КСК превращаются в угрозу стабильности Казахстана — эксперт

Все казахстанцы разделены на два непримиримых лагеря: жильцы и председатели КСК. Кто победит?

КСК как подрывной элемент

КСК – как много смысла заложено в эти три буквы! Заслышав их, люди вздрагивают. Как с этим жить и что делать — об этом разговор с Казыбеком Шайхом, членом общественного совета Алматы.

— Сейчас положение такое – мы разделились на два лагеря – руководители КСК и члены КСК… 

— Хотел бы вас поправить: здесь не лагеря, здесь сферы интересов. Многие политики и управленцы просто не понимают, что

на сегодняшний день КСК стал источником распространения протестных настроений

— Я думаю, мы приближаемся к точке кипения. О чем я всегда говорю председателям КСК: «Вы добьетесь того, что государство, защищая изнутри свою целостность и стабильность, чтобы исключить инфекцию протестных настроений, просто исключит КСК как форму управления».

За счет своего дома можно обеспечить пенсию

— Запретить КСК? 

— Мы КСК не придумывали. КСК были образованы в Англии, Германии, Франции. Они переходили к ним, когда собственники сами управляли своим имуществом.

— В Англии уже 300 лет трава растет сама по себе ровненькая, потому что ее до этого 1000 лет косили.

— Ее косят до сих пор. Я вас умоляю!

— В Германии люди переходят только на зеленый цвет. Ни у кого и мысли нет бросить окурок. А мы на наш менталитет переложили европейскую модель.

— Это иллюзия. Я в Европу езжу часто. Раньше ездил в командировки. И скажу, что там ничего не растет само по себе. Все содержит специальные структуры, все отлаживается… Помимо системных ошибок работы КСК,

сами жильцы относятся к КСК как к некой государственной структуре. Они не понимают, что именно они должны управлять работой КСК

Что именно они формируют за счет работы КСК свое благополучие. Многие воспринимают свою собственность от входной двери в квартиру и заканчивая окном на улицу. Они не понимают, что очень мало КСК зарегистрировали форму кондоминиума. Я сначала думал, почему они нарушают закон? А потом понял – им просто никто не объяснил. Когда они образуют кондоминиум, то их собственность, за счет которой они могут обеспечить свою старость, не начинается там, где заканчивается их квартира, а все подъезды, подвалы, потолки, даже стены зданий…

— Дворовая территория.

— Становятся их собственностью. Они могут сдавать ее в аренду, извлекать из нее прибыль, могут обеспечивать себя. Особенно в тех домах, где торцы выходят на центральные дороги. И когда они продают, будучи участником кондоминиума, то могут оценивать не только площадь своей квартиры, но и площадь подъездов.

— Это по опыту Польши.

— Когда я увидел, что жильцы этого не знают, был просто обескуражен. Почему они не требуют от председателей КСК формирования кондоминиума? Конечно,

председателям выгодно не регистрировать кондоминиум. Потому что им выгодно извлекать дополнительную прибыль

Потому что он может сдавать в аренду крышу, подвал, стены зданий.

— Сдавать по смешным ценам. 

— И жители не могут привлечь председателя к ответственности, поскольку не зарегистрировали кондоминиум.

Фактически председатель КСК сдает в аренду то, что никому не принадлежит

Изучите опыт кондоминиумов Великобритании, Франции, Германии, любой развитой страны. Там, где нижние этажи выкупаются ресторанами, там КСК оплачивают очень многое… У нас же люди не понимают, что если председатель КСК работает плохо, то недвижимость, которую они могли бы сдать в аренду условно за 300 тысяч $, из-за плохой работы КСК сдается за 100 тысяч $ и даже ниже, потому что дом в запущенном состоянии.

Если бы жильцы понимали это, то они бы в первую очередь требовали регистрацию кондоминиума. Если завтра будут сносить здание, то жилец получит только деньги, относящиеся к его квартире. А где есть кондоминиум, можно будет настаивать, чтобы был не только сравнительный, но и доходный метод оценки компенсации. Потому что крыша, хоть там никто и не живет, может приносить доход. Стены могут приносить прибыль в виде рекламы. Правильно? Это первая системная ошибка. Вторая ошибка, которую я увидел — председатели КСК и сами жильцы не мониторят кворум. Многие председатели разводят руками и говорят – не можем мы собрать кворум.

— А как его собрать, если 2500 квартир в КСК.

— Это один из аргументов в пользу того, что надо разукрупнять КСК. Если КСК не может собрать кворум в 80 тысяч человек, то оно подлежит разукрупнению. Потому что есть КСК, несколько тысяч жителей, а собрание проводится в обычной квартире.

— Это в протоколе. Видел я такие протоколы.

— Даже если только головы людей положить в эту квартиру, они все равно не вместятся. И это превращает все решения КСК в нелегитимные. Основная масса КСК нелегитимна, потому что не собирает кворум.

