Чего ожидать на рынке недвижимости весной

Как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем, какие риски грозят рынку недвижимости и что будет с ценами — об этом Krisha.kz узнала у экспертов.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана

— Кризис в сфере строительства жилья в Казахстане разрастается. На сегодня в Астане остановлено строительство 76 объектов из-за отсутствия разрешительной документации, 20 из них, скорее всего, будет демонтировано.

Акиматы Алматы и Астаны регулярно обновляют списки объектов, строящихся без получения разрешения на долевое участие. Недавно мы увидели развитие ситуации по ЖК «Ушконыр» и «Весновка» в Алматы, строительство которых заморожено, учитывая, что активные продажи, по словам дольщиков, все еще ведутся.

Мы считаем, что этот ряд событий является первым итогом существующих проблем в строительной сфере. Самая главная — неработающий закон о долевом строительстве. На сегодняшний день в РК возводится 634 объекта, и уверенно говорить, что все они благополучно доживут до конца года, достаточно сложно.

Количество сделок купли-продажи жилья уменьшается, как и строительство новых объектов. В связи с отсутствием четкого понимания дальнейшего развития ситуации с программой «7-20-25» есть огромный риск у застройщиков, которые на нее ориентированы, они могут не реализовать свои квадратные метры. Те компании, которые не были ориентированы на эту программу, сохранят динамику строительства, пытаясь поднять спрос лояльными схемами продаж в виде акций, рассрочек и участием в выгодных ипотечных программах.

В целом прогноз на весну негативный. Однако если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации, перспектива позитивного развития ситуации есть. Если поддержки не будет, следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев. То есть вся ситуация может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости.

Вячеслав Лазарев, директор Open Development

— Строительный рынок в этом году испытывает довольно серьезное давление из-за неопределенности государственной ипотечной программы «7-20-25» и отсутствия новых доступных ипотек.

Ситуацию усугубляет дефицит тепловой энергии в столице, которая обеспечивала более 25 % всего объема жилищного строительства РК. Мы видим, что многие застройщики замораживают реализацию новых проектов в столице как раз из-за отсутствия возможности подключения к центральным сетям. Ввиду этого мы прогнозируем существенное сокращение предложения в столице, что приведет к значительному росту цен.

Сокращение сделок купли-продажи жилья в первом квартале — это яркая реакция рынка на неопределенность ипотеки «7-20-25», которая выступала одним из драйверов в покупке первичного жилья. Она является самым популярным способом оплаты, через нее осуществляется более 50% всех сделок.

Зачастую жилье приобретают молодые семьи, накопившие на первоначальный взнос по этой программе. Наиболее популярным являются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в классе «комфорт» и «комфорт +». В то же время мы видим дефицит хороших предложений на рынке элитного жилья, особенно в городах республиканского значения.

Эксперты BI Development

— В ближайшее время с учетом снижения ипотечных займов мы не ожидаем повышенного спроса на первичное жилье. Рынок останется на том же уровне, что и зимой. Весна не самый лучший сезон для продаж.

Пока динамика спроса стабильна и находится в рамках нормы относительно прогнозируемых показателей. Все продажи проходят через коммерческие ипотеки. Особым спросом пользуется жилье комфорт-класса: одно- и двухкомнатные квартиры по 450–550 тыс. тенге за 1 кв. м.

Ситуация на рынке стройматериалов по-прежнему нестабильная. По сравнению с сентябрем-октябрем 2022 года газоблок вырос в стоимости на 3%, керамический кирпич стал дороже на 10%, сваи увеличились в цене на 14%. Пока без существенных изменений остается бетон. Однако все эти материалы ожидают сезонного удорожания в апреле-мае. По импортным материалам сроки доставки увеличились на 3-4 недели от прежних сроков, которые были до 24.02.2022, что влияет на их цену.

Асылан Калыков, руководитель АН «Районы», Астана

— Рынок по количеству сделок в Астане возвращается к периоду 2017-2018 гг. Спрос явно упал.

Продавец уже не является ведущей стороной в сделках. Срок экспозиции объектов увеличился у тех продавцов, кто не может принять реалии рынка: покупателей мало, а продавцов много. Например, раньше однокомнатная квартира 64–89-х г. п. в районе старого вокзала стоила порядка 11,5-12,5 млн тенге, и ее покупали за полтора-два месяца. Сейчас этот ценник не проходной. Более 11 млн точно никто не даст.

Что касается более новых домов 2020–2022 г. п., очень много из этого жилья переоценено. Согласитесь, покупать однушку в ЖК комфорт-класса площадью 36–40 кв. м за 24-25 млн дорого. А бизнес-класс уже доходит до 28–32 млн. Продавец при торге стал явно сговорчивее. Дисконт может достигать 10-15% от заявленного ценника, ранее было порядка 5-7%. И кстати, продавец стал больше работать с риелторами, так как самостоятельная подача объявления уже не приносит большого количества покупателей. Разница в дисконте между оплатой наличными и посредством ипотеки незначительна.

Банки понимают, что сейчас настало время ввода своих коммерческих продуктов. Они будут работать эффективно, только когда нет льготной ипотеки, и повышают сервис: сокращают время оформления, регистрации, выдачи, делают программы, которые подходят покупателю.

Нельзя сказать, что сейчас идет стагнация рынка. Наоборот, сейчас идет оздоровление всего рынка недвижимости. Совет продавцам — умерить аппетиты, а покупателям — торговаться до последнего.

Эльдар Шамсутдинов, экономист

— После февральского спада на рынке жилья вернулся интерес как к покупке, так и к аренде жилья. Полагаю, это связано с новой волной миграции. Новые участники по-прежнему готовы платить выше средней по рынку. Высока вероятность, что мигранты отсрочат стагнацию до осени. К тому времени парламент и правительство вернутся к работе и смогут запустить новую программу по прямой или косвенной поддержке рынка.

Полагаю, что решения по запуску новых льготных программ будут приниматься исходя из краткосрочного социального эффекта, а не экономического. К сожалению, все еще нет комплексной оценки программ по поддержке рынка жилой недвижимости, а те данные, которые есть в публичном доступе, говорят о негативном эффекте. Поэтому их прогнозирование затруднено.

Перезагрузка строительного сектора идет меньшими темпами, чем я ожидал. Есть крупные застройщики, которые повторяют российский опыт с нулевой процентной ставкой по ипотеке, когда проценты по займу включаются в стоимость квартиры, но из-за высокой стоимости 1 кв. м и процентных ставок продукты популярностью не пользуются.

Также есть кобрендинговые компании, но они еще на старте, и их эффект можно оценить к концу года. Можно сказать, рынок адаптируется к новому равновесию: покупатели пытаются приспособиться к новым ценам, а застройщики — к низким темпам продаж.