Серьезным людям массовое изьятие «пенсионки» серьезно помогло — эксперт

Очередной мыльный пузырь, которым называют жилищный сектор Казахстана, раздут до невероятных размеров. Например, в Шымкенте один квадратный метр недвижимости в мае стоил 355,8 тыс. тенге. В Павлодаре — 265 тыс. за квадрат. В Нур-Султане — свыше 400 тысяч. Ни в одном регионе страны нет жилья дешевле 250 тысяч за квадратный метр. И это, судя по всему, не предел.

Аналитики телеграм-канала Risk Takers посчитали динамику изменения цен на вторичном рынке Казахстана за последние 20 кварталов — с III квартала 2016 года по II квартал 2021. И выяснили, что дешевле всего в этот период жилье на вторичке стоило в III квартале 2018 года — 184,4 тыс. тенге за квадрат.

Однако принятие ряда льготных программ ипотечного кредитования привели к ежеквартальному росту. В 2021 году рынок подогрела возможность досрочного изъятия пенсионных накоплений. В среднем в июне, как ожидают аналитики Risk Takers, средняя стоимость квадратного метра на вторичке по республике составит 266,2 тыс. тенге, из которых 35,4 тыс. — вклад пенсионных изъятий. К концу года эти цифры еще подрастут.

Чего хотели, того и добились

Возникает уместный вопрос — чего хотело государство, делая жилье «доступнее»? Чтобы большинство граждан оказались еще дальше от заветных ключей на собственную недвижимость?

Экономист Петр Своик считает, что в субсидируемом государством строительном секторе все покупатели жилья косвенные выгодоприобретатели. То есть льготы рассчитаны на интересы застройщиков и обслуживающих их банков.

— Петр Владимирович, как вы считаете, не имеют ли обратного эффекта все государственные программы, направленные на доступность жилья?

— Что иллюстрирует последняя обозначенная статистика на счет роста цен на вторичке? Что рыночные законы действуют и в Казахстане. То есть как только у людей появилась возможность вытащить деньги из пенсионного фонда, они их вытащили. Им дали возможность вложить их в жилье — они вложили. Причем разрешили вкладывать не только в новостройки, но и во вторичный рынок.

Соответственно росту спроса выросла и цена предложения. То есть рынок сработал ровно так, как и должен был сработать

И если наши специалисты, которые принимали политическое решение по использованию денег ЕНПФ, и те конкретные финансисты, которые все это просчитывали, тоже знакомы с рыночными механизмами, они должны были это учитывать. Цены должны были вырасти и на первичном, и на вторичном рынках.

Петр Своик. Источник — total.kz

Что мы узнали нового? Что этот рост по сравнению с пятью месяцами 2020 года составил 21,8%.

— На первичке рост еще больше. 

— На самом деле, чтобы просчитать совсем точную динамику, нужно знать объемы спроса и предложения до политического решения об изъятии пенсионных накоплений и после того, как оно было реализовано. И сравнить ожидаемые показатели с реальными. На мой взгляд,

во всех случаях получится цифра, что цены выросли настолько, насколько и должны были. Будем считать, что  государство этот эффект запланировало и достигло его

Что касается доступности. Тем, кто регулярно оплачивал 10% взносов в ЕНПФ, постоянно рассказывали, что на их счетах их деньги. На самом деле деньги никогда не были накоплениями вкладчиков. А к далекой старости, если говорить о молодежи, они бы так обесценились, что тем более не стали бы деньгами вкладчиков.

Вдруг государство разрешило эти самые накопления вытащить, пусть даже частично. И кто-то купил на эти деньги жилье, которое раньше ему было недоступно. Значит, все-таки жилье стало доступнее, и государству за это надо сказать спасибо?

Поддержка бизнеса

— Так эти деньги были рассчитаны на 7-10% вкладчиков. И не каждый их вытащил. Неужели столь незначительный процент способен вызвать такой резкий рост цен на рынке?

— Если посмотреть весь расклад, сколько денег вносят в ЕНПФ, то даже по официальным данным, делают это не больше половины всего населения.  Регулярные взносы — примерно 4 млн человек, а у нас в стране всего трудоспособных около 10 млн.

Если внимательно посмотреть, кто из этих 4 млн сколько вносит, обнаружим, что львиную долю накоплений составляют примерно 10% из них. Все остальное – это небольшие или нерегулярные взносы

Кстати, не все из тех 10%, что попали под требования об изъятии, забрали свои деньги из ЕНПФ. По расчетам, это должны были быть 2,3 трлн тенге, а реально забрали чуть больше 1 трлн. Из этого можно сделать вывод: та совсем небольшая часть вкладчиков, которая действительно имеет серьезные накопления, уже настолько давно порешала свои бытовые проблемы, что не пошла в ЕНПФ.

— Не имеет ли что-то общее с великодушием государства в части пенсионных денег строительный бум в стране? Ведь даже в отдаленных регионах жилья дешевле 250 тыс. за квадрат нет.

— У нас в стране строительство — отрасль не социальная, а коммерческая. Все выстроено не на задачах обеспечения массового жилищного спроса, а на задачах извлечения максимальной прибыли.

Почему? Потому что в нашей экономике очень мало бизнеса. Даже для очень серьезных людей

Первый серьезный бизнес – экспорт сырья. А он за иностранцами, у местных там места совсем мало.

Второй бизнес – торговля, в которой также определенный круг лиц.

Третий бизнес – строительный.

Больше ничего крупного нет. Поэтому вся правительственная политика обслуживает интересы этих трех составляющих казахстанского бизнеса.

Половинчатое решение

— Периодически проходит информация о субсидировании в строительной отрасли. Особенно если часть построенных квадратных метров предназначена на социальные нужды государства.

— Сами приобретатели жилья в этой субсидируемой государством отрасли являются косвенными выгодоприобретателями. Все льготы в их пользу и их адрес обусловлены тем, что нужно самим застройщикам и банкирам — дать фронт работ. Отсюда кое-что по удешевлению достается тем, кто жилье получает. Но совсем чуть-чуть.

— То есть кусочек пенсионных денег, который люди смогли вытащить, стали своего рода стимулирующим фактором для еще большего развития строительного сектора?

— У меня есть своя версия, с чего все началось. Я не претендую на истину в последней инстанции. В моей версии ваш вопрос – объяснение номер два. А первое – решение нового президента разрядить обстановку и обратить внимание граждан на социальную политику государства.

Изначально, если вспомнить саму идею использования пенсионных денег на жилье, обучение и лечение, предлагалось в комплекте направить на счета вкладчиков транши из Нацфонда

и предоставить людям возможности использовать деньги на всякие целевые дела. И там же озвучивали, что все пенсионные накопления надо вкладывать в инфраструктуру и производство.

Сейчас тот пенсионный пузырь в 13 трлн тенге, который мы наблюдаем, накоплен просто так, потому что трудящиеся обязаны платить. Деньги эти в экономику не идут, тогда как она нуждается в кредитах и инвестициях.

Полагаю, что в истории с досрочным изъятием из ЕНПФ пазлы сложились как надо. С одной стороны, решение президента, а с другой — жалобы строительного сектора на падение спроса. Вот и запустили новый механизм. Правда, в обрезанном виде. Про транши на счета вкладчиков из Нацфонда забыли. Про инвестирование пенсионных денег в инфраструктуру — тоже. В итоге раскрутили чисто популистский кусочек. Но и он, как мы видим, подогрел жилищный рынок.