Спрос на квартиры снизится до уровня 2019 года — эксперт

Известный финансовый аналитик Эльдар Шамсутдинов прокомментировал ситуацию на рынке жилой недвижимости в своем телеграм-канале:

«Пятилетняя ретроспектива БНС показывает, что спрос (количество сделок) прошёл аномальные значения 2021-2022 и стадию нормализации. Сейчас происходит сокращение реальных сделок при росте предложения.

Полагаю, что показатель спроса в том числе поддерживается за счёт социального жилья, поскольку президент поставил чёткую задачу перед исполнительными органами решить проблемы с очередниками.

Если гипотетически исключить сделки с соцжильём, то спрос должен быть на уровне 2019 года с дисконтом в 30 %.

Согласно статистике, рынок пришёл в норму, но с учётом того что данные статистики неполноценны, полагаю, что ряд строительных компаний испытывает сложности.

Как уже ранее заявлял, сейчас у строительных компаний начинаются проблемы с ликвидностью, крупные компании оптимизируют свои расходы через сокращение штата, а также частично замещают выпавшие доходы посредством госзаказа по строительству школ и больниц.

При этом нужно учитывать, что планируемые облигационные выпуски крупных застройщиков таковы, что компании готовы платить до 22.5 % годовых по своим облигациям. Такие ставки говорят как о высоких рисках в отрасли, так и необходимости в срочной ликвидности.

О чём я говорил ещё в апреле: к осени компании, не сумевшие работать на падающем рынке, будут вынуждены уйти.

Относительно цен и покупки в ипотеку скажу, что не стоит ориентироваться на базовую ставку Нацбанка.

Моя позиция такова, что при покупке жилья основное внимание нужно уделять цене квартиры, а не ставке по кредиту, поскольку ипотека — это долгосрочный продукт, а значит его можно рефинансировать на более выгодных условиях, когда инфляция придёт в норму.

Покупка дорогого жилья в дешёвый кредит является менее выгодной сделкой: покупатель в любом случае выплатит процентную разницу через переплату стоимости жилья.

В целом по прогнозам для строительного рынка могу сказать, что если запрос застройщиков к марже будет временно уменьшен и цена на жильё будет доступна для среднего кошелька, то с помощью вовлечения собственных и заёмных средств рынок продолжит движение.

Иначе будет скачкообразное движение, падение спроса, за которым последует падение строительства, что вызовет ограничение и ухудшение предложения (дешёвые материалы, малая квадратура и т. д.), что, в свою очередь, будет толкать цены дальше вверх.

Данный цикл можно прервать, если пересмотреть подходы к жилищному рынку. Если раньше бизнес ориентировался на спрос, то теперь спрос нужно создавать, поскольку потребность в жилье в больших городах сохраняется.

Спрос можно поддержать через индивидуальных инвесторов: паевые инвестиционные фонды, жилищные трасты и т. д. Тогда бы строительные компании остались на уровне сервисных. Это, конечно, существенно снизит маржу, но и уберёт риски из отрасли и частично сохранит рабочие места.

Правда, будет риск существенной монополизации строительного рынка, но хуже, чем сейчас, не будет.

Что касается вторичного жилья, то это всегда рынок продавца. Более того, на малых рынках часто реализуется эффект храповика, когда продавцы с большой неохотой снижают цены, поскольку не готовы принять потери в виде недополученной прибыли.

Крайне сложно предсказать поведение вторичного рынка».

К тому же дополнительным фактором сохранения цены является резко возросшая аренда жилья. Для снижения цены на вторичном рынке должен произойти шок».