Как курс тенге бьет по стоимости жилья?

Подобная ситуация имела место быть и после январских событий. Тогда часть продавцов пытались продать жилье подороже, однако покупательский спрос задавал свои правила. В январе по республике было совершено 33 365 сделок, по сравнению с декабрем 2021 года этот показатель меньше на 64,9%.

По словам главы федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, около 30% застройщиков пока приостановили строительство. Они ждут, когда курс тенге стабилизируется, чтобы заложить в стоимость квадратных метров новые цены на импортные составляющие.

Что подорожает, а что нет?

— Первичный рынок делится на четыре категории жилья — элитный класс, бизнес, комфорт и эконом. Первые две категории в стоимости будут только увеличиваться — по той причине, что при строительстве подобного жилья используется около 70% импортных материалов. Мы будем видеть корректировку изменения цены в сторону повышения, здесь идет привязка к доллару и рублю.

Что касается жилья комфорт- и эконом-класса, недвижимость этих сегментов в сторону повышения корректироваться не будет. Наоборот, ожидается даже постепенное снижение

Пока мы прогнозируем, что в этом году будет корректировка в сторону понижения цен на 1-2% в месяц.

Это обусловлено тем, что стоимость 3 и 4 категорий недвижимости и так переоценена. На сегодняшний день они являются популярными на рынке первичного жилья.

Влияние курса

— Тот спекулятивный рост, который наблюдался на протяжении 2021 года, будет приходить на свои основные показатели – примерно до значений цен начала 2020 года. Но это будет постепенное снижение, не сразу, конечно.

Понижение ожидаем с апреля, когда изменится порог достаточности использования пенсионных излишков на улучшение жилищных условий. Мы ждем снижения, потому что по большому счету стоимость квадратного метра действительно перегрета

Ермек Мусрепов. Фото: inbusiness.kz

Курсовая разница может оказать большое влияние на рынок недвижимости. Но опыт у нас уже есть: мы не раз проходили подобные девальвации, и пока цена валют не установится, делать выводы рано, — убежден он.

Спрос под вопросом

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Open Development, в свою очередь, считает, что на рынке недвижимости будет корректировка цен в сторону повышения.

— Казахстан столкнулся с проблемами, связанными с девальвацией и нашей национальной валюты, и рубля. Разумеется, основным фактором, который будет давить на повышение цены, является увеличение себестоимости строительства. Важно понимать, что строительные материалы в сегменте комфорт- и бизнес-класса в основном закупаются в России. И цена на них будет расти пропорционально потерянной доли рубля по отношению к доллару.

Все это будет давить на стоимость реализации. Потому что девелопер не может работать в убыток. Другой вопрос, если застройщик поднимет стоимость, найдутся ли покупатели — население же не стало богаче

Девальвация и инфляция способствуют росту цен на продукты питания, откладывать на жилье получится уже не у всех. Поэтому увеличение цены должно быть умеренным: девелопер не должен прямо пропорционально переносить на цену все издержки, связанные с девальвацией. К примеру, если девальвация произошла на 20%, поднимать цены можно лишь на 12-13%.

Рынок диктует

— Но ведь многие застройщики поднимают цены объекты построенные до удорожания цен на строительные материалы…

— Если бы застройщик строил только один объект и по завершению зафиксировал бы прибыль, это одно дело. Но, как правило, застройщики работают по другому принципу: доход, который они получают от старого проекта, инвестируют в новый проект. Чтобы запустить новый проект и быть более конкурентоспособным, им приходится поднимать стоимость по существующему проекту. Поэтому увеличение цены на старые проекты более плановое — не такое пропорциональное. А вот на новые проекты в течение двух недель мы видим серьезное повышение цен, на 8-12%.

— Ну может они надеются на россиян как на покупателей, которые в связи с новыми санкциями, наложенными на Россию, стали больше интересоваться приобретением недвижимости в Казахстане?

— Действительно, у Казахстана сейчас есть уникальная возможность стать неким хабом для притяжения новых людей и привлечения нового бизнеса. Особенно это касается Нур-Султана и Алматы. Потому что в России жизнь будет все больше ухудшаться. Скорее всего, этот негативный для них тренд будет сохраняться еще долгое время.

Вячеслав Лазарев

В связи с этим международные бренды тоже будут пристально присматриваться к Казахстану. Главный вопрос в том, воспользуется ли этим шансом наше правительство и создаст ли законодательные условия для этого? А если, к примеру, в Нур-Султане к естественному приросту добавится дополнительно 50-60 тысяч человек в год из России и Украины, это усилит и спрос на недвижимость. Тогда это еще дополнительно подстегнет рост цен.

Другие факторы

— Как повлияет повышение Нацбанком базовой ставки до 13,5% и закрытие программы изъятия пенсионных излишков на спрос населения на приобретение жилья?

— Здесь мы должны понимать, что более 70% всей ипотеки в Казахстане проходит не через коммерческие, а через государственные банки. Более 50% из них — это «Отбасы банк», остальные 20% — программа «7-20-25» и другие госпрограммы, по которым ставки еще не пересматривались.

Поэтому пока фактор влияния базовой ставки не имеет критического характера, потому что коммерческой ипотеки у нас очень мало. Но если ввиду этого будет изменение госпрограмм, конечно, это ухудшит возможность нашим потребителям для приобретения недвижимости. Что касается увеличения порога достаточности для снятия «пенсионки», это может негативно сказаться на спросе.

— Ожидаете ли вы роста цен на вторичном рынке недвижимости?

— Цены на «вторичке» будут подтягиваться за «первичкой». Возможно, чуть медленнее. Но, как правило, рост цен затрагивает все категории жилья.