано просто товарищество.

Все конфликтные вопросы снимаются автоматически.

Я был на собраниях, где какой-то стратегический вопрос по дому решался на самом собрании. Достаточно было участия большинства собственников и голосования большинством пришедшего большинства. Все стало просто. Хотя ранее любое решение принималось долго и со скандалами, так как люди, как правило, на собрания не ходят. Особенно если вопрос ставится о смене председателя КСК, у которого 35 домов.

Деньги были ваши — стали наши

— Новой форме управления жилыми домами уже почти год. Много ли ОСИ создано?

— Нет. Здесь надо учесть и пандемию, которая заперла нас по домам. Это сильно повлияло на собрания и переход к новой форме управления. Сейчас люди активизировались.

В Алматы уже зарегистрировано порядка 60 ОСИ. Но проблема в том, что из них 52 не получили акты приема-передачи от КСК для заключения договоров с поставщиками услуг

Как только маслихат города пересмотрит правила, которые я упоминал, еще 52  зарегистрированных ОСИ не будут обивать пороги, а сразу пойдут заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг.

То есть финансовые потоки, которые сейчас идут на поддержание штанов председателя КСК, потекут в карман собственников — на счета ОСИ.

Безнаказанные КСК

— Кто-то будет заниматься подсчетом денег, оставшихся на счетах председателей КСК? Кому-то интересно проверить все эти 800 субъектов на предмет адекватной траты денег собственников?

— К сожалению, по закону это гражданско-правовые отношения. Ни один проверяющий орган не может залезть в финансовую деятельность КСК. А ведь основные вопросы и претензии как раз к этому. Председателю КСК достаточно отображать свою зарплату и небольшие налоговые отчисления, остальное можно спокойно тратить.

Для налоговиков, чтобы не трогать это юрлицо, подобной отчетности достаточно 

Конечно, если кто-то кого-то поймал за руку на неправомерной трате денег собственников, можно инициировать возбуждение уголовных или административных дел. Но для этого нужны доказательства. А с этим все непросто.

Подвал того парня

— Грубо говоря, председателям КСК деньги даже не надо никуда прятать?

— Они в любом случае их прячут. И прячут именно теневые деньги. Где отображаются те же доходы от сдачи общедомового имущества в аренду или рекламные контракты?

Чаще они идут на отдельные счета от имени какого-нибудь ИП, которое принадлежит председателю КСК или близкому ему человеку

Большие проблемы возникнут даже не в этой плоскости. Собственники худо-бедно возьмут свои дома под собственное управление. Если без актов приема-передачи сетей от КСК — будет еще лучше. Параллельно можно судиться с председателем КСК, чтобы он вернул какие-то деньги.

Вопрос у нас упрется в то общедомовое имущество, которое было продано. Представьте себе, ОСИ забрало у КСК дом. Собственники точно знают, что его крыша и подвал — общедомовое имущество. Но выяснится, что дом передан не в полном комплекте. Например, без подвала, который 10-15 лет назад выкупило некое юридическое лицо.

На каком основании состоялась эта сделка? Вопросы к государству, потому что цепочка распродажи общедомового имущества была создана давно, и к ней причастны регистрирующие госорганы.

В законодательстве написано, что любые сделки с общедомовым имуществом до регистрации кондоминиума запрещены.

То есть сотрудник регистрирующего органа обязан был отказать в регистрации сделки с подвалом, так как дом не являлся объектом кондоминиума

А если и являлся, должно быть согласие собственников общедомового имущества. Никто этими деталями не интересовался, поэтому наши чердаки и подвалы почти во всех домах кому-то проданы. И проданы с нарушениями.

Политический вопрос

— Есть случаи, когда сменились уже десятки владельцев. Любой суд признает их добросовестными приобретателями, и ОСИ проиграет суд. Вся эта цепочка говорит о том, что в Казахстане низкая юридическая подкованность граждан.

Будь у меня такая возможность, я с удовольствием проверил бы всю чистоту  сделок по купле-продаже подвалов и чердаков. Особенно если бы я был первым приобретателем.

Вопрос возврата незаконно распроданного имущества домов перешел в политическую плоскость — нарушения допущены государственными регистрирующими органами

Это десятки тысяч бизнесменов против миллионов собственников — теми, кому реально принадлежит общедомовое имущество. Конечно, эти бизнесмены будут жертвами, но на другой стороне десятки миллионов людей и закон.

Можно поступить как мэр Москвы Сергей Собянин. Он личным постановлением вернул москвичам их общедомовое имущество. Сотни тысяч бизнесменов были недовольны, но десятки миллионов москвичей получили назад свое имущество.

Теперь они могут восстановить свои дома за счет прибыли, которую извлекают, сдавая в аренду помещения, ранее незаконно распроданные предпринимателям за их спиной. 

Кто в Казахстане решится на такой шаг?