Қазақстан нарығы орта тапқа арналған тұрғын үйлерге бет бұрып келеді

Алматыда екінші айналымдағы тұрғын үй шаршы метрінің бағасы 2 мың долларға дейін жетеді, ал алғашқы нарықтағы баға бұдан елеулі жоғары. Алматыдағы бір бөлмелі пәтердің бағасы 100 долларға дейін жетуі мүмкін. Атап айтарлығы, ол шекті мөлшер емес. Осы орайда, банкке кепілзатқа тапсырылған пәтерлерді сатып алу мүмкіндігі бар екенін де ескерген жөн. Кепілзаттық пәтерді сатып алудың артықшылығы мен кемшіліктері, аукционда бағаның қалай қалыптасатыны және кепізат нысандарын ипотекаға сатып алудың қаншалықты тиімді екені туралы Kapital.kz іскерлік порталының тілшісіне ВТБ (Қазақстан) Банк АҚ Еншілес бөлімшесі басқарма төрағасының орынбасары-басқарма мүшесі Дмитрий Яковлев әңгімелейді.

Дмитрий Яковлев

— Дмитрий Евгеньевич, халық арасында кепілзатқа қойылған пәтерді сатып алу тиімді-мыс деген пікір қалыптасқан. Өйткені, олардың ойы бойынша, мұндай нысандардың бағасы нарықтық бағадан төмен болуы мүмкін. Бірақ кепілзатқа қойылған жылжымайтын мүлікті сатып алу соншалықты тиімді емес.Мұндай мәміле құжаттарды рәсімдеудегі қиындықтарға әкеліп соғып, мүлікті меншікке рәсімдеудің мерзімі созылып кетуі мүмкін.Кепілзатқа қойылған пәтерді сатып алу қаншалықты тиімді, сауда-саттық басталатын баға қалай анықталады?

— Артықшылықтар мен кемшіліктерді бағалау қиын. Кепілзатқа қойылған жылжымайтын мүлікті сатуға қоюды жоспарлаған кезде банкке ең жақсы баға ұсынған сатып алушы жеңіске жетеді. Банк кепілзат нысанының бағасын тәуелсіз бағалаушылардың бағалауы негізінде белгілейді, тиісінше, сауда-саттық осы белгіленген бағадан басталады. Кепілзат иесі сатып алушыны ұсынуы мүмкін, ондай жағдайда тапсырыстарды қарау кезінде оның ұсынысы басымдыққа ие болады. Тек осыдан кейін сауда-саттықты өткізу не өткізбеу туралы шешім қабылдауға болады.

— Банктер кепілзаттарды сату кезіндегі аукционда сауда-саттықтың қандай әдісін көбірек қолданады: бағаны төмендетуге негізделген голландтық әдісті ме, әлде бағаны жоғарылататын ағылышын әдісін бе? Сауда-саттықтың қалай өтетіні туралы айтыңызшы…

— Алдымен сауда-саттық ағылшын әдісінің негізінде өтеді, егер ондай сауда-саттық жүзеге аспаса, сауда-саттық голландтық әдіспен жүзеге асырылады. Әлбетте, голландтық әдіс бойынша сауда-саттық нысанға әр банк өзі дербес белгілейтін бағаның ең төменнгі шекті мөлшеріне дейін өтеді.

— Бағаны арттыру бойынша сауда-саттық өткізу кезінде кепілзат бағасының қаншалықты өсуі мүмкін?

