Анализ предложений нового жилья в Астане: цены и уловки застройщиков

Ответы на эти и многие другие вопросы предлагает известный аналитик Эльдар Шамсутдинов в своем анализе. Дословно:

«В рамках анализа было охвачено 783 объявления от 32 застройщиков о продаже квартир из первичного фонда в 51 ЖК. Из них два ЖК (21 предложение) после проверки оказались расположенными в Акмолинской области в городе Косшы, хотя в тексте объявления указывался город Астана. После очистки от сторонних предложений и дубликатов количество предложений сократилось до 537 объявлений.

Отделка: от черновой до предчистовой

62,2% объявлений предлагают жилье в предчистовой и улучшенной черновой отделке по медианной цене 395 тыс. за кв. м.

33,9% объявлений предлагают жилье в черновой отделке по медианной цене 420 тыс. за кв. м.

При этом какого-то единого стандарта по предчистовой отделке нет. Обычно застройщик в таких случаях выполняет объемные по материалам, но недорогие по затратам работы.

В Астане так же, как и в Алматы, в предложении отсутствуют готовые квартиры в чистовой отделке (с мебелью, сантехникой, кухней и т. д.).

Но в 3,9% предложений застройщики предоставляют выбор между чистовой либо черновой/предчистовой отделкой.

Что входит в чистовую отделку?

Чистовую отделку в качестве опции предлагают два застройщика в ЖК, расположенных в районе Алматы. Первый застройщик ни по одному из указанных в объявлении телефонов не отвечает. В предложении указана стоимость 450 тыс. тенге за кв. м, нет данных по конечной стоимости квартиры в чистовой отделке.

Второе предложение более объемное, предлагается 15 вариантов 1- и 2-комнатных квартир по цене от 325 до 395 тыс. тенге в черновой отделке. Доплатив 75 тыс. тенге за кв. м, покупатель получает квартиру в чистовой отделке. Итоговая цена в чистовой отделке получится от 400 до 470 тыс. тенге за кв. м. В нее входят – межкомнатные двери, полы (ламинат), белая краска на стенах, плинтусы по периметру, натяжной потолок, санузел (плитка, сантехника). Кухня не оборудована.

Двушки — самый популярный формат

Наиболее часто предлагаются двухкомнатные квартиры – 42,7%, однокомнатные – 27,2% и трехкомнатные – 21,2%.

Данные по предложениям значительно отличаются от статистики купли-продажи жилья БНС, где доли распределены следующим образом: 1-комнатные – 41,1%; 2-комнатные — 36,6%; 3-комнатные – 18,1%.

Соответственно, спрос на жилье с небольшой площадью на треть выше, чем количество предложений на рынке.

Средние показатели квартиры в предложении: площадь квартиры 69,5 кв. м, стоимость квартиры — 29,2 млн тенге, стоимость квадратного метра — 412,1 тыс. тенге.

Акиму Астаны предложили спор: «отвечай за свои слова!»

Медианные показатели: площадь квартиры — 64,1 кв. м, стоимость квартиры — 24,8 млн тенге, стоимость квадратного метра — 400 тыс. тенге.

Средняя цена квадратного метра

Наиболее часто в предложении встречается ценовой сегмент от 382 до 425 тыс. тенге за квадратный метр – 19% от предложения.

На втором месте более дорогое жилье — от 425 до 468 тыс. тенге за кв. м — 17,5%.

На третьем месте — от 339 до 382 тыс. тенге за кв. м — 17,3%.

На четвертом месте — от 296 до 339 тыс. тенге за кв. м — 15,5%.

Согласно данным БНС, средняя цена одного квадратного метра по Казахстану составляет 487 тыс. тенге за кв. м. Наиболее близким к этому параметру в Астане является жилье стоимостью от 460 до 510 тыс. тенге за кв. м. В предложении таких квартир 6,9%.

В 80,8% предлагаемого в столице жилья стоимость квадратного метра ниже средней по республике.

