Как выйти из КСК всем домом? Совет специалиста

Вас не устраивает работа вашего КСК? Выход есть. О методах борьбы с нарушениями КСК и их некачественной работой рассказывает заместитель руководителя Управления жилья и жилищной инспекции Алматы Нурлан Туралиев.

— Нурлан, что делать, если председатель КСК не проводит собрания и не отчитывается.

— Здесь несколько вариантов. Самый действенный способ — перейти в другой КСК.

— Опять же по решению инициативной группы?

— По решению общего собрания жильцов дома. Не обязательно собирать весь КСК.

— Собирается инициативная группа из 2-4 человек. Составляют протокол и идут к соседям с вопросами: «Нравится нам этот КСК или нет?», «Переходим в другой КСК или не переходим?». Нурлан, жилищная инспекция может помочь в оформлении этого документа?

— Естественно. Мы предоставляем типовые формы оформления договоров, письменные формы опроса жильцов. То есть смотрим на законность, чтобы в дальнейшем не было проблем в судах.

— Жилищные инспекции есть во всех управлениях жилья нашей необъятной республики. Вопрос – каким образом председатель КСК может передать свои полномочия? Я расшифрую вопрос. Недавнее судебное заседание в КСК «Сенім». Там в прошлом году уходила председатель и свои полномочия оставила члену правления. Народ возмутился и целый год они решали, кто председатель. Это законное право передавать председателем полномочия члену правления?

— В законе о жилищных отношениях сказано, что это в компетенции только общего собрания. И никак иначе.

— А временно исполнять обязанности?

— Даже по трудовому законодательству, имеет право оставить компетентного сотрудника.

— То есть до собрания. Хорошо. Как часто должен проводиться ремонт подъездов?

— По СНиП все знают, что ремонт подъездов у нас проводится 1 раз в 5 лет. Но если это КСК, то все зависит от наличия денежных средств.

— И от отношения самих жильцов к своему подъезду. Для одних – это продолжение улицы, для других – продолжение квартиры. Я знаю великолепный КСК «Академик» в Алматы. Ремонтируют подъезды раз в 5 лет, но при этом меняют только цвет. Там ковровые дорожки во многих подъездах, кашпо с цветами, бра, картины. Люди привыкли так жить. А если жильцы сами отремонтируют свой подъезд, имеют ли они право вчинить потом материальную претензию правлению с оплатой затраченных средств?

— Сложный вопрос. Любой человек кому угодно может выставить счет. Вопрос в том, будет ли он удовлетворен. Так как само обслуживание данного домостроения лежит на КСК, выполнение его обязанностей приводит к тому, что жильцы имеют право выставить счет на оплату. Человек сделал за другого человека его работу. Соответственно, он требует возмещения ущерба. Это как бы его право.

— Я с соседом сделал ремонт в своем подъезде во входной части перед лифтом. Дальше председатель быстро подхватил нашу идею – известочкой, плохонькой красочкой быстро доделал. Но о возврате средств, которые мы с соседом затратили речи что-то не шло. Кто должен содержать в надлежащем состоянии фасады домов?

— Жильцы.

— То есть дом – это частная собственность.

— Полностью домостроение должны делать жильцы.

— В настоящее время по ул. Сатпаева в доме № 10 открывается кафе. И по всей высоте с 1 по 6 этаж хозяин прибивает вытяжные короба. Он имеет право это делать без моего согласия, если я – владелец квартиры и, как вы говорите, фасад мой?

— Это общее имущество объекта кондоминиума. Естественно, должно согласовываться на общем собрании.

— А если я пришел, а там уже висит эта халабуда.

— Значит, он это сделал не в соответствии с законом о жилищных отношениях.

— Сейчас по всей стране вопрос № 1 – открытие счетов для накоплений на капитальный ремонт.

— Да.

— Может ли собрание установить цену несколько ниже, чем эти пресловутые 39 тенге?

— Законом это не предусмотрено. Там указан размер, ниже которого уже нельзя. На сегодняшний день это 39 тенге.

— Но это очень много. Согласитесь?

— Согласен. Но это установлено законом.

