Активизация на рынке жилья: что скупают казахстанцы?

На рынке жилья в Казахстане, вопреки мнению обывателей, наблюдается не затишье, а рост активности. Почему? Продавцы находятся в некотором замешательстве и не знают, что делать со своими ценами. А покупатели находятся в поиске более дешевого жилья. И число сделок не падает. 

Что происходит? Об этом мы поговорим с вице-президентом ассоциации риелторов Казахстана, Ниной Лукьяненко.

— Что сегодня происходит на рынке недвижимости Казахстана? Фрустрация после черного четверга августа еще не прошла? Или уже сформировались какие-то ориентиры?

— Общие определения, которые сейчас даются экономической ситуацией – это зона турбулентности. Не будем этого отрицать. Все сегменты бизнеса находятся в ней. Основная проблема у нас в том, что все цены на недвижимость указываются в долларовом эквиваленте. Это исторически сложилось. Так производились сделки. Это то, чему доверяло население. Когда нас начинает трясти и качать – мы не понимаем, что происходит на рынке – застой ли это или активность. Мы наблюдаем разное поведение как со стороны продавцов, так и покупателей.

— То есть хаос и смятение?

— Мы не знаем, что будет завтра и на какой отметке остановится доллар. Как только доллар достиг отметки в 240-270, в первую очередь мы следили за тем, как поведут себя сильнейшие игроки на рынке. Мы замечаем, что происходит на рынке как по первичной недвижимости, так и по вторичной.

— Какими бы сильными они ни были, они тоже подчиняются экономическим законам. Мы можем что-то спрогнозировать? Для покупателей есть предпосылки, что будет обвал цен на недвижимость?

— Смотря что мы понимаем под обвалом. Часто читаю комментарии к своим высказываниям, что Лукьяненко противоречит сама себе. То говорит, что цены не будут падать, то говорит, что будут. Мы всегда должны помнить, что заработная плата у нас в тенге. А цены на недвижимость и сделки между физическими лицами пока у нас происходят в долларовом эквиваленте. Поэтому, если мы смотрим на цену в долларах, то она падает. А если в тенге — растет. Если мы говорим о долларовом эквиваленте, то бесспорно, в ближайшее время будет только откат.

— А как влияет девальвация тенге на снижение покупательского спроса?

— Хорошо влиять не может никогда. Если мы говорим, что покупательская способность падает во всех сегментах – это нехорошая тенденция. Ожидать, что она будет расти и будут выходить новые игроки на рынок, не приходится.

— Давайте зафиксируем первый постулат. В ближайшей перспективе роста цен на недвижимость точно не ожидается.

— Не ожидается. Происходит корректировка в сторону повышения тенге, это, наверное, из-за курса. Они хотят угнаться, где-то восстановить. Зарплаты те же самые в тенге.

— А как это влияет на продажу банками залогового имущества? Сейчас они продают по старому курсу. У них есть акции. Рынок есть рынок.

— Касательно продажи банковского имущества… Эту балалайку включают, наверное, уже раз 15-ый.

О том, что будет массовая реализация залогового имущества по бросовым ценам, мы слышим из года в год.

Я регулярно слышу от покупателей, которые к нам обращаются, байки, что кто-то из друзей или родственников приобрел задаром. Поскольку я являюсь действующим риелтором и действующим директором агентства недвижимости, мы напрямую работаем с банками, застройщиками, также с непосредственными владельцами, у которых возникла какая-то ситуация. Так вот, могу дать совет покупателям – все, что продается по цене ниже рыночной, имеет скрытые неприятные сюрпризы и отражается на правовых последствиях сделки. Это опасно. С массовой реализацией… Я бы с удовольствием работала с каким-нибудь банком и по бросовым ценам отоварила бы всех потенциальных покупателей, которые находятся в базе агентства. Однако за 7-8 лет этого пока не случилось. Только байки и байки. К слову хочу сказать, что большинство этих объектов представляют как неликвид. Это то, что банк хочет реализовать по цене, по которой выдавал займ, то есть вернуть свои деньги. Надо понимать, что это экономическая стратегия. И банк в 3 раза ниже рыночной продавать не будет. То есть в любой ситуации на момент реализации объекта есть цена спроса, есть цена предложения.

— А то, что сейчас некоторые банки стали выставлять по старому курсу – 185 тенге?

— Это же прекрасно!

— Это же влияет на рыночное предложение?

— Естественно. Есть на рынке сильные игроки. Назовем их держателями крупной партии недвижимого имущества, которые приобрели имущество по старым ценам. Они же выдавали займы по старым курсам. Поэтому я считаю, это честная позиция по отношению к рынку и по отношению к потенциальному покупателю.

— Они могут себе это позволить.

