Льготная ипотека разогнала цены на жильё в Казахстане — Halyk Finance

Аналитики Halyk Finance пришли к выводу, что государственные программы льготной ипотеки монополизировали рынок жилья в Казахстане: в 2025 году на них пришлось 71% всех новых выдач. Средневзвешенная ипотечная ставка составила 10,5% при базовой ставке Нацбанка в 18%, что поддерживало спрос, однако из-за низкого предложения жильё продолжало дорожать.

Фото: Max Zolotukhin/Getty Images

Цены на недвижимость растут, хотя активность на рынке падает. Квадратные метры становятся менее доступными даже по льготным программам — всё дело в максимальных суммах выдаваемых займов. Госпрограммы фактически вытеснили стандартные коммерческие займы и исказили ценообразование на недвижимость.

За 2025 год казахстанцы оформили займы на жильё на 2,36 трлн тенге, что на 16,7% больше результатов предыдущего периода. На ипотеку приходится 29% всех кредитов физическим лицам. При этом выдача по льготным программам выросла на 26,2% (до 1,67 трлн тенге), а коммерческой ипотеки — снизилась на 1,4% (до 0,69 трлн тенге). К началу 2026 года доля госпрограмм в общем ипотечном портфеле страны достигла 73%.

Снижение ставок по ипотечным программам происходило в условиях повышения базовой ставки Нацбанка и дорогих кредитов. К концу 2025 года средневзвешенная ставка по ипотечным займам составляла 10,5%, что на 7,5% ниже базовой ставки (она была равна 18%).

«По нашему мнению, разница во многом обусловлена высокой долей льготных программ, параметры которых в меньшей степени связаны с динамикой денежно-кредитных условий. Сохранение ипотечной ставки на низком уровне относительно базовой поддерживало активность заемщиков и спрос на жилье. С другой стороны, предложение на рынке жилья характеризуется сравнительно низкой эластичностью. В этих условиях рост спроса, поддерживаемый льготными ипотечными программами, может сопровождаться повышением цен», — указывается в источнике.

В первой половине 2026 года тенденция усилилась: средняя ставка по новым займам держалась около 10% (при базовой в 18%), а доля рыночных продуктов в новых выдачах рухнула с 26,2% до 14,3%. Рынок полностью диктуется параметрами госипотеки и системы жилстройсбережений. Опасения Нацбанка, который предупреждал о риске вытеснения рыночной ипотеки ещё в 2021 и 2024 годах, подтвердились.

Авторы ссылаются на глобальные исследования МВФ, ОЭСР, Всемирного банка и ФРС США: международный опыт доказывает, что субсидирование спроса в условиях ограниченного предложения неизбежно уходит в рост стоимости недвижимости, сводя на нет экономический эффект от льгот для самого заёмщика.