Падение цен на квартиры остановится в 2017 — эксперт

Кризис перетряхнул рынок недвижимости и задал новые тенденции. Ждите роста в 2017-м!

Эксперт и руководитель онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова рассказывает, что и как изменилось с квартирным вопросом после нескольких девальваций.

Строители все меньше строят элит-жилье

— За последние пару лет спрос сместился в пользу малогабаритного жилья. Девальвация тенге, снижение реальных доходов населения, сокращение платежеспособного спроса и ужесточение условий ипотечного кредитования заставили казахстанцев соизмерять свои возможности и потребности и покупать жилье, которое им действительно по карману.

Мы постоянно отслеживаем динамику цен по нашей базе объявлений по вторичному жилью и видим, что при общей тенденции к снижению стоимости жилья

1-2-комнатные квартиры в последние месяцы практически не дешевели, а в некоторые периоды даже росли в цене

При этом 3-комнатные и квартиры большей площади дешевели и дешевеют быстрее рынка.

Первичный рынок, строительные компании также подстроились под эту тенденцию и последние два года стали строить больше доступного жилья эконом- и бизнес-классов, не начиная при этом новых проектов элит-класса. Появились даже предложения квартир минимальной площади с чистовой отделкой, которые, как мы ожидаем, заинтересуют студентов и молодые семьи, арендующих сегодня жилье. Сделав первый взнос за счет собственных сбережений и воспользовавшись программой рассрочки от застройщика или кредитом, можно получить жилье с ежемесячными платежами, близкими по сумме к стоимости аренды.

Чем отличается спрос в Астане и Алматы

— Кто сейчас чаще покупает квартиры в Алматы? Алматинцы или «понаехавшие»?

— В Казахстане традиционно большую часть спроса на первичное и вторичное жилье формируют местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия, а вот спрос со стороны жителей регионов скромнее. На мой взгляд, это связано с большой разницей в стоимости жилья, которая даже внутри пятерки крупнейших городов отличается больше чем в два раза, не говоря уже о более мелких городах.

— А в Астане?

— Астана здесь стоит особняком — молодая столица, которая бурно развивается и притягивает трудовые ресурсы, которые, конечно, нуждаются в жилье. Здесь спрос со стороны приезжих выше. Хотя объективности ради стоит отметить, что исходя из официальной статистики, приток населения в столицу замедляется. Если в 2009-2011 гг. ежегодное сальдо внутренней миграции (прибывшие минус выбывшие) по Астане превышало 30 тысяч человек, то в последующие годы он снизился до 17-19 тысяч человек, а по итогам 2015 года этот показатель был отрицательным. По Алматы же он, наоборот, вырос вчетверо с 2012 года – до 40 тысяч человек в 2015 году.

Олеся Мельникова

Самые дорогие дома

— По мнению некоторых аналитиков рынка, сейчас зафиксирован спад количества квартир на продажу (вторичный рынок). Так ли это? И с чем это связано?

— Определенное сокращение предложения на вторичном рынке, конечно, есть. Причем сокращение это можно назвать скрытым. Например, количество объявлений о продаже вторичного жилья на нашей площадке за последние несколько месяцев выросло. На стабильном рынке это означало бы, что найти жилье стало легче, но в текущих рыночных условиях все с точностью до наоборот – купить подходящий объект становится все труднее. Это связано прежде всего с завышенными ценами в объявлениях. Одни продавцы устанавливают завышенные цены, чтобы иметь запас для торга, другие – потому что не готовы продавать свои объекты по текущим ценам и ждут их повышения.

В первом случае

настойчивый покупатель с живыми деньгами может выбить скидку до 30%

от первоначальной цены. А вот второй вариант и есть то самое скрытое сокращение количества жилья на продажу. Не имея потребности в продаже квартиры или дома, например, для покупки более просторного жилья, продавец будет ждать у моря погоды и «мешать» реальному покупателю найти подходящий объект.

— Интересно, какие самые дорогие дома? Сталинской постройки? Или новостройки?

— Однозначно ответить на такой вопрос достаточно трудно. Ведь стоимость квартиры зависит не только от года постройки, но и от расположения и инфраструктуры, состояния дома и квартиры — наличия ремонта или качества отделки, класса жилья и множества других факторов. Например, трехкомнатная квартира в алматинском «Золотом квадрате» с хорошим ремонтом может стоить в несколько раз дороже квартир аналогичного метража в новых домах, но в районах, удаленных от исторического центра города.

— Назовите самые дорогие районы в Алматы и Астане?

