Кризисный сценарий: какими будут цены на жильё в 2016 году?

Несмотря на убеждения Национального Банка, на фоне падающих цен на нефть в стране нарастали девальвационные ожидания. С начала 2015 года большинство отечественных и международных экспертов уже не сомневались в падении тенге, обсуждался только вопрос времени. По характеру процессов ушедший год можно охарактеризовать как «погружение в кризис». Чем же окажется предстоящий год для рынка жилья, попытаемся разобраться в настоящем материале.

Вырос спрос на «дешевое» жилье

Уверенность в неизбежности девальвации усилили новости о досрочных выборах Президента в апреле 2015 года. Рынок жилья отреагировал на эти новости ажиотажным спросом на квартиры и дома в Астане и Караганде. По итогам апреля в Астане было зарегистрировано рекордное количество сделок — 1611.

Снижение долларовых цен на рынке жилья и рост курса американской валюты привлекли на столичный рынок множество покупателей. Для держателей долларовых сбережений это время оказалось весьма удачным для приобретения. «Отложенный» в 2014 году спрос на жилье активизировался в начале 2015-го. По данным Комитета по статистике РК, по сравнению с 2014 годом количество сделок в Астане выросло на 67%. Алматы и Караганда показали прирост спроса на 9,3% и 7,6% соответственно.

Снижение долларовых цен на рынке жилья и рост курса американской валюты привлекли на столичный рынок множество покупателей. Для держателей долларовых сбережений это время оказалось весьма удачным для приобретения.

По словам профессиональных участников рынка, главной характеристикой спроса явилось его выраженное смещение в сторону «дешевого» жилья (как правило, покупателю нужна однокомнатная квартира небольшой квадратуры). В Астане и Алматы — основной спрос переместился в ценовой сегмент от 1000-1200 $/кв.м.

Насколько долго сохранится ажиотажный спрос на рынке сказать сложно, но очевидно то, что уже в ближайшие месяцы источники спроса иссякнут, а новые будут формироваться с трудом, поскольку реальные доходы по стране весь 2015 году характеризовала тенденция снижения. То же самое, скорее всего, продолжится и в 2016 году. Снижение реальных доходов происходит за счет роста инфляции, которая по итогам 2015 года составила 13,6%. В таких условиях у граждан остаётся все меньше возможности купить квартиру или делать взносы за жильё под ипотеку.

Предложение падает, продавцы выжидают

Ключевым событием для рынка недвижимости в 2015 году стал переход к плавающему курсу тенге 21 августа.

С момента перехода на плавающий курс доллар вырос со 188 до 340 тенге за доллар (по данным на 8 января 2016 года) или на 80%. На рынке это создало совершенно неадекватную ситуацию, так как тенговый номинал цен в одночасье вырос. И покупатели, и продавцы некоторое время были шокированы и откладывали сделки, вторичное жилье перестало продаваться. На фоне этого многие продавцы приняли решение покинуть рынок до «лучших» времен. Так, с начала 2015 года в Астане на вторичном рынке жилья предложение сократилось на 15%, в Алматы — на 19%, в Караганде — на 25% по сравнению с началом 2014 года. Продажа квартир в условиях нестабильности стала невыгодной.

Баррель, доллар и квадратный метр

Говоря о влиянии курса доллара на рынок недвижимости, скажем, что в нынешних условиях его сложно переоценить. Цены на квартиры до сих пор номинируются в долларах, и поэтому изменения валютных курсов неизбежно сказываются на них. Курс национальной валюты зависит от объемов бюджетных поступлений, а бюджетные поступления за счет высокой доли экспорта нефтяных ресурсов от уровня цен на нефть.

Через пополнение бюджета увеличиваются реальные доходы населения, стимулируя повышение покупательского спроса на рынке жилья и наоборот.

Цены на квартиры до сих пор номинируются в долларах, и поэтому изменения валютных курсов неизбежно сказываются на них.

Таким образом, уровень цен на нефть, как один из основных источников доходов нашей страны, не может не влиять на покупательскую способность населения, и, как следствие, на спрос на жилье. И хотя прямое и быстрое влияние цен нефти на стоимость жилья в явном виде не столь очевидно, но так или иначе отражается на рынке со временным лагом и во взаимосвязи с другими факторами.

По расчетам аналитиков kn.kz, в последнее время корреляция между ценами на рынке недвижимости и курсом тенге к доллару увеличилась до 96%.

Что будет с ценами на жилье в 2016 году?

В динамике цен на жилье за последние два года на отечественном рынке жилья, можно выделить два тренда:

— Нисходящий тренд на рынке жилья, начавшийся с февраля 2014 года, когда тенге был девальвирован со 155 до 182 тенге за доллар. Назовем его «февральский» тренд. С этого момента произошла смена восходящего тренда на нисходящий. Долларовые цены стали снижаться в среднем на 0,9% в месяц. Поскольку курс доллара все это время оставался относительно стабильным, тенговый номинал цен успел полностью отыграть разницу курсов к июлю 2015 года, когда тенговая цена на рынке жилья Астаны и Алматы составила 340-350 тыс. тенге, в Караганде — 180 тыс. тенге за квадратный метр. Средняя долларовая цена, потеряв в период с февраля 2014 по июль 2015 года 17%, вернула свой тенговый эквивалент к значению начала 2014 года. Учитывая тот факт, что в этот период рынок развивался в условиях замедления темпов экономического роста, доходов населения и ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что основное влияние на динамику цен оказывали именно изменения курсов валют.

