Проекты строительства от «Отбасы банка» — вредная симуляция роста — экономист

Речь идет о пилотных проектах с частными застройщиками без привлечения государственного финансирования по офтейк-контрактам. То есть «Отбасы банк» выступит покупателем квадратных метров.

Эта идея появилась уже после того, как официально стало известно — досрочное изъятие из ЕНПФ подстегнуло цены на жилую недвижимость на треть. А ведь последние 10 лет Казахстан только и делает, что борется в этими самыми ценами. Однако жилье доступнее не становится. Почему, объяснил экономист Айдархан Кусаинов.

Саморегуляция рынка

— К каким последствиям приведет отказ государства хоть от какой-то борьбы за сдерживание цен на недвижимость? Играет ли в этом заявлении Ляззат Ибрагимовой какую-то роль вывод денег из ЕНПФ? 

— Самый лучший способ нормализовать цены на недвижимость — перестать  государству с ними бороться и помогать рынку.

Все эти льготные стройки и ипотеки, досрочные изъятия из ЕНПФ влекут негативные последствия

Чем сильнее государство пытается отрегулировать этот рынок, чем больше оно в него вкачивает денег, тем выше цены. Просто надо перестать делать это в любом виде.

Есть банковская ипотека под 15%, пусть люди берут ипотеку под 15%. Рынок должен сам заниматься ценообразованием

«Отбасы банк» теперь опять будет покупать офтейк-контракт, он снова выходит на рынок на стороне покупки. А когда у рынка много покупателей, да еще с деньгами, цены будут расти всегда. Логично? Конечно.

— Чиновники говорят, что это решит проблему чрезмерного роста социально уязвимых очередников на жилье, которым государство обязуется обеспечить хотя бы арендные квартиры.

— А почему государство вообще обязуется? Чем быстрее мы избавимся от ложных ценностей, что собственное жилье — самый необходимый атрибут семьи, тем спокойнее будет на рынке. И тем больше будет дешевого жилья. Оно подешевеет за счет падения спроса.

Мы живем во время цифровизации, мобильности и хайтека. Всем понятно, что в этих условиях оседать в собственном жилье в какой-то точке географии становится бессмысленно. Особенно в условиях постоянно переселения людей из регионов в регионы в поисках работы. Мобильному населению не нужно собственное жилье.

Когда у нас на рынке недвижимости надувался пузырь до 2010 года, появилась история, что недвижимость не подешевеет. Что это классный инструмент для инвестирования денег. Но в последние десять лет на самом-то деле цены на недвижимость растут меньше, чем инфляция. Они растут в половину от инфляции.

Искусственный прирост ВВП

— Зато с января по февраль 2021 они выросли на треть.

— Это из-за истории с досрочным изъятием пенсионных денег. Все подобные процессы подстегивают рынок. Люди пытаются вывести хоть что-то. Локально — понятно и нормально, что кому-то удастся погасить свою ипотеку. Но я много раз говорил, что столько пенсионных денег на рынок недвижимости не придет. А вот психологические ожидания привели к росту цен.

Недвижимость подорожала для всех, тогда как купить ее реально могут 700 тысяч человек. И это опять непродуманная история

Чем больше государство дает денег, чтобы сделать жилье доступным, тем дороже оно становится. Что такое льготная ипотека? Это ипотека по нерыночной ставке. Но кто-то эту разницу платит всегда. И этот кто-то — государство. Любое нерыночное, льготное или субсидированное доплачивается. Это значит, что на рынок залетают дополнительные деньги. Причем искусственные. Ничего не было, и вдруг государство решило удешевить. А давайте запихаем в рынок 500 млрд тенге? Нормальный рынок, получая такие деньги и при этом не расширяясь физически, реагирует ростом цен на эти 500 млрд.

— Строительный сектор объявлен чуть ли не локомотивом роста экономики. Все ставки сделаны на строительство. Всю пандемию только строительный бизнес и работал. А кто купит это жилье?

— На самом деле строительство — действительно удобный вариант запихивания денег. Нужен рост ВВП и есть деньги? Впихните их в стекло и бетон. Потому что это рабочие места, это стекло и бетон, это прирост инвестиций. Идеальное решение для нарисовывания ВВП и экономического роста. На самом же деле все бессмысленно, потому что стекло и бетон вещи непроизводственные.

— У них нет добавленной стоимости?

— Они не генерируют кэш. Это не завод со станками, которые 20 лет будут производить какую-то продукцию. Квартира принесет кэш однажды. Недвижимость в моменте — да, классно для подрисовывания ВВП. Причем из года в год за счет новых строек.

В итоге мы видим пустые кварталы. Чтобы как-то это продать, начинаются льготные программы

Если государство отойдет от этой системы, сначала будет шок.А потом цены упадут.

Конечно, ипотечникам будет неприятно — покупали жилье дороже, чем оно стало. Застройщики обидятся — меньше объем работ и маржа. Это ударит по ВВП. Но пострадает, условно говоря, 10% населения, а 90% получат нормальные цены на жилье. Сейчас в Казахстане наоборот. Именно активность государства на рынке недвижимости и надувает цены на нем.