Как январь 2022 повлиял на стоимость жилья

После того, как Казахстан в начале января 2022 года пережил хаос и смуту, многих интересует, как эти события отразятся на рынке недвижимости. Подешевеет ли жилье в южной столице и других регионах республики? Что будет с ценами на аренду недвижимости? Эти вопросы нам разъяснил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

— На сегодняшний день мы видим только психологический фактор давления на рынок. Особенно это касается рынка недвижимости Алматы. Потому что остальные города все-таки не так сильно пострадали от погромов. На сегодняшний день ситуация складывается таким образом, что все встает в свою колею.

Ермек Мусрепов. Фото: inbusiness.kz

Те рыночные процессы купли-продажи, которые были до январских событий, начинают восстанавливаться. Те прогнозы, которые мы озвучивали на конец 2021 года и начало текущего, остаются примерно такими же. С экономической точки зрения особо сильного влияния на рынок недвижимости в Алматы не будет. Каких-то подвижек по ценовой корректировке мы пока тоже не предвидим.

Спекулировать до последнего

— А не повлияет ли на рынок недвижимости тот факт, что часть граждан, которые еще до январских событий планировали уехать из РК, сейчас воплотят задуманное в жизнь? 

— На самом деле да, политическая ситуация нестабильная. Но все должно прийти в свое русло, потому что в политическом направлении никаких кардинальных перемен не было. К тому же

то давление, которое было связано с возможностью снятия пенсионных излишков, будет продолжаться до апреля месяца — момента, когда порог достаточности будет изменен. На сегодняшний день пока на рынке будут присутствовать спекулятивные факторы — владельцы недвижимости будут до последнего корректировать свою цену в сторону повышения

В целом мы не видим большого всплеска предложений по продаже, а значит пока массового выезда казахстанцев на ПМЖ в другие страны не наблюдается. Но точечные распродажи по причине эмиграции, вероятно, будут в рамках текущего индекса цен.

Перегретый рынок

— А после апреля 2022 года стоит ли ожидать, что цены на жилье снизятся?

— Да, потому что на всем рынке недвижимости Казахстана стоимость недвижимости перегрета во всех категориях жилья. Особенно это касается 3 и 4 категории жилья (комфорт и эконом), которое должно быть доступным для населения. Стоимость не соответствует тому спросу, который есть на сегодня в городах Казахстана.

— На сколько процентов произойдет корректировка цен по продаже и аренде этой весной?

— Мне кажется, в пределах 10-15% — это первые шаги. Просто стоимость аренды в прошлом году возросла практически на 40%. Те квартиры, которые раньше можно было снять за 80 тысяч тенге, сегодня ниже 130 тысяч не найти.

Что касается продажи, скорректируются цены на жилье 3 и 4 категорий. Именно оно сегодня в тренде. Корректировка же цен на 1 и 2 категории (бизнес и элит класс) зависит от застройщиков, которые будут предлагать новые «фишки», чтобы завлечь покупателей.

Повлияет и то, какая цена будет у импортных материалов, а также курс доллара и инфляция. Но 1 и 2 категории недвижимости весьма своеобразные, они не для широкого круга потребления, а для тех, у кого есть деньги. Поэтому не исключено, что такое жилье поднимется в цене.

А вот жилье 3 и 4 категории будет корректироваться в сторону понижения на 1-2% в месяц. Конечно, если не будет каких-то новых потрясений. Но мы подозреваем, что определенное влияние на рынок в плане понижения будет иметь выброс квартир, которые не смогут обслуживать ипотечники, которые приобрели недвижимость примерно лет пять назад.

В ожидании корректировки

— Что касается аренды жилья, на ее стоимость могут повлиять январские погромы?

— События дали нам понять, что нужно что-то менять. Возможно, государство создаст определенные механизмы сдерживания цен на рынке жилья. Во всех сегментах рынка — купле-продаже, строительстве, аренде — на протяжении последнего года стоимость была увеличена. Что несоизмеримо с доходами населения.

Но корректировка все равно будет, и она будет зависеть от доходов населения

Потому что если человек снял квартиру и не может обслуживать эту статью расходов, будут проводиться переговоры между арендатором и арендодателем в поисках золотой середины. Владельцам недвижимости тоже невыгодно сходу разрывать контракты — лучше немного понизить стоимость и оставить стабильного арендатора, чем искать нового.

Тенденции, как я уже сказал, заставляют нас весной ждать корректировок в сторону понижения. К тому же в Алматы сегодня многие объекты бизнеса заблокированы из-за фактов мародерства. Это тоже будет влиять на доходы населения в плане приобретения вторичной и первичной недвижимости, а также аренды квартир.

Влияние пандемии

— Сейчас в Алматы аренда сильно «раздута». Почему?

— Основная причина в том, что как только начались послабления после карантина, все владельцы недвижимости и арендодатели просто-напросто одним махом захотели возместить свои потерянные доходы, которые были с начала 2020 до середины 2021 года.

В этот период полностью дестабилизировалась обстановка по аренде. Многие ведь уезжали, в том числе не было и студентов, которые находились на дистанционном обучении в своих родных населенных пунктах. После того, как все открылось, сыграл фактор сезонности, когда они традиционно осенью вернулись на учебу.

— Можно ли все это назвать ценовым сговором арендодателей?

— Это не сговор, а волнообразный ажиотаж, который захватил всех арендодателей. Также, как и со стоимостью квартир. Нередко мы видим, что цены на жилье в одном доме могут существенно разниться. Например, один продает за 20 миллионов, что вполне адекватно, а соседка, решив тоже продать свою квартиру, видит эту цену на сайте по продаже недвижимости и решает попробовать продать за 22 миллиона. Другие на квартиры той же конфигурации ставят цену еще выше. Так и начинается давление по ценовому индексу.