Как добиться правды в споре с КСК?

— Что такое КСК и каким образом каждый из нас, участник кондоминиума, член кооператива, может требовать выполнения своих прав?

Жандос Каирканов (далее — Жандос): Сейчас многие жители ошибочно считают, что кондоминиум – это тот же КСК. Но кондоминиум – это форма собственности многоквартирного жилого дома (МЖД), а КСК – орган управления, который существует за счет средств жителей.

— Существует закон, где все разложено по полочкам. Но почему же 80 процентов жалоб поступает в акиматы именно по вопросам КСК? Какие запросы наиболее часто адресуют юристам?

Владимир Титоренко (далее — Владимир): Это вопросы о действующих полномочиях по обращению граждан на действие или бездействие работников КСК любой формы собственности, будь то ПК или ПКСО. Алматинцы часто интересуются, какие полномочия может применить жилищная инспекция при рассмотрении споров и каких результатов стоит ожидать.

Как выжить в КСК? Советы юриста и чиновника

Жандос: Жилищная инспекция тоже всегда помогает жильцам в решении тех или иных вопросов. У нас есть проверочный лист, утвержденный министерством национальной экономики. Пока КСК мы проверяем только на наличие следующих  документов:

• наличие договора с сервисными субъектами, согласованного с жителями,
• наличие ежеквартальных отчетов,
• наличие счетов на каждый дом, то есть текущий и накопительный счета должны быть у каждого дома,
• наличие акта осмотра инженерных сетей и конструкции дома,
• протоколы на соответствие,
• наличие договора управления объектом кондоминиума.

Кроме того, мы проводим внеплановые проверки, основанием для которых являются письменные заявления от жителей. Например, протоколы о переизбрании председателя КСК мы проверяем на соответствие, в противном случае выписываем предписания.

Смена председателя — воля жильцов

— Если документы соответствуют букве закона, можете ли вы дать инициативной группе или вновь избранному председателю подтверждение, что протоколы и сама процедура переизбрания проведена в соответствии с требованиями закона?

Жандос: Конечно. После обращения и проверки мы даем итоговый ответ, где указываем, соответствуют или нет протоколы. И если нет, указываем, что в связи с выявленным нарушением выдано предписание на устранение.

— Владимир, вы часто выступаете третейским судьей в споре между председателем и жителями. Как осуществляется «»смена власти»?

Владимир: Зачастую сопровождается скандалами, жалобами в жилищную инспекцию, акимат района и города, обращениями в прокуратуру и суды. После всех этих мытарств можно чего-то добиться.

— А как заставить председателя КСК выполнить решение суда? Есть которые бросают ключи и говорят: «Все! Надоело, хватит! Всем не угодишь, я свои средства сюда вложил, а люди все равно недовольны». И вот наступает момент истины, и нужно принять решение, кто встанет на его место. В случае когда председатель бросил свои полномочия, легче, а когда начинается хождение по судам и выносится решение суда, что этот председатель неправ, а жители выбрали нового, что им делать?

Владимир: Действовать по закону. Законодательство регулирует все эти вопросы, и совсем необязательно годами ходить по судам. Необходимо оперативно обратиться в прокуратуру, суд, а после решения — к частному судебному исполнителю по исполнению решения суда.

И нужно помнить, что неисполнение решений суда – это уголовная ответственность

Прокуратура также в порядке надзора может применить неисполнение решений суда в порядке уголовного судопроизводства. Ну и самый насущный ответ на вопрос: что делать? Голосовать.

Люди голосуют деньгами, поскольку КСК и иные формы собственности получают доходы из денег жильцов, но тратят эти средства в основном на зарплату и другие нецелевые расходы.

Добиваться правды сообща

— Жандос, а могут люди не платить целевой сбор, если недовольны работой председателя или управляющего? Коммунальные будут оплачивать, а вот целевой сбор нет.

Жандос: Если оставить дом без содержания, завтра жильцов вызовут в суд.

— Приведу такой пример. Ситуация произошла в новом доме на углу проспекта Достык и улицы Сатпаева, там скандал с весны. Люди обратились к председателю КСК с вопросами «Где наши деньги? Куда вы их тратите?», а тот ответить ничего не может. Организовали собрание, переизбрали. А он говорит: «Я не уйду». Может председатель отключить жильцам свет или газ?

Жандос: Нет, председатели не имеют право это делать, только поставщики. Большинство вопросов с КСК по обслуживанию и содержанию зависят от самих жителей. У нас как? С одного дома два человека придут пожаловаться на КСК, а остальные ждут.

