Подсказки ипотечникам: как вырваться из банковской кабалы

История с убийством пятерых человек при выселении должника в Алматы 20 сентября вскрыла интересные детали взаимоотношений банков с заемщиками. В соцсетях

появились истории, как с молотка на торгах почти даром «уходило» проблемное жилье. Часто покупателями были одни и те же люди

Подобные вещи еще три года назад раскрыла прокурорская проверка. Но по факту законодательством Казахстана давно приняты нормы в защиту заемщиков, которые не осилили ипотеку. Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» существует с 1995 года. Скорее всего, редкий ипотечник в него заглядывал и следил за его трансформацией.

Рыночный ответ на нерыночное поведение

Например, в ноябре 2015 года в этот закон были внесены серьезные изменения. По ипотечным договорам, заключенным с 1 января 2016 года, определен новый порядок реализации залогового имущества должника.

Ранее закон оговаривал только принципы внесудебной реализации жилья. Они заключались в том, что даже если банк продал залоговое имущество на торгах по стоимости, ниже суммы обязательств должника, ипотека прекращалась.

Разницу банк списывал в убыток, а заемщик оказывался на свободе. Поэтому многие банки стремились принудительно взыскивать долги через суд

Но пять лет назад закрылась и эта «лавочка». Даже по решению суда обязательства заемщика прекращаются, если продажа его жилья полностью не покрыла основной долг перед банком, и у должника нет другого имущества для продажи, а доход не превышает минимальную зарплату.

Банковский омбудсман Казахстана Ерсерик Сийрбаев рассказал, как защититься от «банкротства», если ввязались в ипотеку.

Ерсерик Сийрбаев, фото с сайта forbes.kz

Все ходы записаны

— Часто вам жалуются на то, что банки продают с аукционов недвижимость за бесценок?

— Жилая недвижимость при оформлении ипотечных займов выступает в качестве их обеспечения. И конечно, встречаются такие случаи, когда дела проблемных должников доходят до суда и людей выселяют из этого залогового жилья.

В 2015 году государство приняло меры к защите прав потребителей финансовых услуг. По договорам ипотеки, заключенным с 1 января 2016 года, в случае продажи на торгах залогового имущества по цене, ниже суммы оставшихся обязательств заемщика, ипотека прекращается.

Условно говоря, сумма займа составляла 50 млн тенге, а с торгов квартира продана за 20 млн. Разницу банк списывает, и заемщик ничего банку не должен

Поэтому сейчас банки по ранее заключенным договорам стараются внесудебно залоговое имущество не реализовывать. Они идут в суд с таким расчетом, чтобы в случае разницы между суммой обязательств и стоимостью продажи не в пользу должника заемщик оставался должен банку.

Но опять же для таких случаев есть статья 152 Гражданского кодекса. Норма предусматривает отказ суда в рассмотрении обращений банков, если не выполнены процедуры досудебного урегулирования. То есть идет полноценное разбирательство, почему банк не продал имущество до суда?

Если из-за конъюнктуры рынка недвижимости, а не по каким-то объективным причинам, то суд вполне может отказать банку. Такое случается

Одно уточнение — мы сейчас говорим только об ипотечных займах физических лиц. То есть о кредитах, взятых на строительство, покупку или ремонт жилья.

Заемщик в приоритете

— Когда банки внесудебно продают на торгах залог, его часто скупают «свои люди» по бросовой цене. И банки делают это при негласном условии, что новые покупатели будут сами заниматься выселением должника. Есть такое или нет?

— В чистом виде именно такое я не встречал. Но похожие ситуации приходилось урегулировать. Всегда надо помнить: если погашение займа невозможно, долг очень большой и продажа жилья на торгах прекратит ипотеку должника, он от этого выиграет.

А вообще законом об ипотеке, правилами проведения торгов и банковскими внутренними документами предусмотрено уведомление заемщика о торгах. И его право на выкуп своего имущества приоритетно.

Если даже за 10 минут до начала досудебного аукциона заемщик заявит, что сам готов выкупить жилье, торги отменяются

Без разницы, подавал он заявку на участие в торгах или нет. Если заемщик не знал о них и не получал уведомление, результаты торгов можно отменить. Такие случаи у меня тоже были.

— А если человек добросовестно оплачивал ипотеку и остался должен банку меньше, чем стоит его жилье, но вдруг стал неплатежеспособным. Как быть в этом случае?

— По закону если остаток долга меньше 10% от стоимости залога, банкам запрещено реализовывать такой залог. Такая норма действовала всегда.

— А если долг 11%, тогда все пропало?

— Есть такое понятие в юриспруденции — разумность и достаточность.

