Девальвация и цены на жилье: как второе зависит от первого

Доллар США продолжает неуклонно расти по отношению к тенге. Средний февральский курс доллара был 434,4 тенге. 5 марта 2022 официальный курс достиг 499,2 тенге, а 11 марта — уже 509,80 тенге. Эксперты портала Energyprom прогнозируют, что автоматически подскочит и цена на жилье, поскольку строители серьезно зависят от импорта. И даже если у нас что-то и производится, делают это все равно из привозных компонентов.

Жилье всегда следует за долларом

Эксперты особо отметили, что сейчас, когда на Украине идет война, однозначный сценарий прописать невозможно, только общие тренды с учетом прошлого схожего кризиса 2014 года.

Тогда он растянулся на 2015-2016 годы, и санкции, наложенные на Россию из-за Крыма, затронули и нас

— В РК мы видим ситуацию, когда рынок жилья достаточно чутко откликается на курс национальной валюты относительно мировых — доллара США и евро. Отклик может быть запоздалым, несколько сглаженным, без резких скачков, но так или иначе, стоимость жилья неотрывно следует за стоимостью тенге, — пишут аналитики.

Вывод из этого однозначен — цены будут расти. В 2014 году доллар США и евро подорожали в тенге на 17,8%, квадратный метр нового жилья сразу вырос на 15,2%, вторички — на 19,9%. По итогам девальвации 2016 года цена жилой недвижимости на первичном рынке поднялась почти на 10%, на вторичном — на 7,9%.

— Несмотря на то, что все расчеты в РК проводятся в тенге, у казахстанских застройщиков просто не будет альтернативы, учитывая, что большинство стройматериалов на рынке РК напрямую зависят от импорта, а значит, от импортных цен, то есть цен в валюте, — отметили эксперты.

Доля импорта слишком велика

В некоей части сегментов стройматериалов собственное производство у нас развито достаточно неплохо. В сегментах огнеупорных цементов и растворов собственное производство закрыло нужды на 70,1%. Во многих других на первый взгляд ситуация даже лучше:

• изделия из бетона — 98,1%
• портландцемент — 86,8%
• строительные растворы — 99,8%
• краски и лаки — 66%

И так далее.

Однако дело в том, что в составе даже отечественной продукции велика доля импортных компонентов

Когда растет курс доллара, эти компоненты становятся дороже, себестоимость строительства повышается, а следом автоматически подрастают и цены на жилье.

— Например, в РК практически не производятся необходимые химикаты для строительных растворов и красок, а значит, цена таких продуктов, хотя и произведенных в РК, будет серьезно зависеть от импорта — в основном из стран ЕС (Германии, Англии, Франции и т. д.), — поясняют эксперты.

Поедут ли к нам иммигранты из России?

Чтобы подробнее показать зависимость стройсектора от импорта, авторы обратились к показателям 2021 года. На конец января официальный курс доллара составлял 422 тенге, а на конец декабря — 431,6, то есть рост всего на 2,3%. Однако стройматериалы подорожали по всему миру, и казахстанский рынок отреагировал повышением цен на жилье. В 2022 ожидается подобная ситуация. Тем более, что она более располагает к негативным сценариям.

— В целом на фоне роста цен и нескольких волн кризисов в РК

покупательную способность в секторе поддерживают жилищные госпрограммы — льготные ипотеки, система жилстройсбережений, частичное использование пенсионных накоплений

Напомним: сроки действия прежних порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений действуют до 1 апреля 2022 года, после чего ожидается повышение, отложенное ранее. Пока неизвестно, есть ли шансы, что с учетом сложившейся ситуации повышение вновь отложат, хотя на текущий момент это было бы логично, — эксперты.

Кроме того, есть вероятность, что

спрос на жилье вырастет еще и из-за дополнительной иммиграции россиян, о которой уже говорят