Налоговая реформа изменит стоимость жилья и бизнес-модель строительной отрасли

Сегодня, 10:43

Повышение ставки НДС, отмена упрощенки для подрядчиков и перевод значительной части игроков рынка недвижимости на общеустановленный режим налогообложения приведут к пересборке всей модели себестоимости жилья — а значит, повлияют и на цены для населения.

Вступление в силу нового Налогового кодекса с 1 января 2026 года становится одним из ключевых событий для бизнеса. Реформа, подписанная Президентом Касым-Жомартом Токаевым 18 июля 2025 года, затрагивает все отрасли экономики, но именно строительный сектор окажется в зоне наибольших изменений.

Дамир Мусин, управляющий партнер консалтинговой компании Atlas Partners прогнозирует, какие последствия повлекут за собой изменения для строительной отрасли Казахстана, которая обеспечивает рабочими местами сотен тысяч людей, формирует городскую среду и определяет темпы урбанизации. Эксперт говорит, что запустится целая цепочка трансформации отрасли, которая вызовет как некоторые негативные, так и позитивные перемены.

От льгот — к новым фискальным нагрузкам

Главное изменение — повышение ставки НДС с 12% до 16%. Для компаний с оборотом от 10 000 МРП (39,3 млн тенге в ценах 2025 года) порог обязательной регистрации по НДС снижается вдвое. Такой шаг автоматически переводит тысячи фирм на новый режим, увеличивая налоговую нагрузку на 4 процентных пункта, что прибавит к себестоимости 4-5% от оборота. Дамир Мусин подчеркивает, что такая корректировка затронет не только девелоперов, но и весь производственно-подрядный контур: поставщиков материалов, подрядчиков и субподрядчиков. Каким образом?

НДС впервые вводится на первичное жилье

Вплоть до 2026 года первичная продажа жилой недвижимости была полностью освобождена от НДС. Новый кодекс меняет впервые в истории Казахстана это правило: первичка будет облагаться НДС 16%, а жилье фактически перейдет в разряд обычных облагаемых товаров.

Переходная льгота, которая не предполагает НДС по жилой недвижимости, сохраняется только за объектами, строительство которых начато до 1 января 2026 года. Датой начала считается момент уведомления архитектурно-строительного контроля. Поэтому до конца 2025 года рынок практически гарантированно увидит «скачок» новых проектов — а после 2026-го предложение сократится, так как новые объекты будут автоматически дороже.

Отмена упрощенки для подрядчиков: удар по себестоимости

Еще одно ключевое изменение, по мнению Дамира Мусина, — невозможность учитывать в вычетах по КПН услуги подрядчиков на упрощенке.

Для застройщиков это означает, что 20% стоимости каждого договора с такими подрядчиками превращается в дополнительный налог.

— С учетом того, что 70-85% подрядных работ в строительстве выполняются именно ИП и малыми ТОО на упрощенке, — объясняет эксперт. — Доля невычитаемых затрат может достигать 40-60% стоимости объекта, что приведет к дополнительному росту себестоимости на 8-12% — уже сверх эффекта от НДС.

Исключение вычета по КПН по процентам по крупным займам от банков-нерезидентов (если сумма превышает 10 млн МРП) увеличит стоимость заимствований. Для застройщиков, активно работающих с кредитами, такие новации означают дополнительное удорожание проектов.

Ставка КПН для отрасли не меняется (20%), но на фоне новых требований ее влияние усиливается.

Новые квартиры могут подорожать на 10-15%

Реформа окажет прямой эффект и на потребителей на рынке жилья. Дамир Мусин прогнозирует, что

первичное жилье подорожает на 10-15%: НДС + рост себестоимости.
вторичка останется без НДС и будет на 12-18% дешевле первичного рынка.

Спрос естественным образом сместится на вторичный рынок, где предложение ограничено. Такие перемены создают условия для:

ускорения роста цен,
усиления спекуляций,
дефицита «доступной» вторички.

Эксперт напоминает: подобная динамика уже наблюдалась в Казахстане:

2008 год — переоценка жилья, перегрев рынка, последующий обвал и сокращение сделок.
2014 год — шок после девальвации тенге, резкая пауза в покупках, падение цен в долларах на 20-30%.
2021-2022 годы — массовые выводы из ЕНПФ привели к росту цен на 10-20% в крупных городах.

Текущая ситуация отличается тем, что изменения вызваны не внешними кризисами, а налоговой реформой.

Последствия для экономики: риски замедления

Строительный сектор обеспечивает 10-15% рабочих мест в стране, и это много. Дамир Мусин подчеркивает — важно понимать, что рост затрат может привести к:

сокращению количества проектов,
снижению занятости,
замедлению темпов роста ВВП.

Инфраструктурные проекты (дороги, школы, больницы) также подорожают: госконтракты будут пересмотрены, а бюджетная нагрузка возрастет.

Естественно, колебание числа занятых в отрасли будет не мгновенным, а плавным, и этот процесс можно отслеживать — и нужно контролировать. Государство должно понимать, что означает увеличение числа безработных.

В чем же смысл?

Несмотря на серьезные риски для отрасли, реформа направлена на повышение прозрачности. Эксперт объясняет, что, по оценкам законодателей, новые нормы позволят увеличить бюджетные поступления на 1-2 трлн тенге.

Такой объем средств создает потенциал для новых госпрограмм поддержки:

субсидирование ипотечных ставок,
финансирование инфраструктуры,
развитие доступного жилья.

Фактически государство ужесточает налоговую дисциплину, сокращает долю «серой» себестоимости и повышает требования к качеству бухгалтерского учета, резюмирует эксперт.

Возможный сценарий: сначала ужесточение, затем поддержка

Опыт других стран показывает схожую логику, говорит Дамир Мусин:

В Турции усиление налоговой нагрузки привело к запуску льготных ипотечных программ.
В России после фискального ужесточения появились механизмы субсидированной ипотеки и проектного финансирования.

Вероятно, Казахстан также придет к этапу балансировки: ужесточение требований в 2026 году — затем меры поддержки, если рынок начнет замедляться.

Адаптация или кризис?

В целом очевидно, что реформа 2026 года станет серьезным испытанием для строительной отрасли. Но одновременно она открывает окно возможностей: модернизация учета, повышение прозрачности, пересборка подрядных цепочек, переход к нормированной себестоимости.

Строительным компаниям, по мнению эксперта, уже сейчас стоит:

запускать проекты до дедлайна,
оптимизировать поставщиков,
пересматривать экономические модели,
внедрять цифровые инструменты учета.

Государству важно внимательно отслеживать динамику рынка, чтобы избежать ценового шока.

Если реформа будет сопровождаться продуманными мерами поддержки — бюджет укрепится, отрасль адаптируется, а экономика получит более здоровую и прозрачную строительную модель. Если нет — возможен период замедления и дефицита предложения.