— Баға айырмашылығы елеулі болуы мүмкін. Ағылшын әдісімен сатылатын кепілзаттардың көпшілігі жоғары өтімді болады. Яғни, кепілзат нысандары елеулі қызығушылық тудырады, сондықтан әлеуетті сатып алушылар олар үшін сауда-саттықта бәсекеге түсуге дайын. Мұндай кепілзаттардың пайдалану әлеуеті жоғары болуы мүмкін. Сондықтан кейбіреулердің бұл нысандарды артынан неғұрлым жоғары бағамен өткізу үшін сатып алулары да мүмкін. Бағаның өсуі мүмкін жоғарғы шегін анықтау мүмкін емес. Ал голландтық әдіске келетін болсақ, бұл әдіспен өтімділігі төмен кепілзаттар сатылады. Кепілзат өтімділігінің деңгейін сауда-саттыққа қатысушылар анықтайды. Мәселен, аукционға әлеуетті қатысушылардың бірі белгілі бір нысан 15 млн. теңгеден қымбат тұрмайды деп есептесе, осы нысанға көзі түскен басқа сатып алушы оған 17 млн. теңге беруге дайын болуы мүмкін. Осы орайда, атап айтарлығы, 17 млн. теңге деген баға, тіпті, нарықтық бағадан жоғары болуы мүмкін. Дегенмен осы голландтық әдіспен ұйымдастырылған сауда-саттық барысында сирек болса да, кепілзат бағасының нарықтық бағадан төмен болған кездері де болады.

— Қандай жағдайда кепілзаттар бойынша ұйымдастырылған сауда-саттықтар күшін жоюы мүмкін? Атап айтқанда, форумдардың бірінде, егер қарызгер сауда-саттық ұйымдастырылған күнге дейін өзінің қарызын өтесе, онда сауда-саттық күшін жояды деген ақпаратты кездестірген едік. Банкте, жалпы, нарықта мұндай жағдайлар кездесті ме?

— Иә, шынында, ондай жағдайлар болған. ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңның 22-бабына сәйкес меншік иесі, яғни, жылжымайтын мүлікті сатуға дейін кез келген сәтте ипотека келісіміне сәйкес барлық талаптарды орындап, оны сатуды тоқтататуға құқылы.

— Ал сауда-саттық өтіп кеткеннен кейін пәтерді сатып алған жаңа қожайынға мүліктің бұрынғы иесі келіп, өзінің құқықтары туралы мәлімдеуі қаншалықты мүмкін? Сіздерде ондай жағдайлар болды ма?

— Біздің банкте ондай жағдайлар тіркелген жоқ, нарықта да ондай жағдайлардың болғанын естіген жоқпын. Жылжымайтын мүлікті сату тек қарызды өндірудің сотқа дейінгі және одан кейінгі кезеңдері өткеннен кейін, кепілзат бойынша соттың түпкілікті шешімі шыққаннан соң ғана жүзеге асырылады. Сондықтан ондай жағдайлардың орын алу мүмкіндігі өте төмен.

— Егер адамның алдында таңдау: жаңа немесе кепілзатта тұрған пәтерді сатып алу мүмкіндігі тұрса, қандай кеңес берер едіңіз?

— Күрделі сұрақ, оған бір жақты жауап беру оңай емес. Егер кепілзатта тұрған пәтерлердің тізімін алсақ, олардың арасындағы таңдау шектеулі. Сондай-ақ олардың ішінен әлеуетті сатып алушы бір нәрсені таңдап алады деп кесіп айту мүмкін емес. Кепілзатта тұрған пәтерді не оның жағдайына, не бағасына қарап сатып алуға болады. Сонымен қатар, сауда-саттықта жеңіске жету керек, ал оған аукционға қатысушылардың біреуі ғана қол жеткізеді. Ал жылжымайтын мүлікті дербес сатып алуға келетін болсақ, нарықтағы нысандар таңдауы кең ауқымды. Атап айтарлығы, сатып алушы өз қалтасындағы нақты ақшаға бағдарланады.

— Сауда-саттықа қатысқысы келетіндер тізімінің қалай айқындалатыны туралы айтып өтсеңіз… Олар қалай әрекет етуі керек, өз тапсырыстарын қайда тапсырады?

