Рост цен на жилье в Казахстане: новые факторы и старые проблемы

В наибольшей степени в конце лета ухудшилась ценовая конъюнктура на вторичном жилищном рынке. Если в июле цены перепродажи квартир снизились в годовом выражении на 0,7%, а к предшествующему месяцу на 1,7%, то в августе – соответственно на 2,9% и 1,8%. В абсолютном выражении средняя цена за квадратный метр на этом рынке опустилась с 494 433 тенге до  485 633 тенге.

На первичном рынке жилья годовая ценовая динамика выглядит лучше, хотя и выглядит  довольно скромной в виде прироста на 4,4% до 486 364 тенге. При этом цены здесь остались в августе на июльском уровне. Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата составила в Казахстане во втором квартале текущего года 365 502 тенге, медианная – 240 779 тенге. Среднедушевые номинальные доходы в июле сложились на уровне в 174 171 тенге.

Динамика арендной платы за благоустроенное жилье по-прежнему выглядит более позитивной – в августе она увеличилась в годовом выражении на 17,0% до 4 831 тенге, к июлю – на 2,3%. Но нужно учесть, что годовые темпы роста этого показателя значительно замедлились, так как в июле они составляли 28,6%. Теперь же по доходности арендная плата уступает наиболее выгодным банковским сберегательным вкладам – по ним Казахстанский фонд гарантирования депозитов установил предельные ставки вознаграждения на сентябрь и октябрь в 18,3% (без пополнения сроком в 3 и 6 месяцев) и 17,8% (с пополнением). А по срочным депозитам без пополнения сроком в 3 и 6 месяцев значение этого показателя установлено в 17,3%. Нужно учесть также, что с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, ее владелец должен уплатить 10%-ный налог, тогда как вознаграждение по депозитам налогом не облагается.

Изменение цен на рынке жилья, в процентах (прирост +, снижение -)

Источник: Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК

Примечание: * Цена в среднем по республике за один квадратный метр квартир с черновой, чистовой отделкой

Лидирующие позиции по ценам на новое жилье (квартиры) в августе среди городов Казахстана вновь заняли Астана (587 406 тенге за кв. метр), Алматы (547 076) и Шымкент (448 247), аутсайдером же здесь традиционно остается Жезказган (160 000). В этом сегменте жилищного рынка в столице цены остались на июльском уровне, тогда как в Алматы и Шымкенте они поднялись почти на 0,1%.

На вторичном рынке жилья лидером остается Алматы (583 581), в лидирующее трио вошли вновь Астана (569 739) и Конаев (467 513). При этом в Алматы цены перепродажи квартир снизились в августе к июлю на 3,5%, в Астане – на 1,9%, тогда как в Конаеве они остались на прежнем уровне. Наиболее низкий средний уровень цен в этом сегменте статистики и в последний месяц лета зафиксировали в Кокшетау (292 863) и Таразе (293 933).

Южная столица шла впереди в августе и по уровню арендной платы за благоустроенное жилье – 5 759 тенге за квадратный метр. Второе место по-прежнему занимает Астана (4 451), третьим идет Конаев (3 951). Кстати, административный центр Алматинской области значительно опережает ранее выступавший в этой роли Талдыкорган (2 509), ставший теперь центром новой области Жетісу, а также Жезказган (3 006) и Семей (2 238), из которых осуществляется административное руководство областями Ұлытау и Абай.

Средние цены на рынке жилья в Республике Казахстан в августе 2023 года, в тенге за кв. метр

Источник: Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК

Примечание: * Цены на новое жилье, реализуемое в рамках программы «Нурлы Жер».

Хотя цены на первичном и вторичном рынках жилья все еще стагнируют, количество сделок его купли-продажи быстро растет уже третий месяц подряд. Если за июнь к маю по этому показателю сложился прирост на 16,8%, а в июле к предшествующему месяцу – еще на 14,5%, то за последний месяц лета прибавка составила еще 13,4% до 38 810 сделок. Для сравнения: в августе прошлого года было зарегистрировано 35 686 сделок, а за тот же месяц позапрошлого года – 46 457 сделок.

Источник: Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК

Наибольшее число сделок купли-продажи жилья пришлось в августе на Астану (6 979) и Алматы (5 928). По индивидуальным домам было заключено 10 141 сделок, квартирам в многоквартирных домах – 28 669, при этом предпочтение отдавалось двух- (10 924) и однокомнатным (10 783) квартирам. При этом если по числу сделок купли-продажи квартир лидировали Астана (6 864) и Алматы (5 364), то по индивидуальным домам впереди оказалась Алматинская (1 129) и Туркестанская (873) области, традиционно относящиеся к беднейшим регионам страны.

Источник: Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК

Хотя в статистических выкладках в месячном и годовом выражении динамика сделок купли-продажи жилья выглядит позитивно, в среднегодовом исчислении (январь-август к аналогичному прошлогоднему периоду) сохраняется спад на 29,0%. Тем не менее, вопреки этому спаду и стагнирующим ценам объем ввода в эксплуатацию жилья продолжает расти. За январь-июль по этому показателю сложился прирост на 11,7% до 8 млн. 551,6 тыс. кв. метров, в том числе 5 млн. 30,2 тыс. в многоквартирных и 3 млн. 480,4 тыс. в индивидуальных домах. Большая часть жилья – 7 млн. 995,4 тыс. — была сдана в эксплуатацию частными застройщиками, из них населением – 3 млн. 531,8 тыс. Таким образом, роль государства здесь невелика, так как на него пришлось лишь 6,5% введенного нового жилья.

Странные покупки «КазМунайГаза»