— У нас в Алматы есть КСК, в которых приняли по 10 тенге за кв.м. Люди собирают добровольно. Бунт был только у председателя, который сказал, что нам не нужны эти накопления, потому что они не имеют право прикасаться к этим счетам. Следующий вопрос. Нам прислали такое объявление. Ход выполнения мероприятий за 2015 год. Председатель решил вдруг отчитаться. Его дело. Выборы ревизионной комиссии. Выборы правления кооператива. Без отчета это разве законно?

— По этому факту нам поступило заявление. Сейчас разбираемся. Даже сам текст: что значит «ход выполнения мероприятий за 2015 год»? Есть установленные законом о жилищных отношениях отчеты – ежеквартальные, ежегодные. Что значит «ход мероприятий» — непонятно. «Выборы ревизионные, выборы правления» — необходимо разбираться. Раз они выбраны – правление и ревизионная комиссия, то выбраны на определенный срок. Истек ли этот срок? Будем разбираться.

— Рассмотрение предписания департамента жилья, вопросы сотрудничества с городской ассоциацией КСК. Насколько я знаю, у нас этих ассоциаций в городе аж 7. Про какую именно говорят — не указано. Что за предписание вы им выдали?

— Опять же постановка «рассмотрение предписания». Предписание имеет обязательную силу. Его нужно просто выполнять. По поводу ассоциации, нас не интересует сотрудничество председателя с городской ассоциацией. Он заплатил ему из денег, которые принадлежат людям. У них в предписании единственный вопрос – возврат этих средств.

— Если бы он сам стал членом…

— Как физическое лицо что-то бы делал там. А так вопрос в возврате денежных средств людей, которые без их согласия были перечислены в эту ассоциацию.

— Установление размера взноса на сберегательный счет для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества (39 тенге с 1 кв.м.). О каком установление идет речь, если тут же написана цена?

— Больше поставить цену. Мы понимаем, что цена большая.

— По тому, что написано в объявлении можно понять, что, наверное, писал бывший парторг колхоза. Когда же они изучат основной для них закон о жилищных отношениях в РК?

— Будем заниматься.

— К сожалению, это образчик всего, что мы имеем на сегодняшний день. Идем дальше. Многие председатели КСК игнорируют письменное обращение, заявки, жалобы квартировладельцев. Как быть? Неужели каждый раз ходить в отдел жилищной инспекции?

— Есть закон о порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц. Он для всех одинаков, как любой закон. Но это частная организация, общественная организация. Кто-то принимает заявления. Здесь не обязательно ходить в отдел жилищной инспекции. В каждом акимате района функционирует отдел ЖКХ.

— Я вам сразу скажу, ровно через 10 дней будет письменный ответ – обращайтесь в суд.

— С этими фактами надо бороться. К нам надо также обращаться. Мы будем ставить в известность акима района.

— У вас хотя бы будет накапливаться какой-то информационный материал, который вы можете анализировать. А потом сделать вывод: что за, извините, гусь лапчатый, там руководит столько лет. Есть даже такие председатели, которые не зарегистрированы как председатели в управлении юстиции. Мне всегда интересно, куда чиновники смотрят? Устав просроченный или его вообще нет. Дядя, тетя ходят и собирают деньги. Потом еще говорят – давайте на капитальный ремонт. А те деньги куда? Эти деньги идут на зарплату. Следующий вопрос. Может ли председатель КСК сама лично решать вопрос об установке на крыше многоквартирного дома рекламных баннеров или антенн сотовой связи, к примеру?

— Законом любая финансовая деятельность отнесена к компетенции общего собрания. Установка баннеров, антенн влечет вопрос оплаты.

— И куда пойдут эти деньги.

— Это вопрос финансовой деятельности. Поэтому в компетенции общего собрания.

— У нас есть дом на ул. Калдаякова и ул. Айтеке би, где есть арендатор подвального помещения. Не буду называть – это достаточно известный магазин. Я общался с жильцами. Они на него Богу молятся. Они не платят целевые вообще. Не знают, что такое ремонт крыши, что такое побелка фасада и малые архитектурные формы в их дворе, не знают, что такой дворник и дежурное освещение. Все оплачивает арендатор. Вот это я понимаю подход к делу.

— Есть такие. А есть те, кто занимает весь первый этаж и не платят ни копейки. Мы по программе «Модернизация» сталкивались с такими, которые оплатили весь ремонт. Есть, где оплатили ремонт за счет рекламодателей – владельцев баннеров. Есть ответственные люди.