— Подтверждением этому стала резкая смена «февральского» тренда в августе 2015 года после перехода на плавающий курс. Рост курса доллара вызвал увеличение темпов падения цен на жилье с 0,8% до 6% в месяц. С момента перехода на плавающий курс до конца 2015 года долларовая цена потеряла еще 24%. Регрессионно-корреляционный анализ долларовых цен и курса доллара к тенге с августа 2015 года показал высокую степень зависимости этих факторов. Коэффициент корреляции составил 0,97. С момента перехода на плавающий курс доллар вырос со 188 до 340 тенге за доллар, или на 82%. За это же время долларовая цена успела отыграть только 24%. Даже на основании только этого можно предполагать, что в ближайшие месяцы долларовые цены продолжат свое пике. Ожидается, что ситуация может усугубиться снижением платежеспособности населения и объемов ипотечного кредитования.

Немного о методе прогноза

Сложность любого прогнозирования заключается в том, что на экономические процессы в большей степени влияет множество неконтролируемых факторов. Зачастую причинно-следственные связи не поддаются строгому анализу, а многие явления обнаруживаются лишь тогда, когда они уже проявились.

Кроме того, существует множество параметров, выраженных косвенным образом, которые также необходимо учесть. И чем больше таких факторов, тем выше оказывается вероятность ошибки. Для разработки прогноза на прошлый 2015 год аналитическая служба kn.kz использовала регрессионный анализ на основе влияния на цену жилья нескольких факторов: доходов населения, объемов ипотечного кредитования, цен на нефть и курса доллара к тенге. Подробнее можно прочитать здесь.

Сложность данного метода заключалась в том, что для прогнозирования цен было необходимо правильно спрогнозировать каждый из факторов, что и вызвало основные затруднения. В конце ушедшего года работоспособность модели была проверена на основе уже реальных данных, и она показала неплохую прогностическую способность. Вместе с тем, как видно на диаграмме, модель показывала близкие прогнозные значения до августа 2015 года, пока курс доллара оставался стабильным. На резкую смену валютной политики модель реагирует таким же резким снижением цен, что, в принципе, логично, но в данном случае модель не может учесть психологию продавцов, которые не готовы в одночасье скинуть цены. Поэтому для прогнозирования динамики цен после августа 2015 года требуется применить другую модель, учитывающую текущие темпы снижения.

Для разработки прогноза динамики цен на 2016 год аналитическая служба kn.kz использовала трендовый метод прогнозирования, основанный на регрессионном анализе временных рядов. В расчетах прогноза до июня 2016 года применялась полиномиальная функция второго порядка. Прогноз цен основан на предположении, что поскольку повышение доллара вызвало увеличение тенговых номинальных цен более чем на 80%, в ближайшие полгода рынок будет отыгрывать разницу курсов. Прогноз был сделан до июня 2015 года, поскольку в более отдаленной перспективе метод перестает работать, так как не учитывает макроэкономические и сезонные факторы. Прогноз на год показал, что средняя цена на рынке жилья Астаны преодолеет отметку в 1000 $/кв.м уже к середине 2016 года.

Поведение рынка во втором полугодии 2016 года во многом будет зависеть от ситуации на мировых рынках, поэтому его развитие может пойти по разным сценариям.

С середины 2016 года мы ожидаем, что на рынке начнутся некоторые позитивные изменения, связанные со стабилизацией цен на нефть и курса тенге. Данные предположения связаны с прогнозами нефтяных аналитиков, которые предполагают, что своего «дна» цены на нефть достигнут в ближайшие месяцы, за которыми последует стабилизация и плавный рост котировок. В случае реализации этого сценария, вероятно, что темпы падения цен на жилье во втором полугодии 2016 года станут замедляться, а при курсе доллара 350-360 тенге, средняя цена на жилье в осенний период в Астане и Алматы стабилизируется примерно на уровне 970-1000 $/кв.м и 1000-1200 $/кв.м, в Караганде на уровне — 550-600 $/кв.м.

В случае же продолжения падения цен на нефть следует ожидать дальнейшего ослабления тенге и снижения реальных доходов, что будет способствовать продолжению снижения цен на рынке недвижимости.

Поскольку экономических предпосылок для роста платежеспособного спроса в 2016 году не предвидится, в 2016 г. средние долларовые цены на рынке жилья просядут еще на 28-30%, а к концу года в случае дальнейшего ослабления тенге могут потерять еще столько же.

В целом, если обобщить прогноз, в 2016 г. усилятся тенденции ушедшего года. Даже несмотря на прогнозы экспертов о достижении цен на нефть своего «дна» и росте нефтяных котировок, это не сможет вызвать быстрого значительного улучшения ситуации. Вместе с тем высокая потребность в жилье, в свою очередь, будет поддерживать тенговые цены примерно на одном уровне. По нашим оценкам, в Астане и Алматы этот уровень может составить 340-360 тыс. тг/кв.м, в Караганде — 180 тыс. тг/кв.м.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz,
Наталья Емелина, к.э.н., зав. кафедрой высшей математики КЭУ Казпотребсоюза