Зубов. Что нужно знать при покупке недвижимости, чтобы не остаться лохом?

Суды завалены исками о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимости. И практика показывает, что покупатель почти всегда проигрывает эти суды владельцам квартир, даже если покупатель кристально чист, а на владельце негде пробу ставить. Впрочем, чаще всего и покупатель, и владелец являются жертвами мошенников. На что необходимо обращать внимание при покупке недвижимости, чтобы «не попасть», рассказывает в интервью нашему порталу  председатель Национального фонда развития финансовых услуг Михаил Кленчин.

— Если вы покупаете квартиру и при этом хотите остаться и без ключей, и без денег, то можете не смотреть эту программу. Михаил, очень часто люди, оформляя сделки с недвижимостью, попадают впросак. Остаются, что называется, лохами. От чего нужно предостеречь людей в первую очередь?

— При покупке недвижимости многие люди допускают беспечность, неосмотрительность при совершении сделки. Но даже если покупатель предусмотрителен, сделка может быть признана недействительной. Что это значит? Значит, возврат сторон в первоначальное положение. По каким причинам сделка может быть признана недействительной? Многие агентства по недвижимости или банки, частные юристы предлагают такие услуги, как проверка документов на чистоту. Такая услуга действительно есть, но она не очень эффективна. Дать гарантию, что в последствии эта сделка не будет признана недействительной, не может никто. Есть какие-то косвенные признаки, указывающие на мошенничество или подвох, и тогда человек останется и без денег, и без имущества. Таких случаев — масса. Наши суды наполнены огромным количеством исков. Судебная практика такова, что в случае признания сделки недействительной, страдает покупатель. Как правило, недвижимость, которая каким-то образом была незаконно оформлена, возвращается к предыдущему собственнику.

— А какие косвенные признаки?

— Самый распространенный признак мошенничества это, когда продавец продает квартиру, но действует при этом по доверенности. То есть не является собственником квартиры, но у него есть доверенность.

— Неужели есть те, кто покупает по доверенности?

— Есть доверенность, человек продает – это нормально, законно, предусмотрено Гражданским кодексом. Мошенничество в том, что доверенность является поддельной. Ни нотариус, ни покупатель не являются экспертами-криминалистами. Не могут проверить ее на подлинность. Сейчас у нотариусов есть база ЕНИС (единая нотариальная информационная система). Выданная доверенность проверяется. Но есть доверенности, выданные ранее. Учитывая срок доверенности – 3 года, она может оказаться поддельной. Сделка совершается, покупатель может заехать в квартиру, а потом появляются собственники квартиры, которые говорят: «Мы эту квартиру никогда не продавали». И выясняется самая простая схема – мошенники снимают квартиру на какой-то срок, затем подделывают доверенность и продают квартиру. Поэтому все сделки по доверенности нужно проверять.

— А проверять через кого?

— Можно проверить самостоятельно. Потому что все способы юридической проверки, которую осуществляют банки, агентства, частные юристы не являются панацеей. Так же доверенность может проверить и сам покупатель. Нужно помнить совершение сделки – это всегда определенный риск. И проверка – не гарантия удачной сделки. Еще нужно обратить внимание на возраст продавца. Если молодому человеку 20 лет, а он продает дорогостоящую квартиру или дом. Откуда у него дорогое имущество? Разные бывают варианты. Иногда квартиру на детей оформляют родители, скрывая свое фактическое имущество. В таких случаях при переговорах будут присутствовать родители. Исключение составляет вариант, когда дом или квартира получены по наследству.

— Это можно проверить.

— Но если в документах говорится, что молодой человек купил эту квартиру незадолго до продажи, то это повод задуматься. Многие подозрительно относятся к документам, в которых что-то не доработано – старый техплан, еще что-то. На самом деле, это неправильно. Настороженно нужно относиться к документам, которые идеально чистые и недавно оформленные. Потому что мошенники совершают разные сделки – дарение, купля-продажа, легализация. И после этого, совершая еще несколько сделок, прячут концы в воду. Поэтому идеальные документы должны настораживать, хотя это, казалось бы, абсурд. Как раз-таки документы со старыми госактами на землю, старыми техпланами, недоработками внушают больше доверия. Следующее – нужно смотреть квартиру, которую вы покупаете. Некоторые люди пренебрегают даже такими простыми мерами. То есть, покупают квартиру, даже не посетив ее. Обязательно смотреть квартиру, делать снимки, на случай предоставления в суде. Не стесняться постучать к соседям. Спросить, кто здесь живет. Сказать, что вы покупаете у такого-то человека.