— На рынке существует целый сегмент элитной недвижимости. Это очень интересный сегмент рынка, который живет по своим законам. Цены здесь стартуют от 500 тыс. тенге за квадратный метр. Известный мне предел стоимости квадратного метра в подобном элитном жилье — около 5 млн тенге, но это уже роскошные апартаменты с полной отделкой, дизайнерским интерьером и широким спектром дополнительных услуг.

В таких жилых комплексах высокое качество стройматериалов и работ, озеленение, детские площадки, охрана, паркинги считаются обязательными, строительные компании привлекают покупателей спорт-клубами и спа-центрами, нестандартными архитектурными решениями и расположением объектов. В Алматы многие из таких комплексов расположены в предгорьях, которые славятся хорошей экологией, а в Астане — в центральной части города, а также территории, прилегающие к Президентскому парку.

Продавцы не устали жадничать

— Сейчас экономисты утверждают, что недвижимость приносит убытки. А есть ли в Казахстане города, где явно завышены цены на жилье?

— Как я уже говорила, цены на вторичном рынке завышены буквально на все объекты. Во-первых, продавцы всегда хотят продать дороже, покупатели — купить максимально дешево, отсюда и возникает определенная разница между ценами объявлений и параметрами реальных сделок. Во-вторых, сегодня из-за целого ряда факторов не только покупателю, а зачастую

даже опытному специалисту по недвижимости достаточно сложно оценить реальную стоимость объекта, поскольку информация о фактических суммах сделок на рынке непублична

Цифры Комитета по статистике также вряд ли в полной мере отражают реальность в плане цен из-за существующей практики занижения суммы договора купли-продажи для уменьшения сопровождающих сделку платежей.

Но надо сказать, что завышенные ценники на объекты не останавливают покупателей от поиска подходящих объектов. Мы постоянно мониторим спрос на все виды объектов, и могу сказать, что спрос есть, покупатели находят подходящие объекты, торгуются и покупают жилье. Кстати, официальная статистика рапортует о росте количества сделок за 9 месяцев 2016 года более чем на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. При этом, как я уже говорила, скидка от первоначального ценника может достигать 30%.

Минусы первичного жилья

— Считаете, что вторичное жилье переоценено? Почему? Какие минусы у старого жилья?

— Знаете, как говорят, есть два типа людей… В нашем случае уместно продолжить фразу так: те, кто предпочитает старое жилье, и те, кто предпочитает новостройки. Ведь на практике покупатели достаточно редко рассматривают оба варианта, выбирая между объектами разных видов. Наши аналитики, отслеживающие активность потенциальных покупателей, подтверждают, что обычно покупатели фокусируются на одном сегменте рынка и в нем выбирают подходящий вариант.

Те, кто покупает первичное жилье, обычно выбирает его из-за более просторных и удобных планировок, современных коммуникаций, наличия паркинга, соседей с аналогичным образом жизни, а также возможности сэкономить при покупке на раннем этапе строительства и сделать ремонт и дизайн по собственному проекту. При этом во вторичном жилье их смущают высокий процент износа коммунальных сетей и самих домов, тесные планировки, риск столкнуться с мошенниками и так далее.

И наоборот, вторичку некоторые предпочитают из-за большего выбора предложений на рынке и возможности выбора любого района города, в том числе центра, в котором обычно мало новостроек, возможности оперативного заселения в квартиру, развитой инфраструктуры.

Любителей готового жилья в новостройках смущает риск долгостроя или недостроя,

большие материальные и временные затраты на ремонт, медленное развитие инфраструктуры в новых районах.

Как не попасть к нечестным риэлторам

— Как же искать квартиру, на какие критерии ориентироваться при выборе, как не попасть к нечестным риэлторам и на что обращать внимание при подписании договора?

— Нюансов и подводных камней при покупке недвижимости очень много. Нет достоверной информации об объектах, нет понимания реального уровня цен на те или иные объекты, сложно проверить юридическую чистоту и историю объекта, невысокий уровень профессионализма риелторов. Это лишь часть вопросов и проблем, с которыми сталкивается неподготовленный покупатель.

Безусловно, начинать поиск в интернете нужно с помощью специализированных онлайн-сервисов. Здесь вы можете не только с помощью многочисленных фильтров найти подходящий объект, посмотреть проверенную информацию о стоимости и планировках и фотографии, а также в удобном формате на карте посмотреть информацию об аналогичных объектах, сложить представление о стоимости жилья в выбранном районе. Здесь же можно напрямую связаться с продавцом и задать ему все интересующие вас вопросы, договориться о просмотре.