Если возникает такая конфликтная ситуация, и банк не согласен уступить заемщику, вопрос можно урегулировать за столом переговоров банковского омбудсмана

На самом деле есть разные пути решения проблемы. Например, банк предлагает оплатить сумму сверх 10% от стоимости залога. Тогда он связан по рукам и не имеет права продать это имущество должника.

Права, о которых не знают

— У каждого банка есть «свои» оценочные компании, которые, как правило, занижают рыночную стоимость недвижимости. И наоборот. Чтобы остаток долга превысил 10%, всегда можно оценить имущество так, как выгодно банку.

— Здесь тоже предусмотрен пакет мер защиты прав заемщиков. При оценке имущества перед торгами должник должен согласиться с этой оценкой и подписать согласие.

Если не согласен, тогда вопрос с реализацией залога будет решать суд. Торги по этой оценке состояться не должны

Многие заемщики не знают своих прав. Когда они видят, что с оценкой что-то не так, могут сами провести оценку своего имущества. А многие не глядя  подписывают то, что им подсовывают. И уже после того, как торги состоялись, удивляются, что их дом продан за бесценок.

— Подписывать документы не глядя — это основная проблема казахстанских потребителей, да?

— Да, и пускать дело на самотек, если проблемы уже возникли.

Еще одна важная деталь для заемщиков. Многие удивляются, но если просрочка по кредиту свыше 180 дней, счетчик останавливается.

Так что сейчас невозможно загрузить заемщика штрафными санкциями по полной программе

По займам в микрокредитных организациях вообще могут максимально только тело кредита накрутить сверху. Если, условно, занял 50 тысяч тенге и не оплатил, окончательный долг к взысканию 100 тысяч и не тиына больше.
А многие не знают и в ужасе платят гигантские долги.

«Единственное жилье» — миф?

— А если при реализации залога сумма оказывается выше, чем остаток долга заемщика, банк возвращает разницу?

— Конечно!

— А часто ли в отношении заемщиков беспределят не банки, а судисполнители?

— Я такими спорами не занимаюсь. В ситуации, где вынесено решение суда и оно вступило в законную силу, банковский омбудсмен не имеет права вмешиваться. Вот почему очень важно не упустить драгоценное время и использовать все инструменты для защиты.

— А если речь идет о случаях, когда судисполнитель работает по заочному решению суда, о котором должник и не знает?

— Наверное, такое случается, когда заемщик сам не идет на контакт.

В качестве консультации скажу, что когда должник не платит по своим обязательствам свыше 90 дней, иск в суд банк направляет с формулировкой «О взыскании задолженности». Должнику по решению суда, условно, дают два месяца для добровольного исполнения. И если он этого не сделал, исполнительный лист передается судисполнителю. У него тоже целая система действий. Он извещает должника, что к нему на исполнение поступило дело.

Нет такого, что судисполнитель сразу приходит к должнику, требует деньги или угрожает продать дом

Иногда переговоры приводят к заключению трехстороннего соглашения между банком, заемщиком и судисполнителем об отсрочке или рассрочке добровольного исполнения решения суда. Но для этого заемщик должен сам предпринимать активные действия. В конце концов, в его интересах сохранить свое жилье.

К сожалению, чаще всего после решений суда о взыскании задолженности заемщики опускают руки. Считают, что уже не могут ничего изменить

Но даже в этом случае судисполнители не могут сразу продать их жилье. Для этого требуется еще одно решение суда — об обращении задолженности на заложенное имущество. Этот судебный процесс может пройти и без участия должника. Но тем не менее это тоже можно обжаловать, если долг, например, не превышает 10% от стоимости залога.

Конечно, перегибы случаются, и судисполнители назначают торги. Но если права заемщика на приоритетное право выкупа своего имущества нарушаются, или он получил уведомление с нарушением срока, торги можно отменить.

— Соблюдаются ли права проблемных заемщиков о невыселении в отопительный сезон? О запрете на реализацию единственного жилья?

— По отопительному сезону — да, соблюдаются.

Что касается понятия «единственное жилье», это из народа, а не из законодательства. И что нельзя выселить из «единственного жилья» — заблуждение

Другой вопрос, что банк при оформлении кредита, беря в залог жилье, должен прогнозировать разные сценарии развития ситуации в случае потери заемщиком платежеспособности. И чтобы себя обезопасить, может даже затребовать другой залог. Тут выбор за потребителем — выполнить требование банка или остаться без ипотеки.

Единственное жилье — это, наверное, из будущего закона о банкротстве физических лиц. Но этого закона еще нет. И он может быть принят только после введения всеобщего декларирования доходов. Сейчас же никто не может сказать однозначно, сколько и какого имущества у каждого гражданина.