— Алдымен сатуға жоспарланған кепілзаттар туралы ақпараттар БАҚ пен банк сайтында жарияланады. Әдетте, бұл кепілзаттың ахуалы, оның бағалау құны, сауда-саттық өткізетін орын, сауда-саттықты өткізетін банк қызметкерінің байланыстары туралы ақпараттар. Сауда-саттық басталмастан бұрын әлеуетті сатып алушы сауда-саттықты ұйымдастырушылармен хабарласады.

— Сауда-саттыққа қанша адам қатысады?

— Ол кепілзат түріне байланысты, әр түрлі болады. Көп ретте, сауда-саттық коммерциялық және қойма мүлігіне қарағанда, дәл осы тұрғын үй мүлігі бойынша ұйымдастырылады.

— Ендеше, сауда-саттық аяқталғаннан кейін жеңіске жеткен сатып алушы кепілзатты рәсімдеу үшін не істеуі керек?

— Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы аукционда пәтерге белгіленген соңғы бағаның сомасын төлегеннен кейін,банктің сенімді өкілі оған жылжымайтын мүлікті сауда-саттықта сатып алғаны туралы куәлікті, сондай-ақ кепілзатты сату бойынша аукцион нәтижелері туралы хаттаманы тапсырады. Мұның сыртында, сатып алушыға жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығын беретін құжаттар және облыстың немесе қаланың әділет департаментіне банктің ипотеканың тоқтатылуы туралы хатын тапсырады. Осы құжаттарды алған соң сатып алушы артынан мемлекеттік тіркеуден өткізу үшін ХҚО-ға тіркеуге сауда-саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады. Тек тіркеуден өткен соң, ал ол заңға сәйкес 15 күн ішінде жүзеге асырылады, сатып алушы мүлікті сауда-саттықта сатып алған туралы тиісті тәртіппен тіркелген құжатты алады. Бұл құжаттың кері күші жоқ, яғни, сатып алушының пәтерден айырылуына ешқандай жол берілмейді.

— Ел арасында банктерде кепілзатта тұрған жақсы пәтерлерді банк қызметкерлері, олардың туыстары мен достары бөліп алған, сондықтан банк сайтына ақпарат кеш шығады деген пікір қалыптасқан. Бұл әңгіме шындыққа қаншалықты жанасады? Кепілзатты сату туралы шешім қабылданғаннан кейін қанша уақытта нысан сайтқа шығарылады?

— Сіз айтқан амалдар заңға қайшы келеді. Біздің банкте ондай фактілер анықталған емес, сондай-ақ мұндай жағдайлардың екінші деңгейдегі басқа қазақстандық банктерде орын алғаны туралы да естіген емеспін.
Қазақстанда бұл процедура ҚР «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Заңының 28-бабымен реттеледі, оған сәйкес банк өз сайтында және бұқаралық ақпарат құралдарында сауда-саттық басталудан 10 күн бұрын сауда-саттық туралы хабарландыру жариялауы керек.

— Банкте ақпараттың сайтта қашан орналастырылғанын біреу қадағалай ма?

— Әлбетте, банкте қиындық тудырған активтемен жұмыс істейтін арнайы басқарма бар, ол қарыздарды сотқа дейін және сот арқылы өндірумен айналысады. Нұсқаулықта осы басқарма қызметкерлерінің қиындық тудырған қарызгерлерлермен қалай жұмыс істеу керектігі туралы нақты жазылған. Сондай-ақ олардың құзыретіне кепілзат бойынша сайтқа ақпарат орналастырудың мерзімін қадағалау да кіреді.

— Сіздің банктегі кепілзат базасына тоқталайықшы, оның құрылымы қандай?

— Бүгінгі таңда бөлшектеп несиелеу мен шағын бизнесті несиелеу сегменттерінде тұрғын үйдің жылжымайтын мүлігі банктің жалпы кепілзат портфелі құрылымының негізгі бөлігін алып отыр, оның үлесі 55,18 пайыз, коммерциялық жылжымайтын мүлік – 6,65, қоймалық жылжымайтын мүлік – 3,93, жер учаскелері – 0,11 пайызды құрайды. Банктегі кепілзат портфелінің үштен бір бөлігін автокөлік, айналымдағы тауарлар және арнайы техника құрайды. Әлбетте, жылжымайтын тұрғын үй мүлігі нарықтағы ең белсенді және сату жағынан алғанда, жоғары өтімді болып саналады. Өйткені, тұрғын үй әлі күнге дейін халық арасында жоғары сұранысқа ие.