Более того, нужно понимать, что онлайн-площадки — это не просто доски с объявлениями в интернете. Онлайн-площадки в Казахстане активно развиваются, предлагая целый ряд дополнительных услуг, де факто заменяя риелтора.

Если речь идет о покупке вторичной недвижимости, то здесь без помощника — риелтора или юриста не обойтись.

Первый поможет с поиском подходящего объекта, второй проследит за правильностью оформления документов. Искать таких помощников лучше всего по положительных отзывам друзей и знакомых об успешных сделках. Сарафанное радио в данном случае — идеальный инструмент. Но хорошего риелтора можно встретить и на просмотре самостоятельно найденного в интернете объекта.

В идеале, взаимоотношения с такими помощниками лучше оформить на бумаге — с помощью договора, предусмотрев обязательства и ответственность сторон, в том числе сколько объектов обязуется показать вам риелтор, кто собирает пакет документов для сделки, стоимость услуг и т. д. Один из методов подстраховки от мошенников — не пользоваться услугами связанных между собой, например, риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о проверке самой квартиры, дома, района: побывайте там в разное время суток, проверьте сантехнику, счетчики и квитанции об оплате коммунальных услуг, проверьте, узаконена ли перепланировка и кто прописан в квартире, узнайте историю квартиры и собственников, поспрашивайте соседей о доме, погуляйте по району, изучите транспортную и социальную инфраструктуру.

Квартира лучше, чем доллары

— Сейчас многие казахстанцы считают, что лучше купить доллары или евро, чем вложиться в недвижимость. По-вашему, это так?

— Инвестиционный спрос на недвижимость за последние два-три года действительно серьезно снизился, что понятно, учитывая непростую ситуацию на рынке недвижимости и в экономике. Большая часть сделок — это улучшение жилищных условий или покупка первой квартиры.

Однако, на мой взгляд, после столь серьезного падения цен, которое произошло за последние год-полтора года, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента будет расти. Посудите сами: цены в тенге возвращаются на уровень до девальвации, цены в долларовом эквиваленте снизились почти вдвое, с 2017 года ожидается прирост ВВП и рост цен на нефть. Все это поддержит экономику в целом и рынок недвижимости как один из ее сегментов,

уже в 2017 году цены стабилизируются, а в отдельных сегментах могут даже начать расти

Взять, например, уже упомянутый ранее новый сегмент малометражных квартир до 20 «квадратов». При стоимости на уровне 4,5 млн тенге с чистовой отделкой и возможностью рассрочки — это неплохой вариант для вложения свободных денег в арендную квартиру.

Кстати, покупка недвижимости в строящемся объекте — в принципе хорошая идея для инвестиции. Тем более сейчас, после вступления в силу поправок в закон «О долевом участии в жилищном строительства», которые призваны защитить права покупателей первичной недвижимости. Ведь в зависимости от обстоятельств

при покупке квартиры на раннем этапе строительства на ней можно сэкономить до 30%

Аренда окупится только через ***надцать лет

— Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — по-прежнему выгодное дело?

— Смотря что понимать под словом «выгодно». Недвижимость — долгосрочная инвестиция, поэтому покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно быть готовым к тому, что это долгосрочный проект.

К тому же если речь идет о целенаправленной покупке квартиры под аренду, то обычно это посуточная аренда. Посудите сами,

если взять однокомнатную квартиру в центре в Алматы стоимостью 10 млн тенге и ежемесячной арендной платой 70 тыс. тенге, то срок окупаемости этого объекта составит не меньше 12 лет

Это если исключить вероятность «простоя» собственности и вложения в ремонт и покупку техники. Посуточная аренда окупит квартиру быстрее, но этим бизнесом нужно заниматься. Или купить квартиру и сдать ее в управление специализированной компании.

— Те, кто собирается сдавать жилье в аренду, ориентируются на новые дома или на вторичный рынок?

— Для посуточной аренды выберут скорее новострой, для долгосрочной — подходят оба вида жилья. Хотя в любом случае не столь принципиально — старый дом или новый. На мой взгляд, важнее локация – центральная часть города, близость основных достопримечательностей, транспортных развязок или деловая часть города.

— Как должна выглядеть идеальная жилплощадь для извлечения стабильного дохода?

— Я бы здесь говорила не об идеальной жилплощади, а о качестве жилплощади, соответствующей запросам арендаторов. Кому-то нужна квартира со свежим евроремонтом, а кого-то устроит добротный косметический ремонт с недорогой, но качественной мебелью. Это разные сегменты, разные арендаторы и, соответственно, разный уровень доходов.