— Кстати, председатель, которого хотят убрать, говорит: «Я не проводил собрание, а вы не уполномочены».

Жандос: Он не прав. В законе прописано, что

не менее 10% от общего количества собственников квартир могут организовать общее собрание,

то есть имеют полное право. В случае смены органа управления либо переизбрания председателя жители должны идти в департамент юстиции, где выдаются свидетельства о регистрации и создается новое юрлицо, ПК или ТОО.

Если жильцы создали такую форму, идут регистрироваться в департамент юстиции. В случае переизбрания председателя они тоже идут в департамент юстиции, чтобы зарегистрировать нового.

Основным документом для этого является протокол общего собрания

Нанимать судоисполнителей

— Другая ситуация: дом перешел в другой КСК. Где и кто это зарегистрирует?

Жандос: Уполномоченный орган – департамент юстиции.

— Конкретный пример — Жандосова, 34 А. Это уже всем известная история: несколько лет там идет борьба за место председателя, никак не решается вопрос, в какой кооператив перейти, при этом дом ветшает, никто им не занимается. Жильцы пошли в АЛТС, чтобы получить доступ к подаче коммунальных услуг, а им говорят: «Нет, принесите разделительный баланс, принесите акт приема/передачи, идите в суд». А председатель не дает документы и не подписывает акт приема-передачи. Что делать?

Жандос: Да, мы в курсе этой проблемы, неоднократно комиссионно обследовали дом. Но здесь вопрос в том, что в 2017 году маслихатом Алматы были утверждены новые правила содержания жилищного фонда.

Там четко прописано, что

основным документом для перехода из одного органа в другой считается протокол общего собрания,

а переход многоквартирного жилого дома с КСК на КСК осуществляется путем составления акта приема-передачи. То есть из числа жителей создается рабочая комиссия, после этого они должны сдать акты приема-передачи в два органа управления.

Это техническая документация финансово-хозяйственной деятельности, то есть денежные средства, счета и так далее. После этого жильцы должны пойти к поставщикам услуг. Но если этих документов нет, а КСК отказывается передать дом другому КСК, возникает спор, который должен разрешить суд.

— Что делать, если решение суда не будет выполняться?

Жандос: Здесь вопрос уже к судоисполнителям, которых должны нанимать жильцы.

Владимир: Для надзора над исполнением решения суда я рекомендую написать обращение в прокуратуру.

Объединение собственников имущества как альтернатива КСК

— Есть ли у нас в городе юридическая контора или содружество юристов, которые работают по системе ЖКХ?

Владимир: В системе ЖКХ может работать любой юрист, занимающийся гражданскими делами. В Алматы существует Ассоциация КСК, Ассоциация районных КСК, Ассоциация городского КСК, но все-таки в большей степени они защищают права самих КСК.

— Права руководителей, вы хотите сказать?

Владимир: В том числе, потому что им оплачивают членские взносы. И конечно, кто платит, тот и музыку заказывает. Безусловно, лучше обращаться к специалисту, который ближе к теме. У нас много хороших юристов, но они не объединены какой-то одной тематикой.

— Еще одна ситуация. Люди обратились в суд, а там спрашивают: «Вы заключали договор с правлением КСК, что они обязаны вас обслуживать и выполнять какие-то обязательства?». Что это за договор, который должен подписать каждый житель с правлением, председателем или управляющим? С кем надо подписывать этот документ?

Жандос: Это и есть типовой договор управления объектом кондоминиума, утвержденный министерством нацэкономики. Основанием для его заключения является протокол общего собрания. Договор заключается с каждым собственником квартиры в индивидуальном порядке.

— В Алматы проходил форум, где был затронут вопрос смены формы управления. Эксперты предложили ОСИ, что это такое?

Жандос: ОСИ – это объединение собственников имущества, но я думаю, об этом еще рано говорить, потому что законопроект пока на рассмотрении. Вместо ОСИ мы предлагали «Совет дома». Идея заключается в том, что жители сами назначают ответственных, которые будут контролировать общедомовой счет и заключать договоры с сервисными компаниями. То есть не зависеть от КСК.

Владимир: Все-таки согласимся с жилищной инспекцией, что

ОСИ – это более прогрессивная форма, нежели КСК

Каждый дом будет иметь свой счет, а средства будут расходоваться более рационально. Соответственно и сборы будут ниже.

Полная версия интервью здесь.