Вкладывать деньги в недвижимость выгоднее, чем в банковские депозиты — статистика

«Жилье в Казахстане является умеренно недоступным, а по нормативам ООН жилье становится еще более недоступным». Такой грустный вердикт содержит Отчет о финансовой стабильности за прошлый год (ОФС-2014), опубликованный на сайте Нацбанка.

Причинами этого явления на фоне растущего предложения на рынке нового жилья в ОФС-2014 названы увеличение себестоимости его строительства, низкая платежеспособность населения и сложившиеся условия ипотечного кредитования. Если сравнивать ситуацию с другими странами, то получается, что Казахстан оказался между двумя группами государств по динамике восстановления цен на недвижимость после кризиса 2008 года. Соответствующее исследование провели аналитики МВФ.

К первой группе они отнесли выборку из 17 стран, включая Австралию, Австрию, Бразилию, Канаду, Китай и другие государства, где рынок недвижимости полностью восстановился, а цены на жилье устойчиво растут и уже в начале прошлого года превышали уровень последнего квартала 2008 года на 28,6%. Во второй группе рынок недвижимости все еще проходит этап восстановления с продолжающимся падением цен на нее. В целом по этой группе стран такие цены были в первом квартале прошлого года ниже на 15,5% по сравнению с уровнем последнего квартала 2008 года. Сюда отнесены 33 государства, включая Россию, Словакию, Словению, Южную Африку, Испанию, Таиланд, Великобританию, США и другие страны.

Казахстан здесь стоит особняком, так как

хотя в нашей стране и происходит рост цен на жилье на протяжении последних 5 лет, они все еще не превысили пиковый уровень 2007-2008 годов

Примечательно, что в период бума на рынке недвижимости в период 2002-2007 годов жилье подорожало в Казахстане практически в 10 раз! Но, хотя и сегодня стоимостная оценка на отечественном рынке жилья завышена, в Нацбанке полагают, что инвестиционная привлекательность его сохраняется. На это указывает и значительное опережение темпов реального роста цен на жилье в Казахстане по итогам прошлого года – 6,2% — по сравнению со странами, сопоставимыми по уровню развития, где в среднем прирост составил 2,4%. Разрыв мог быть еще больше, если бы не замедление цен в результате прошлогодней девальвации тенге.

В итоге срок окупаемости жилья в Казахстане составляет около 15 лет, тогда как по сложившимся в мировой практике нормам оптимальный срок не превышает 10 лет.  Тем не менее,

по сравнению с банковскими депозитами инвестиции в недвижимость более выгодны, так как годовой прирост номинальных цен на жилье составил 15,3%, а средневзвешенные ставки по тенговым вкладам – 8,8%.

За последние три года доходность по депозиту оценивается аналитиками Нацбанка в 30,5%, инвестиций в недвижимость – 41,9%.

Причины стагнации на рынке недвижимости

Ну, а поскольку в последнее время средние темпы роста заработной платы начали ощутимо отставать от темпов подорожания жилья, то вполне естественно начало снижаться и количество сделок его купли-продажи. Так, в 2013-2014 годах зарплата росла в среднем на 9,7%, тогда как цены на жилье – на 16,9%. Число же сделок купли-продажи жилья уменьшилось в прошлом году на 14,2%. Снизился и вклад населения за счет собственных средств в инвестиции в жилищное строительства. В 2013 году прирост инвестиций в жилищное строительство на 35,0% объяснялся приростом собственных средств населения, а в прошлом году – только на 11,6%.

В прошлом году доля домохозяйств, обладающих комфортным уровнем заработной платы для покупки жилья площадью в 54 квадратных метра за 3 года, составила 2,9%, а в абсолютном выражении — 146,6 тысяч домохозяйств из 5,1 млн. по Казахстану. В 2013 году эти показатели были выше, составив соответственно 4,2% и 211,4 тыс. домохозяйств из 5 млн. При этом домохозяйство в подсчетах статистиков включает двух взрослых и одного ребенка.

Необходимым уровнем заработной платы для выплаты ежемесячного вознаграждения по ипотечному займу для приобретения жилья площадью в 54 кв. метров располагали в прошлом году 5,7% всех домохозяйств, в 2013 году таковых было 8,2%.

Такой расклад дает основания предполагать повышение спроса на арендное жилье.

Доступность жилья в Казахстане за счет заемных средств по сравнению со странами, сопоставимыми по уровню развития

Источник: Национальный Банк РК.

Умеренно недоступное жилье

И в заключение – о шкале доступности жилья. В международной практике оно считается доступным, если срок необходимых накоплений не превышает 3 лет, умеренно недоступным – для срока 3,1-4 года, серьезно недоступным – 4,1-5 лет, значительно недоступным – свыше 5,1 лет. При этом, согласно законодательству о жилищных отношениях, в Казахстане норма предоставления жилого помещения составляет не более 18 кв. метров полезной площади на одного человека, что составляет 54 «квадрата» на домохозяйство. По международному же стандарту ООН минимально допустимым уровнем признано 30 «квадратов» общей площади на человека или 90 – на домохозяйство.

Так как для накопления средств на жилье по казахстанским нормативам домохозяйство может уложиться в 4 года, откладывая для этого весь свой совокупный доход, то жилье считается умеренно недоступным.

А если ориентироваться на международный стандарт, то требуется около 7 лет, что соответствует значительно недоступному жилью.

Индекс доступности жилья в Казахстане с казахстанскими стандартами и мировыми нормами обеспеченности жильем

Источник: Национальный Банк РК.