Какой участок под дом можно купить в Казахстане: разбор по категориям земель

В интернете множество объявлений о продаже земельных участков, но не на каждом разрешат построить частный дом. Tengri Home разбирался, как правильно выбрать и купить площадку для строительства жилья и на что обратить внимание при поиске и сделке.

Фото: depositphotos.com

Юрист по сделкам с недвижимостью Бахтияр Хояшев советует перед покупкой понять, к какой категории земель относится продаваемый участок, каково зонирование этой территории и целевое назначение. «Возьмём принцип масштабирования или оптического зума (приближения объекта на камере — прим. редакции). Представьте, что мы смотрим на Землю со спутника. Чтобы найти Казахстан, потом, допустим, Алматы, Бостандыкский район, мы делаем многократный зум, приближая объект. Этот условный принцип можно использовать и в объяснении земельного кадастра, учёта».

Фото: depositphotos.com

Земельный кодекс делит земельный фонд страны на категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов (городов, посёлков и сельских населённых пунктов); земли промышленности, транспорта, связи, для нужд космической деятельности, обороны, национальной безопасности, зоны ядерной безопасности и иного несельскохозяйственного назначения; земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Для строительства дома подходит второй пункт — земли городов, посёлков и сельских населённых пунктов. Они состоят из зон: социальной, коммерческой, жилой. Последняя важна для тех, кто хочет строить частный дом для постоянного проживания. Определившись с зонированием, можно смотреть на целевое назначение участка.

Фото: depositphotos.com

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — самая понятная для многих казахстанцев «целёвка», говорит Бахтияр Хояшев. Она даёт возможность построить индивидуальный жилой дом, а также хозпостройки: гараж, сарай, баню. «Уточню, что важно использовать участок по целевому назначению. То есть тут нельзя строить многоквартирный жилой дом (а у нас есть такие примеры), нельзя строить гостиницу, автомойку или магазин. Для этих объектов необходима смена целевого назначения земли», — предупреждает юрист тех, кто думает воплотить на участке бизнес-идею. ИЖС предполагает, что вы, построив дом, сможете получить прописку.

Фото: depositphotos.com

На землях личного подсобного хозяйства (ЛПХ), помимо разведения курочек-уточек, вполне можно построить дом для постоянного проживания. Но только в определённом случае. «ЛПХ делится на два вида — это приусадебный и полевой надел. И между ними колоссальная разница. Приусадебный надел выдаётся в черте сёл, на нём можно выращивать сельскохозяйственную продукцию, держать скот и также построить жилой дом, хозяйственные постройки. Полевой надел находится за чертой села и используется только для выращивания сельскохозяйственной продукции, строить на нём дом категорически нельзя. Принадлежность ЛПХ можно посмотреть в госакте или кадастровом паспорте», — уточняет Бахтияр Хояшев. Если вы приобрели приусадебный надел ЛПХ, то у вас будут все те же преимущества, что и у ИЖС. По крайней мере, прописаться в доме на таком участке будет реально. «Если рассматривать такой объект в качестве залога или ипотечного кредитования, то тут могут быть некоторые затруднения. Такова внутренняя политика банков», — предполагает адвокат.

Фото: depositphotos.com

К садоводству относятся участки в дачных массивах. У земель с таким целевым назначением есть ограничение, а именно лимит по площади дома. С июня 2024 года в Казахстане внедрили требования к строительству домов в садоводческих товариществах — их квадратура не должна превышать 50 квадратных метров. Это объясняется тем, что дачи по своему назначению не рассчитаны на постоянное круглогодичное проживание и часто не обеспечены необходимой инфраструктурой. Но это правило по площади не касается тех строений, которые появились до 2024-го. «Дачные дома предназначены не для круглогодичного пребывания, а для временного. Поэтому здесь нельзя рассчитывать на прописку, потому что она предназначена только для объектов, которые рассчитаны для постоянного проживания. Также дачный дом невозможно купить или продать в ипотеку», — предупреждает Бахтияр Хояшев. В Алматы немало дач в рамках расширения мегаполиса вошли в состав города, но остались в категории садоводства. Изменить целевое назначение земель на ИЖС очень сложно. «Например, дачный массив, в котором находится участок собственника, включили в состав Алматы. Владелец обращается в госорганы. Здесь всё упирается в заключение архитектуры. И скорее всего, вам откажут из-за ПДП (плана детальной планировки), который не предусматривает изменения целевого назначения», — объясняет эксперт. На территории дач часто много проблем с инженерными коммуникациями: вместо центрального водоснабжения — сезонная поливная вода, люди бурят скважины или пользуются привозной водой в межсезонье; во многих массивах, даже расположенных в городе, нет канализационной системы — выход в организации септика или выгребной ямы; не ко всем дачам проведён газ, а это значит, что придётся использовать печное или электрическое отопление. Часто рядом с массивами нет школ, детских садов, поликлиник.

Крестьянское хозяйство (КХ) — это земли сельскохозяйственного назначения. Здесь вы можете развивать агробизнес, но возводить дом и жить в нём — нельзя. «Тут можно разместить какие-то сооружения, направленные на обслуживание сельскохозяйственной деятельности. Но говорить о полноценном доме не приходится», — описывает Бахтияр Хояшев.

Риелтор, специалист по земельным участкам Михаил Олефир добавляет: от целевого назначения участка во многом зависит его оценочная стоимость. Особенно это важно, если площадка может попасть под изъятие. «ИЖС в оценке, конечно, окажется самым дорогим вариантом. ЛПХ будет процентов на 10-15 дешевле, а садоводство будет стоить меньше того же ИЖС вдвое».

Что проверить до покупки земельного участка. Документы. У продавца участка на руках должны быть: 1. Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о наследстве. Если вы покупаете землю у первого хозяина, то он должен предоставить постановление исполнительных органов (например, акимата) о выдаче участка. Управляющий партнёр международной юридической компании Фарид Алиев подчёркивает: важно, чтобы продавец действительно был собственником, участок был «чистым» и все документы совпадали между собой. «Чтобы проверить регистрацию права собственности через eGov или ЦОН, нужно заказать справку о зарегистрированных правах и обременениях. В ней видно, кто собственник и есть ли арест, залог или другие ограничения. Устные заверения продавца ничего не стоят». Не менее важно проследить историю выдачи земли, то есть как и на каком праве её получил первый владелец. Первоначальным основанием обычно служит решение (постановление) акимата о предоставлении участка.