Председатели и деградация

Когда я разобрался с функциями председателя КСК, то обнаружил всего три. Первая, и самая главная – проводить собрания,  обеспечивая тот самый кворум – не менее 2/3. Вторая функция – заключить договоры с сервисными компаниями. Сам председатель не имеет права оказывать услуги. Даже не может подметать дворы.

— Что вы! Сплошь и рядом у нас дочерние фирмы. Свои сантехники, свои дворники.

— Это неправильно. Он должен заключить договоры с сервисными компаниями. И третья функция – контролировать, как эти компании выполняют свои функции. Больше у него функций нет.

Но председатели КСК, не выполняя их, осуществляя деятельность в нелегитимной плоскости, научились обходить это. Каким образом? По закону о жилищных отношениях есть только три формы, по которым управляется жилищный фонд. Первая – прямое управление. Жильцы сами управляют. Вторая – создание КСК.  И третья форма – это сервисные компании. Но всего три формы отражены в законе. Если вы посмотрите, как управляется жилищный фонд, увидите, что у нас есть КСК, ПКСК, ПК – потребительский кооператив. Они делают все, чтобы выйти за поле регулирования жилищной инспекции.

К чему это приводит? Государство теряет стратегически важный ресурс – жилищный фонд.

— Это стратегически важный ресурс. Согласен с вами.

— Деградация жилищного фонда. Чем это опасно?

Деградация жилищного фонда снижает устойчивость государства

Если жилье будет разваливаться, государство должно будет изыскивать средства открывать жилищные программы, чтобы все это восстанавливать.

Председатель КСК обязан платить за суды сам

— Может будировать этот вопрос? Может назвать председателей, которые хорошо работают. Пусть они расскажут, как работают.

— Я скажу, как они работают. Жильцы их держат очень строго, мониторят каждый шаг, стараются не пропускать собрания. КСК – это ячейка, которая могла бы поддерживать государство, но превращается в место, где все плохо.

— Причем вина перекладывается на других. 

— На акима города, на всех. Проблема, которая должна решаться и оставаться на территории КСК, вдруг перекладывается на «аким района виноват», «аким города виноват».

— Так может нам заменить закон? Убрать и все?

— Я считаю, что закон своих функций не исчерпал. Единственное, я внес предложение изменить одну статью в законе, которая говорит, что если председатель КСК вступает в спор с жильцами, которые его наняли, он не имеет права использовать бюджет КСК для судебных разбирательств.

— Он не будет его использовать. Он просто в 4 раза завысит цену какого-нибудь ремонтного объекта и обналичит эти деньги.

— Тем не менее мы должны системно положить основу.

Если председатель КСК вступает в спор с жильцами, он должен его решать за счет собственных средств

Если КСК проигрывает суд жильцам, он не может платить штраф из средств КСК, как это происходит сегодня. Он должен платить из собственных средств. Это очень важно.

Ассоциация председателей КСК — вред или польза?

— И еще большую роль играют ассоциации КСК — туда сегодня вступили многие председатели. Но я ни разу не видел документы, которые гласили бы, что,, мол, «мы, жильцы, дали право председателю вступить в ассоциацию КСК». Зачастую возникает парадокс: Ассоциации представляют интересы именно председателей КСК и нанимают профессиональных юристов, которые судятся с жильцами. Мы с вами обычные жильцы. Мы – не юристы. И когда против нас в суде выступает профессиональный юрист, нанятый на наши же с вами деньги… Это как безоружный человек выступает против хорошо вооруженного профи, сидящего в танке.

— Что вы порекомендуете горожанам? Куда идти?

— Организоваться и создать у себя инициативную группу. Эта инициативная группа должна посмотреть, что же они теряют вследствие несоздания кондоминиума и что председатель КСК не следит за уборкой дома. Сколько денег в год теряется? Затем требования нести к председателю КСК и сказать — вот наш список требований. Требуем это к такому-то сроку исправить.

— Он не исправляет. Могут люди, не дожидаясь всемирного собрания в тысячу человек, взять и выйти всем домом из этого КСК?

— Конечно. Это их право.

— И это поддерживается акимом города, общественным советом?

— Официальной поддержки акимом этого направления еще не было.

— Подождите. Аким города во всеуслышание сказал: «Чем больше КСК, тем больше жалоб».

— Аким по-другому сказал. Когда поднимался вопрос о неплательщиках, он сказал: «А может люди не хотят платить, потому что они недовольны работой КСК». Вот эта шикарная фраза – ключевая при наведении там порядка.

— Конек любого председателя: «Я им ничего не делаю, потому что они должники. Они жалуются, потому что не хотят платить за содержание дома».  

— Лучший ответ им дал аким города. Он во всеуслышание сказал: «Если они не хотят платить, значит КСК плохо работает». Аким прав. Из всех ключевых вопросов, которые мы сейчас прорабатываем, аким озвучил главное. У него это спонтанно за секунды выработалось — и он попал в самую точку.

— На этом мы завершаем разговор. Спасибо вам! Думайте, решайте, собирайтесь! Вырабатывайте свои предложения, требования и добивайтесь того, чтобы жить хорошо!

Видеоверсию смотреть здесь.