Что делать, если перед окнами квартиры построили бизнес-центр?

Точечная застройка в Алматы продолжает набирать обороты, и это вопреки запрету Касым-Жомарта Токаева от 2019 года. С тех пор уже построено немало жилых комплексов, именуемых «человейниками», где многоэтажные дома чуть ли не упираются окнами друг в друга.

Доходит и до абсурда, когда перед окнами давно построенной многоэтажки вырастает бизнес-центр. Или во дворах на свободном участке земли втискивают новостройку. Иногда такие строения перекрывают собственникам уже существующих квартир вид из окна и доступ солнечного света.

В 90-е точечная застройка тоже не была редкостью, ради нее даже могли скупить квартиры целого подъезда, страдал архитектурный облик. Дом в Алматы, ул. Жандосова и Радостовца

Некоторые жильцы опасаются, что из-за новых объектов перед окнами стоимость их жилья упадет в цене

Не все знают, с кого по закону можно требовать компенсацию за потерю в стоимости существующей квартиры. Разобраться в этом нам помогут эксперты сферы недвижимости.

Кто «заказывает музыку»?

Александр Калинин, международный эксперт по оценке имущества и почетный оценщик РК считает причиной уплотнения застройки в Алматы банковское и строительное лобби. Оно влияет на занижение требований по архитектуре, площади застройки, минимальному расположению строений друг от друга и на многие другие моменты.

— Игроки здесь известные – застройщик, банкир и чиновник

Александр Калинин. Фото: time.kz

В престижном районе скупаются 6-10 жилых домов, переоформляется по МЖС (многоэтажное жилищное строительство) участок размером 45-50 соток.

Возводится свечка в 12-17 этажей, за год чистая прибыль $1,5-2 млн

Обоснование имеется: город нуждается в жилье. Распределение чистой прибыли: первому – 65%, второму — 25%, третьему — 10%.

Лакомые районы

— Кто при этом думает о таких последствиях, как перегрузка коммуникаций – свет, вода, отопление и канализация? Обратите внимание, что жители в последнее время стали активно противодействовать, и подобные проекты сворачиваются и откладываются. Застройщики, прикидываясь милыми ребятами, вынуждены идти договариваться и получать согласие местного населения.

Сейчас активизировалась идея сноса ветхого жилья. Там прибыльность кратно ниже, переговоров и убеждений больше. Зато можно говорить о госнужде и принудительно провести проект в жизнь.

Застройщик вновь выбирает нужные районы – ЦПКиО, Бухар жырау и другие. А почему не Мехпоселок или проблемные районы ниже проспекта Райымбека?

Там народ охотно согласится, — подчеркивает Калинин.

Оценка бизнес-класса и «элитки»

Между тем в практической сложившейся оценке рыночной стоимости квартир примеры снижения по причине наличия рядом стоящих зданий и сооружений Александру Калинину неизвестны.

— Основные признаки при оценке квартир бизнес-класса на первичном рынке следующие: местоположение, материал стен и отделка, год постройки, этажность, общая площадь

и соотношение жилой (нежилой) площади. С «элиткой» вопрос другой. Кроме этих основных признаков имеются и дополнительные. Это этажность (не более 6-ти этажей), строительные и отделочные материалы, насколько они качественные. Обращают внимание на улучшенную планировку и дизайнерскую отделку, крытую/открытую парковку, изолированную оборудованную территорию с охраной, а также вид из окна, — рассказывает оценщик.

С чем идти к оценщику?

Если же собственник квартиры желает документально зафиксировать изменение стоимости собственности при возникновении другого объекта перед окнами, по словам Калинина, это сделать не сложно. Нужны фото до и после, а также письменные показания свидетелей.

– Это соседи, родственники, друзья и представители ЖКХ. Последние могут не согласиться, так как обычно помогают застройщику

Возможно, потенциальный покупатель ранее обращался с желанием купить квартиру, но с изменениями по допзастройке теперь отказывается или говорит о снижении цены. Независимый оценщик может провести две различных оценки.

После получения отчетов об оценке заказчик обращается к юристам и адвокатам для составления судебного иска на застройщика и акимат

по выплате компенсации за потерю стоимости. Подобных прецедентов в южной столице пока не было, но волну поднимать надо, — считает Александр Калинин.

Никто не компенсирует

Нина Лукьяненко, представитель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, также убеждена, что цена квартиры в первую очередь зависит от района, инфраструктуры рядом с домом и наличием удобных подъездных путей.

— Вид из окна также является дополнительным преимуществом, если он хороший. Его отсутствие снизит стоимость квартиры на 10-15%,

— говорит она.