Какие районы Астаны самые популярные?

Заметна районная дифференциация по застройщикам, которая может объяснять низкую конкуренцию. Как правило, застройщик ведет деятельность в каком-то одном районе города.

Только два из 30 представленных застройщиков предлагают жилье сразу в трех районах и еще один ведет деятельность в двух.

Основная застройка в городе ведется в двух районах. На район Алматы приходится 37% предложений, на Есиль – 46,7% и на Нура – 15,6%. В районах Байконур и Сарыарка практически нет предложений.

Дешевое и социальное жилье

В отличие от Алматы, в столице существует рынок социального жилья (четыре категории).

У жителей города есть возможность приобрести готовые к заселению квартиры в чистовой отделке в пределах 470 тыс. тенге за кв. м, хоть и в ограниченном количестве.

Кроме того, порядка 48% предложений предлагают жилье ниже 400 тыс. за кв. м, что позволяет покупателю уложиться в бюджет до 500 тыс. за кв. м с чистовым ремонтом.
Можно предположить, что в Астане застройщики более ориентированы на госзаказ, а также на покупателя со средним бюджетом, чем девелоперы Алматы.

Медианная стоимость квадратного метра жилья в столице на 43% ниже алматинских показателей. Это позволяет большему количеству предложений укладываться в рамки различных госпрограмм.

Наличных тенге не хватает — Кусаинов

Например, по максимальной сумме займа на жилье (18 млн  тенге) в ежегодной молодежной госпрограмме в Астане проходит 23,2% предложений. По аналогичной программе в Алматы проходят не более 8,6% предложений.

Кроме того, в среднем площадь жилья в Алматы в предложении больше, чем площадь жилья в Астане – на 10% среди 1-, 2-, 3-комнатных, на 16,8% среди 4-комнатных, на 32,2% среди 5-комнатных квартир.

Разница между медианной стоимостью квадратного метра и площадью квартир в предложении, в большую сторону по Алматы, соответственно значительно влияет на разницу между стоимостью жилья в городах.

В Астане по медианной стоимости жилье дешевле: 1-комнатные – на 36%; 2-комнатные — на 52,5%; 3-комнатные – на 53,2%; 4-комнатные – на 54,3%; 5-комнатные – на 78,4%
Необходимо отметить, что цены в объявлениях застройщики пишут с припиской «От». То есть указанные цены относятся к тем, которые были самыми низкими на старте продаж – акционные квартиры. Кроме того, повышающим коэффициентом цены от указанной на сайте являются: этаж (самые дешевые это первый и последний); площадь/комнатность (чем ниже, тем дороже); расположение окон (выход на горы, шумную трассу и т. д.).

Уловки застройщиков

Как правило, в объявлениях застройщики указывают цену для 3-4-комнатных квартир первых или последних этажей, либо акционного жилья из ограниченного предложения.

В связи с вышеуказанным собираемые данные искажены в сторону понижения, так как точную цену на среднестатистическое предложение можно узнать только по телефону, а в некоторых случаях только при личном посещении офиса продаж.

Также застройщики указывают класс жилья, основываясь на своих внутренних стандартах, не используя СНиПы. Это связано с тем, что практически никто не соответствует всем стандартам, но при этом не хочет отпугивать покупателей низким уровнем класса жилья. 2,6% от общего числа предложенных квартир по площади не соответствуют даже 4-му классу (эконом).

Среди однокомнатных квартир 7,2% предложений не соответствуют стандартам.

Также класс жилья зависит от высоты потолков, но на этот параметр сложно ориентироваться. Как правило, застройщик указывает высоту потолка в черновом и предчистовом варианте. После ремонта покупатель потеряет от 5 до 15 см и еще больше, если использует гипсокартонный или подвесной потолок, после законченного ремонта квартира из третьего класса (комфорт) автоматически перейдет в 4-й класс (эконом).