— Конечно. Учитывая, что у них в руках значительная доля рынка, это правильная ситуация. И банки, и крупнейшие застройщики, которые имеют возможность продавать по старому курсу или с учетом корректировки в сторону понижения, конечно, играют роль на рынке. Рынок должен быть сбалансированным. До тех пор, пока цена не будет привлекательна для покупателя, а сегодня рынок покупателя, мы должны идти к этой цене.

— К этому вопросу мы еще вернемся. А как влияет введение нового строительства? Насколько мне известно, только в Алматы в 2015 году было сдано более 80 000 кв. м. жилья. А в Астане — более 150 000 кв. м.

— Бесспорно, влияет. Все зависит от того, насколько сильные игроки и что за инвесторы. Большинство крупных компаний, которые строят массово, — у них в объеме реализация большого количества квартир. В день, когда подскочил доллар, до обеда продажи остановили, после обеда мы ждали решения застройщиков. В прошлую девальвацию, в феврале 2014-го, застройщики установили демократичную цену, то есть по средней составляющей, благодаря чему сдвинули продажи. В этот раз сильнее ударило по карману населения, поэтому цены остались прежними. То есть затраты по прежним ценам, объекты уже построены, сданы в эксплуатацию. Те застройщики, которые имели возможность оставить старые цены, наблюдали у себя бум продаж. Это факт. Думаю, официальная статистика в ближайшее время покажет нам эти цифры. У некоторых застройщиков продажи увеличились в 2,5 раза.

— За счет того, что проявили гибкость, предлагали старый курс. Продавцы вторичного жилья остались не у дел.

Продавцы вторичного жилья стали неконкурентоспособными на фоне новой недвижимости.

— Работая с реализацией недвижимости в новостройках, мы можем нарисовать портрет покупателей. Это те люди, которые в ближайшее время покупку недвижимости не планировали. Но они приняли инвестиционное решение. И все те, кто не успел перевести свои деньги в долларовый эквивалент, просто перевели по старому курсу в твердую валюту.

— Решили себя обезопасить. Мы можем подвести первые итоги нашего диалога. На цены в недвижимости влияют основные факторы — залоговое имущество банков, которое кое-как, но реализуют, введение в эксплуатацию новых объектов и снижение покупательского спроса в результате девальвации.

— Еще один фактор, который можно отнести к застройщикам, — он ищет максимальное количество инструментов, чтобы дать возможность покупателям приобрести — это рассрочка, акции и подарки. Рассрочка – один из мощных инструментов, дающая потенциальному покупателю возможность приобрести недвижимость, если он не может приобрести в ипотеку.

— Все это говорит о том, что роста цен не ожидается. Теперь поговорим о другой стороне. Большая армия людей говорит о том, что мы ждем обвала цен, что непременно произойдет корректировка цен в сторону снижения. И здесь возникает ряд вопросов. Вы согласитесь, что рост недвижимости в 2000-е годы – это целиком и полностью банковский продукт?

— Отчасти да. Не только банковский, но и инвестиционный. Потому что это спекулятивная составляющая сделка.

— У нас активно росло кредитование. Люди узнали, что такое жить в кредит. Если раньше обычная «двушка» стоила 10 тысяч долларов, на нее вместо 1 или 2 покупателей стало претендовать 20 — с помощью банковского кредита. Естественно, это толкало цену вверх, она фиксировалась. Спрос банка устанавливал новую цену, кредитовали, и так она нарастала.

— Нельзя говорить, что только это повлияло. Экономическая ситуация была такова, что приобретали недвижимость, перепродавали – была спекулятивная составляющая.

— Но спекулятивная составляющая не может быть сама по себе. Она идет от какого-то фактора. Я знаю, что есть банк и цена будет расти. Я спекулирую на банковских ресурсах.

— Надо отметить, что рынок недвижимости Казахстана молодой. Рынок частной собственности начал формироваться в 1990-е годы. Через приватизацию, купоны отдали недвижимость. Поэтому опыта к началу 2000-х толком не было. А тогда как раз начали выдавать кредиты, ресурсы, чтобы приобрести недвижимость… Люди с головой бросились в омут. Это тоже повышало спрос.

— Все-таки в основе кредитные деньги. Сейчас основания для роста цен нет. Но вы не согласны, что мы должны быть готовы к обвалу? Как тогда поддерживать цены?

— Для начала – есть точка спроса и предложения на момент, когда состоится сделка. Даже на фоне сегодняшней турбулентной ситуации мы должны понимать, что новых проектов не будет. Потому что с экономической точки зрения, застройщики не могут планировать и входить…

— А как же госпрограмма?

— Она тоже значительно урезалась. Если обратим внимание на «Доступное жилье», то там в ближайшее время больших предложений не предвидится.

— Я знаю, что многие продавцы просто ушли с рынка.