Нина Лукьяненко. Фото: zona.kz

При возникновении перед окнами другого строения зафиксировать изменение стоимости, по ее мнению, никаким способом не получится.

— Реальная цена квартиры — та, которую готов заплатить покупатель

Оценщик сможет сделать примерную оценку на основе повышающих и понижающих коэффициентов, принимая во внимание аналогичные объекты недвижимости.

Компенсировать стоимость своей собственности тоже никаким способом невозможно. Владение активами – это предмет индивидуального риска владельца

Никто не застрахован от того, что на соседнем участке, проданном в частную собственность, возникнет строение. Насколько близко или далеко, зависит от градостроительных норм. Которые, бесспорно, должны быть соблюдены. В противном случае есть основание для обращения в суд с целью приостановления строительства проекта. В случае нарушений можно обратиться с иском к компании-застройщику, — рекомендует Лукьяненко.

Нарушение строительных норм

О том, какие нормы должен соблюдать застройщик при строительстве объектов жилого или коммерческого назначения, рассказал Вячеслав Лазарев, генеральный директор Open Development.

— Согласно строительным нормам и правилам (СНиП) РК «Градостроительство» за 2008 год,

минимальное расстояние от окон многоквартирных жилых комплексов до соседнего строения должно быть не менее 25 метров

По фото с построенным бизнес-центром между домами по улице Тимирязева мы можем наблюдать грубое нарушение действующих норм СНиП РК, — подчеркивает Лазарев.

В качестве доказательства он приводит статьи 12 и 13 закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности». Согласно им,

использование земельных участков для застройки возможно только в соответствии с утвержденной законом проектной документацией

А еще с соблюдением целевого назначения, зонирования территории, красных линий и линий регулирования застройки, а также правил застройки и эксплуатации.

Люди не борются по незнанию

— Таким образом, застройщики, строящие подобные объекты, скорее всего, реализуют их без наличия утвержденной проектной документации, либо в полном несоответствии с ней, — предполагает гендиректор Open Development.

Вячеслав Лазарев

По его словам, на любом этапе строительства и эксплуатации незаконного объекта собственник квартиры либо иная потерпевшая сторона могут обратиться в суд. И потребовать либо прекратить незаконное строительство, либо компенсацию за ущерб от него.

— Компенсацию за причиненный ущерб собственник квартиры вправе требовать с заказчика строительства соседнего объекта

Сама компенсация либо решение о приостановлении незаконного строительства могут быть назначены только судом в соответствии с действующим законодательством. К сожалению, не так много примеров, когда граждане обращаются в суд по данному вопросу.

Скорее всего, это обусловлено незнанием жильцов о порядке регулирования градостроительной деятельности

и возможности влияния на данную проблематику через судебные инстанции, — подмечает Вячеслав Лазарев.

Временный вид

Инна Пчелянская, обозреватель Krisha.kz, как и другие эксперты, считает, что сегодня, в условиях чрезвычайно высокого спроса на жилье в Казахстане, возведение перед домом новых зданий не является решающим фактором ценообразования и снижения стоимости объекта.

— Хороший вид из окна делает квартиру ликвиднее, но только при удовлетворении остальных запросов покупателя. Четкая градация на видовые и невидовые квартиры больше характерна для первичного рынка. Где

зачастую застройщик поднимает стоимость квартир с видом на горы  примерно на 10%. При этом никто не дает гарантию сохранения этого вида

— замечает Пчелянская.

Как наказывают застройщика?

Доказать влияние вида на стоимость вторичного жилья и объективно оценить, на сколько может измениться цена, не представляется возможным.

— Градостроительные нормы и правоприменительная практика отражают возможный вред, который могут понести жители дома, рядом с которым ведется застройка.

Инна Пчелянская

Это снижение инсоляции (величина попадания солнечных лучей в помещение), нарушение санитарных и других норм. Все эти аспекты рассматриваются в гражданском порядке в суде, куда должны обращаться жители.

При невыполнении предпроектных, изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ застройщику грозит штраф в размере 400–700 МРП (1,6–2 млн тенге)

и выше в случае повторного факта, вплоть до лишения лицензии, — рассказывает она.

По ее словам, в ответственных госорганах на вопросы о точечной застройки всегда отвечают, что все проекты проходят проверку в управлении городского планирования и урбанистики. Это ведомство выдает разрешение на строительство, в том числе с учетом существующей застройки. В случае нарушений хода строительства либо при подозрении на самострой необходимо обращаться в управление ГАСКа.