Рынок жилья не ощутит социальные жилищные программы — эксперт

С февраля 2019 года по поручению первого президента Нурсултана Назарбаева в стране началась реализация соцпрограмм, большинство из которых призваны помочь малообеспеченным гражданам в приобретении недвижимости. При этом в соцсетях активно обсуждается скорое падение цен на рынке жилья Алматы — якобы после старта реализации госпрограммы «Бакытты отбасы». Действительно ли ипотека под 2% годовых с гарантированным первоначальным взносом от государства для многодетных семей заставит рынок подвинуться? На эти и другие вопросы медиапортала 365info ответил экономист Айдархан Кусаинов.

Возврат к прежним показателям

— Никаких изменений не будет, — ответил эксперт. — Во-первых, потому что все эти программы затрагивают очень специфичное социальное жилье. Оно реализуется  больше нерыночными методами — по льготным ставкам и так далее. Этот специфический рынок жилья не похож на обычный коммерческий.

Во-вторых,

сами программы ориентированы на специфичный круг лиц, который по сравнению с обычными объемами рынка жилья не такой уж и значительный

Количество людей, которые постоянно крутятся на рынке недвижимости, гораздо больше, чем эти слои малообеспеченных граждан.

— Допустим, многие жилые комплексы уже стали предлагать очень дешевое жилье, которое теперь могут купить те, кто раньше на коммерческую ипотеку и не рассчитывал. Ранее жилье на первичном рынке всегда было дороже вторичного. Что происходит?

— Жилье в стране дешевеет, потому что это объективный тренд. Я 2-3 года назад говорил, что номинальная цена будет стагнировать в силу того, что у нас увеличиваются зарплаты, есть инфляция. Поэтому те же цены, которые никак не изменились, теперь воспринимаются как более доступные. Это нормальный тренд, который был спрогнозирован еще 3 года назад и продолжает развиваться.

— Чтобы цены изменились в любую сторону, что должно произойти?

— Спрос должен превысить предложение. Значит, должны увеличиться доходы населения. А цены на жилье и так были завышены. Ранее у нас все было номинировано в долларах, потом это зачем-то начали индексировать по курсу. То есть цены вышли в заведомо нерыночные коридоры и только в процессе плавного возвращения на прежние позиции.

— И как долго это будет продолжаться?

— Еще год-два. А потом, надеюсь, экономика заведется, начнет расти, поменяется экономическая политика, изменятся доходы населения.

Нацфонд — первый шаг

— Все будет зависеть от нового президента и методов его работы?

— В том числе — да. Как будет выстраиваться экономическая политика страны, таким будет и тренд. А пока никаких предпосылок нет. При тех подходах, которые используются здесь и сейчас, какого-то существенного ускорения экономического роста или его качественного изменения не наблюдаем. Но так не может продолжаться долго.

Новый президент будет искать какие-то новые решения. Я надеюсь, что они будут далеки от старых мифов типа помощи бизнесу

И после этого начнется политика. Концептуально и идеологически власть понимает, что помощь бизнесу это тупиковый путь, который не приводит ни к экономическому росту, ни к росту благосостояния. Объявлено, что все изменится, теперь приоритетом станут доходы населения.

Сделаны простые и очевидные первые шаги — даны деньги из Нацфонда. Но это же не экономическая политика. Это первый шаг, а сама она теперь требует пересмотра, согласно новым принципам. И этот процесс только идет.

Наш новый стратегический план «2025», принятый в прошлом году, все равно построен на идеологии «поможем бизнесу». И она еще не пересмотрена. Поэтому, я полагаю, что год-два будет некая инертность.

— Есть предложение обеспечить жильем всех нуждающихся за счет средств ЕНПФ. Надо около 3 трлн тенге. В бюджете таких денег нет, а в ЕНПФ есть. Что вы об этом скажете?

— Это глупости. ЕНПФ должен зарабатывать деньги для пенсионеров по принципу доходности и возвратности.

И если такой игрок, как ЕНПФ, начнет массово строить доступно-дешевое жилье, значит, он будет инвестировать в дешевеющий актив

Построит он, к примеру, 10 млн кв метров жилья. Оно сразу же подешевеет, потому что появится сразу 10 млн кв метров.

А что пенсионеры будут делать? Деньги ЕНПФ не бесплатны, они очень даже дорогие и должны работать. А что-то удешевлять за счет накоплений будущих пенсионеров, это нонсенс. Это все равно что прийти в частный банк и предложить за его счет решить социальные задачи.

И если не дать доходность, никто на это не пойдет. Всякие социальные вещи должны решаться за счет бюджета, а никак не за счет личных депозитов будущих пенсионеров.