— Да. Следующий момент – понятие себестоимости. Чтобы построить дом, нужен земельный участок. Участок – ресурс ограниченный. Никто не желает жить на краю города, ведь тяжело добираться на работу. В центре – определенная цена плюс инженерные коммуникации, плюс себестоимость строительства. Не может застройщик оторваться от доллара к тенге. Материал в Казахстане, к сожалению, еще не производится.

— Я вам опишу свое видение ситуации, а вы меня поправьте. Считаю, что лавинообразный рост цен, который произошел – целиком банковский продукт, результат кредитования. Сегодня доступ к международным средствам у наших банков не имеется. Они не сворачивали ипотечное кредитование, но и особо не раздают. Ужесточили условия, долго рассматривают, хотя и не объявляют этого официально. Они стали заложниками ситуации. Вынуждены вести ипотечное кредитование в малом объеме, чтобы удерживать цены на недвижимость в каком-то приличном для них коридоре. Почему? Потому что, если они допустят обвал цен, то в своих балансах зафиксируют большие убытки. С другой стороны, они понимают, что платежеспособный спрос упал. Кредитовать становится опасно и невыгодно. Как эта ситуация разрешится?

— Мы снова возвращаемся к тому, насколько есть доступные рычаги платежеспособности. Если процентные ставки высокие, платежи высокие, банки привязываются не к тенге, а долларовому кредиту, то число желающих прибегнуть к этому ресурсу резко сокращается. А следовательно, падает и цена, и предложение. То есть количество желающих войти в проекты и строить по доступной цене, чтобы реализовать и иметь хоть минимальную прибыль… Уже нет речи о прибыли у застройщиков, которая была до 2007 года.

— Кроме застройщиков есть те, кто набрал себе квартир и им нужно продавать. Они хотят реализовать их и конвертировать валюту.

— На самом деле это миф. Тот, кто набрал себе квартир, не испытывает проблем с платежеспособностью. Потому что недвижимость — такая штука, которая приносит доход. Это называется ленивый бизнес, который приносит ленивый доход путем сдачи в аренду. У таких людей сейчас есть возможность не сливать свою недвижимость, переждать момент. Это долгосрочная инвестиция. А если мы говорим о покупателях, которые сейчас приобретают недвижимость, то в 80% это крыша над головой. Ему дорого жить в арендном жилье.

— Какая сейчас ситуация на рынке арендного жилья? Я знаю ситуации, когда жить в аренду выгоднее, чем покупать.

— Не буду спорить. Хочу сказать, что у нас есть устойчивая тенденция приобретать недвижимость в собственность. Если мы посмотрим на молодежь стран Европы, они не стремятся приобретать недвижимость. Они живут в арендном жилье. И это нормально.

— Там другая ментальность.

— У нас ментальность такая: если ты имеешь что-то за плечами – ты человек. И это отчасти тоже провоцирует рост цен на недвижимость. В принципе, такие ситуации часто бывают, ну и живите в аренду, незачем влезать в кредит, в долговые обязательства, по которым потом будут проблемы.

— Насколько я знаю, аренда осталась в тенге на том же уровне.

— Делаем вывод — фактически она подешевела. Зафиксировалась в долларовом выражении. Это правильная объективная ситуация. В аренде живет эконом-класс, который имеет некую стабильную зарплату, но пока не может позволить себе купить жилье в собственность. Этот заработок не увеличился. Поэтому

арендодателям было бы глупо поднимать цену в связи с увеличением доллара

Мы сейчас плавно переходим к вопросу – дедолларизация или нет? Арендное жилье – это первый маячок, который должен перейти в ближайшее время на тенговый эквивалент. Причем фиксированный. Тогда будет какая-то стабильность.

— Фиксированный — это хорошо. Можно будет что-то планировать молодым семьям.

— Причем это не есть плохо со стороны арендодателя. Он тоже имеет фиксированный доход. Это тоже некая стабильность.

— Сейчас еще цепочка повышения цен в связи с ростом курса доллара нас еще не накрыла. В ноябре-декабре это произойдет.

— Будем смотреть. Это зависит от того, о каком сегменте мы говорим. Сегмент элиты никак не пострадал – ни продажа, ни покупка.

— Просто у него есть запас прочности.

— Это другой рынок. Там по-другому принимается решение о покупке. Не исходя из принципа цена – качество, а «я это хочу». Точно могу сказать, что за последние 2 месяца, когда мы находимся в состоянии, не зная, на какое табло смотреть, сделки по сегменту элиты идут хорошо.

— В общем, посылов для обвала цен никак не предвидится. Но вернемся к залоговому имуществу, накопленному банками. Им же нужно его как-то реализовать?

— Картинка мира в чем? Что вы понимаете под обвалом цен и что я понимаю. И что под этим понимают зрители.