— Бүгінгі таңда, жалпы, жылжымайтын мүлік нарығында бағалар бойынша, қандай үрдістерді бақылауға болады?

— Бүгінгі таңда әлемде тұрақсыз экономикалық ахуалдың қалыптасуына байланысты, менің бақылауымша, Қазақстанда да, Ресейде де, жылжымайтын мүлік бағасының тұралауы байқалады, яғни сатып алушылар мен сатушылар жағдайдың тұрақталуын, жақсы кезеңінің келуін күтуде. Жылжымайтын мүлік нарығындағы осындай жағдай ипотекаға да қатысты. Осы орайда, банктерде ипотекалық несиелер беру бұрынғыдай белсенді түрде жүргізіліп жатпағанын айтқан жөн. Бұл ипотекалық бағдарламалар санының, оның ішінде, мемлекеттің қатысуымен жүзеге асырылатындардың шектеулі болуына байланысты. Қорланудың құрылымы мен жеделдігін ескерсек, банктерге ұзақ мерзімге ипотекалық несиелер беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз. 20 жылдық мерзімге арналған ипотеканы рәсімдеу кезінде ипотекалық қарыз құны мен ай сайынғы төлем кейбір қарызгерлер үшін өте ауыр тиіп, көтере алмайтын жүкке айналады. Осы орайда, бір нәрсені атап өткен жөн, біз бірнеше құрылыс компанияларымен келіссөздер жүргіздік, сондағы байқағанымыз, қазір елімізде тұрғын үй нарығы орта тапқа бет бұра бастады, яғни, енді, тұрмысы орташа деңгейдегі отбастарына арналған тұрғын үйлер салына басталды.

— Сонда орта тапқа арналған тұрғын үй қандай болмақ?

— Мәселен, Алматыда жаңа үйдегі, таза әрлеудегі бір бөлмелі пәтер 50 мың доллар мөлшерінде тұрады. Ата айтарлығы, ол үйлер мемлекеттік, Қазақстандық ипотека компаниясы немесе Тұрғынүйқұрылысжинақ банкі бағдармаларының шеңберінден салынған үйлер емес.
Сондай-ақ бір нысаны, шамамен, 40 мың доллар тұратын шағын таунхаустар салушылар да бар. Орта тапқа арналған пәтерлерді ипотекаға сатып алу кезінде алғашқы жарна ең аз сомалармен шектеледі, біз келіссөздер жүргізгенде 10 пайыздан бастаймыз. Төлем мөлшерлемесі мерзімге байланысты – мерзім аз болса, тиісінше, төлем де төмен болады.

— Сіздің банктегі ипотекалық несиелендіру жағдайы қалай?

— ВТБ (Казахстан) Банкіндегі ипотеканың шекті мөлшерлемесі жылдық 12,5 пайыздан 17,5 пайызға дейін өзгереді. 2014 жылғы бірінші жартыжылдықта ипотекалық несие беру өткен жылдың тиісті мерзімімен салыстырғанда 8,2 пайызға артқан.
Осы несилер портфелінің мардымсыз өсуі белгілі кезеңге дейін тапсырыстар көлемінің елеусіз болуы есебінен орын алды, неғұрлым белсенді сатылымдар мамыр айында басталды. Нарықтағы ипотекалық несиенің орташа мерзімі 20 жылға дейін жетеді, біздің банктегі тренд те соған ұқсас. 15-20 жылдық мерзімдегі ипотекалар неғұрлым жоғары сұранысқа ие.