— Солидный вопрос. Может ли дом участвовать в программе модернизации жилья, если кондоминиум не зарегистрирован?

— Мы всегда говорим, что сама процедура участия очень длинная. Собирается протокол собрания об участии, об утверждении сметы, видов ремонта и так далее. Всегда говорим, хотите участвовать – приходите. И одновременно будем заниматься сбором подписей для ремонта и регистрации объекта кондоминиума.

— То есть сейчас люди поняли всю прелесть модернизации жилья. В Турксибском районе старые ветхие здания. Они говорят — возьмите нас. Потому что прожили 20 лет, за которые никто ничего не делал. А теперь крыша вот-вот рухнет, стена обвалится, подвал будет затоплен. Пусть идут в районный акимат.

— Да. Сдают и смотрят какие документы есть и какие необходимо доработать.

— Как разделить кладовки в подвалах? В праве ли КСК брать арендную плату за них? Это вопрос из Медеуского района.

— Я не знаю, как разделить кладовки. Наверное, по соглашению сторон. А вправе ли начислять? Это опять же финансовый вопрос. Его нужно решать на собрании – сколько и как.

— Это дома с кладовками еще советского периода. 48-квартирный дом. Там 50-55 кладовок. Некоторые для дворников. И у каждого кладовка. Но она в жилплощадь не входит.

— Естественно.

— И за что брать деньги с людей?

— Видите, сам вопрос брать-не брать должны решать жильцы на собрании.

— А не председатель КСК, который у нас Царь и Бог. Может ли председатель КСК в доме, изначально оборудованном мусоропроводом, самовольно закрывыть его и заставить людей выносить мусор в контейнеры во дворе?

— Я слышал о таких ситуациях. У нас на ул. Жандосова 34 А такая ситуация. Говорят, что самовольно, но во многих случаях обнаруживается, что протоколы есть.

— То есть люди сами подписали добровольно.

— Да. В связи с чем? Мусоропровод такая вещь, с которой нужно очень аккуратно обходиться. Мы выкидываем мусор в подъезде, который идет в подвал. За этим нужно следить. А с учетом того, что сейчас многие квартиры сдаются в аренду, или никто не проживает, или сами жильцы квартиры неадекватны, то в большинстве домов мусоропроводы заварены.

— Какие сроки установлены законом для сбора подписей и проведения письменного опроса жильцов?

— Нет сроков. В законе сроки не установлены. У нас есть случаи, когда это делалось в течение года. От первого собрания до итогогого собрания, как прописано в законе, прошел год.

— Вы не про ул. Пушкина говорите?

— Таких случаев было несколько.

— Там кстати, суд отменил решение жильцов о выходе из этого КСК.

— Сейчас по ул. Пушкина и еще по ул. Алимжанова 49. Они сейчас платят уже в новое КСК.

— Они все-таки ушли?

— Ушли. Это на данный момент. Сложная ситуация. 50 судов в год по КСК.

— Подменяет ли понятие «члены КСК» понятие «собственники квартир, члены кондоминиума»? Могут ли члены КСК, которых меньше, чем собственников квартир, решать вопросы содержания общего жилья?

— Считаю, что здесь есть небольшая коллизия законодательства. Потому что члены КСК, члены кооператива, как они говорят, — это закон о потребительском кооперативе. Они руководствуются им.

— То есть любой собственник – априори член КСК.

— Я считаю, что так. КСК говорят – вы не члены кооператива, вы – собственники. Вы не можете принимать решения, участвовать в этом. А почему тогда ты деньги ему не возвращаешь, которые он тебе платит.

— Так он говорит тем, кто на него жалуется или требует что-то.

— Тогда почему ты принимаешь у него деньги? Не говоришь, извините, но вы не член КСК, не платите нам.

— Вдогонку. Нужно ли писать заявление о вступлении в членство КСК?

— По закону о потребительском кооперативе – да. По закону о жилищных отношениях человек, как собственник, уже является членом этого кондоминиума.

— Спасибо за исчерпывающие, пусть и короткие ответы. Теперь люди знают, куда нужно идти и к кому обращаться. Уверен, что вопросы еще будут приходить. Вы, пожалуйста, по нашему первому приглашению приходите пообщаться с миллионной аудиторией.

Видеоверсию смотрите здесь