Не так давно одна из новостроек квартиры-студии выставила на продажу за 25 тысяч $. Продали все за один день. Это обвал?

— Да. Учитывая, что год назад она стоила 50 тысяч $.

— Если учитывать, что год назад такой цены не было, хотя здесь маленькая квадратура и квартира-студия, для кого-то это уже обвал. Для меня это объективная ситуация. Такая квартира, с такой площадью…

— Тогда нам нужно определиться в общей речевой терминологии. Я скажу, что это обвал. Это хорошая корректировка цен.

— Корректировка цен. Но не обвал.

— Помните первую девальвацию 2014 года в феврале? Тогда говорили, что к концу года случится обвал на 50%. Тогда собирали круглый стол, специалисты говорили, что никакого обвала не предвидится. Но тем не менее сегодня по отношению к той дате это все-таки произошло.

— Начинаем говорить экономическими терминами, чтобы было понятно. На февраль 2014 года девальвация прошла в 20%. Можно посмотреть все мои высказывания и статьи на тот момент. Появился некий эксперт, который сказал, что до конца года цены на недвижимость в Казахстане упадут на 50%. Я ответила, что до конца года цены откатятся максимум на 15%. Мы такое уже проходили в 2009 году.

— Кризис 2007-2008 годов.

— Поднимите сейчас официальную статистику — цены за год откатились на 15,3%, несмотря на то, что девальвация дала нам 20%. Это опыт. Это практика. Сегодняшняя девальвация, смотря от чего мы будем отталкиваться, прошла в несколько этапов, провалила нас на 35%. Поэтому, если в течение года цены на недвижимость откатятся на 30%, то это не обвал. Это всего лишь возврат на предыдущие позиции. Сейчас мы даже не вернулись на предыдущий курс. Садимся и считаем условно на калькуляторе – сколько было 100 тысяч $ в тенге и во сколько они превратились сейчас.

— Тенге сегодня и тенге вчера.

— Я сейчас не про тенге, а про квартиру стоимостью 100 тысяч $. Если продавец продавал квартиру за 100 тысяч по старому курсу, а сегодня отдает эту квартиру за 80 тысяч по новому, то эта цена не упала нисколько. И даже не откатилась на предыдущий. Он должен продать ее вам за 75 тысяч – вот тогда ничего не изменилось.

— Эта путаница с долларом нам мешает.

— Мешает. Одного заявления – давайте перейдем на тенговый эквивалент — недостаточно. Первое – сложный процесс. Второе – экономические реформы.

— Сейчас курс непонятен. Что будет в случае повышения доллара?

— Однозначно, цены пойдут вниз. Если застройщики сегодня продают по старому курсу, они как продавали в тенге, так и будут продавать. Их не волнует, что сегодня происходит с курсом. Другое дело, что количество продаваемой недвижимости тоже ограничено. Первый виток – увеличение продаж за 2 месяца. Кто успел купить, тот успел. А как они поведут себя в новых проектах, никто не знает. Возможно, они вообще все свернут.

— Вы сказали, кто успел купить, тот переждет. Это ленивый бизнес. Кто-то купил для жилья. Но огромный пул скопился у банков. Они все равно должны это реализовать. Это же все равно повлияет…

— Любой фактор, который присутствует на рынке, влияет. А особенно такие крупные игроки как банки, которые дают удельный вес на рынке, конечно, влияют. Большинство банков сейчас ищут механизмы, идя навстречу покупателю. Естественно, это будет влиять.

— Каков ваш прогноз по ценам на недвижимость до конца этого года и середины 2016?

— Есть ряд прогнозистов. Прогноз -…

— Прогноз – дело неблагодарное. Понимаю.

— Дело не в этом. Прогноз – это выводы, которые делаются на основе экономических составляющих. А предсказание – это пальцем в небо. Сейчас ни один банкир не знает, каким будет курс доллара.

— То есть – я не знаю.

— Мы уже пережили момент, когда доллар зашкалил за 302 тенге. Что бы мы ни говорили, государство вмешалось и немножко сдержало это. Кто-то говорит — будет 320, кто-то говорит – 340. Кто-то говорит — будет 1:5, как это было с рублем. Наша цель – максимально перевести на национальную валюту. Тогда все скачки будут нивелироваться. И уже есть продавцы, которые говорят: «Моя цена 15 млн тенге. А что с курсом – я не знаю». И это большой плюс. Есть часть продавцов, привязанных к доллару. И еще важный момент – население хранить свои накопления в тенге не желает после последних событий. Поэтому как только эти вопросы решатся, тогда можно говорить, что будет.

— Надеюсь, наша беседа внесла ясность в чьи-то вопросы. Встретимся в следующих выпусках!

Видеоверсию смотрите здесь.