— Девальвация сіздің банктегі ипотекалық несиелердің сапасына қалай әсер етті? Теңге бағамын түзету доллар және еуромен несие алған қарызгерлердің несие төлеу қабілеттілігіне қаншалықты кері әсерін тигізді?

— Девальвация біздің банктегі ипотекалық портфельдің сапасына ешқандай әсер еткен жоқ. Ал тәуекелді валюталық несиелерге келетін болсақ, біз шетелдік валютамен тек валютамен түсім алатын бөлшек киенттері бар және еңбекақысы валютамен белгіленгені туралы дәлелдемесі бар клиенттерді ған несиелендіреміз. Ондай клиенттер бізде санаулы.

— Ресейлік БАҚ Ресейде көптеген банктердегі кепілзатта тұрған пәтерлер туралы ақпарат орналастыратын сайт бар екенін жазуда. Кез-келген ниет білдіруші осы сайтқа кіріп, сол базаны қарай алады екен. Қазақстанда сондай мәліметтер базасын құрудың қажеті бар ма? Банк нарығына қатысушылар осы мәселені көтерді ме?

— Жоқ, біз бұл мәселені талқылаған жоқпыз. Қазір банкетер бұл бағытта дербес әрекет етуде. Менің ойымша, ондай базаны құрған дұрыс болады. Нарықта ипотеканы бірнеше банк ұсынатынын ескерсек, сатып алушыларға ақпаратты әр банктің сайтынан іздегеннен гөрі бір базадан қараған тиімді болады.

— Әлемдік қаржы дағдарысынан кейін Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасы елеулі төмендеп кетті. Соның салдарынан көптеген банктер кепілзаттағы пәтерлерді сатпай ұстап отыр. Осы қаншалықты дұрыс қадам?

— Қазақстанға қарағанда, бағалар Еуропа мен АҚШ-та құлдырап кетті. Қазақстанда бағаны түзету болды, одан кейін бағалар ішінара қалпына келді. Ал банктерге нысандарды төмен бағамен сату тиімді емес, сондықтан олар жылжымайтын мүлікті баға өскенге дейін ұстап отыр дегенге келсек, ол банктің таңдаған стратегиясына байланысты. Өтімсіз кепілзатты ұстап отырған банк қандай зардап шегуі мүмкін? Бұл банк ондай активтерді ұстауға қосымша шығын шығарады деген сөз. Оларды сақтандыру, күзету қажет. Бұл шығындар банк қиындық тудырған кепізатты сатқанға дейін орын алады. Егер банк осындай шығындарға баруға дайын болса, кепілзаттар жақсы күндер туғанша сатылмайды.

— Кепілзатта тұрған пәтерді ипотекаға сатып алуға бола ма және ол қаншалықты тиімді? Ресейлік БАҚ-тардағы ақпарат бойынша, кейбір банктер кепілзаттағы пәтерді ипотекаға бере отырып, қарызгерлерге белігілі жеңілдіктер жасайтын көрінеді. Ал Қазақстандағы жағдай қандай?

— Жоғарыда айтып өттім ғой, қиындық тудырған несие бойынша кепілзатты арзан болса да, дер кезінде, тиімді бағамен өткізген — ең дұрыс жол. Міне, сондықтан барлық банктер артық шығындардан құтылу үшін қиындық тудырған активтерді жедел жолмен арзан да болса, тиімді бағамен тезірек сатуға тырысады. Сондықтан Ресейде орын алған беталыстар Қазақстанның басында да бар. Қазақстанда кепілзатта тұрған пәтерді ипотекаға сатып алушылар үшін мөлшерлеме 1 пайызға төмен болуы мүмкін. Алғашқы жарна немесе мерзім бойынша әдетте қандай да бір жеңілдіктер болмайды. Бірақ ерекшеліктердің болуы мүмкін. Мәселен, ипотека бойынша кепілзатты сату кезіндегі нарықтаға алғашқы жарна орташа есеппен 25-40 пайыз болса, біздің банк әңгімені 10 пайыздан бастауға дайын.