— Спросить у бабушек на лавочке.

— Да. Их сведения всегда были ценными. Когда посещаете квартиру, обратите внимание на дверные замки. В случае, если квартира была оставлена фактическим собственником на долгое время, мошенники могли ее просто вскрыть, поменять замки и выдавать за свою. Новые замки должны настораживать.

— Может он себе оставил запасные ключи.

— Он мог оставить себе ключи как от нового, так и от старого замка. Но факт новых замков – повод задать вопрос: когда меняли замки и почему? Мошенники не всегда готовы к таким вопросам и не всегда хорошие актеры. Они рассчитывают на наивность, неосмотрительность. И когда человек задает разумные, предусмотрительные вопросы, они будут пытаться уйти от ответа, стараться замять ситуацию, чтобы не вызвать подозрения. Далее важно попросить продавца получить справку от юстиции о ранее совершенных сделках с этим объектом. В этой справке вся история объекта недвижимости – куда и когда, кому была продана, унаследована, подарена. Эту справку нужно показать юристу. Из нее можно почерпнуть много информации. Это тот случай, когда лучше обратиться к юристу.

— Это один из способов проверки на чистоту?

— Да. Но такую справку может получить только собственник. Если продавец честный, то ему скрывать нечего. А если он отказывается, то это тоже сигнал. Далее. У нас квартиры могут быть получены в собственность по решению суда. Решение суда – это то, что в будущем может быть отменено решением высшей инстанции, несмотря на то, что оно вступило в законную силу. Например, оно вступило в законную силу постановлением апелляционной инстанции. Но есть Верховный суд. И даже если постановление вынесено Верховным судом, то теоретически оно может быть пересмотрено по вновь открывшимися обстоятельствами. Это те риски, которые невозможно просчитать.

— Такие квартиры лучше не покупать?

— Не то чтобы не покупать. Чем в меньших инстанциях это решение было обжаловано, тем опаснее такую квартиру покупать. Почему? Потому что есть спор. А в споре две противоположные стороны. И одна из них заинтересована в отмене решения суда. И она будет обращаться в Генеральную прокуратуру, чтобы отменили решение. Желательно, чтобы правоустанавливающим документом было решение суда. Есть у нас судебная база ЕАИАС, где можно посмотреть все судебные акты, связанные с этой квартирой или самим собственником. Желательно все это делать с юристом. Но даже наличие судебного акта призывает насторожиться.

— Я слышал, что надежнее покупать квартиры, которые в залоге у банка. Они точно чистые.

— Верно. Но многие риэлторы и маклеры считают по-другому. Многие покупатели тоже. Когда слышат, что квартира в залоге у банка, отказываются от покупки. Не будем связываться. На рынке незалоговые квартиры стоят дороже. На самом деле это неправильно. Когда банк приобретает в залог какой-то объект недвижимости, он делает проверку. Это не панацея. Но наиболее явные признаки мошенничества банк бы выявил. Более того, квартира, которая находится в залоге у банка и реализуется самим банком, в случае признания сделки недействительной, банк вернет вам деньги. А в случае с незалоговой квартирой, купленной у мошенников, как правило, мошенников не найти. А если найти, то самое большее — их посадят. Поэтому лучше покупать заложенные квартиры.

— А застраховать их как-то можно?

— Есть понятие титульного страхования. То есть, страхование от риска утраты права собственности в будущем. Это значит, что я купил квартиру, она является моей собственностью. Независимо, по каким причинам я утрачу это право собственности, страховая компания выплатит мне страховую сумму.

— А у нас разве есть такое в Казахстане?

— У нас более 30 страховых компаний. Правом на такое страхование обладает половина из них. Титульное страхование у нас в зачаточном состоянии. И такой вид страхования оказывает 1-2 компании.

— Это дорого?

— Зависит от компании и квартиры. Так как уровень рисков определяет сам страховщик.

— Они тоже будут проверять квартиру?

— Конечно. Потому что они будут рассчитывать страховую премию – сумму, которую вы должны заплатить компании. Титульное страхование – самый надежный способ защитить себя. Оно исключает саму причину возможных убытков.

— Очень интересно. Я думаю, если соблюдать эти несложные правила, можно избавиться от возможных неприятностей. Сейчас вы видите адрес [email protected] По нему можете направлять свои вопросы юридического характера. Михаил Кленчин с удовольствием на них ответит.

Видеоверсию смотрите здесь.