Стоимость нового жилья растет на фоне падения ставок по ипотечным кредитам

Октябрьское повышение цен стало рекордным за последние почти 4 года. В предыдущий раз так быстро стоимость новостроек росла в январе 2016 (1,6%). Тогда это случилось на фоне резкого падения курса тенге и последовавшего ажиотажного спроса на недвижимость. Сейчас в формировании цен главную роль играют другие факторы

Почему растут цены?

Значительно повысился спрос на ипотечное кредитование. По данным Нацбанка, в январе-сентябре 2019 банки выдали ипотечных кредитов на 581,3 млрд тенге. Это на 70% больше, чем за аналогичный период предыдущего года (341,2 млрд). Этому способствовало улучшение условий ипотечных программ. Если в первом полугодии средний процент по ипотеке был не ниже 9, в сентябре он опустился до 7,8%.

При этом значительный объем выданных кредитов приходится на два мегополиса республики – Нур-Султан и Алматы. В южном мегаполисе предложение пусть и не сильно, но растет. Так, за 9 месяцев введено в эксплуатацию 1,36 млн кв. м жилья — на 2,8% больше, чем годом ранее. В столице же заметное падение: 1,2 млн кв. м, — на 34,1% меньше, чем по итогам III кварталов 2018 года.

Таким образом, складывается следующая картина:

спрос на новостройки есть, но темпы ввода нового жилья заметно отстают

Отсюда и рост цен.

В январе-октябре стоимость квадратного метра в новостройках Нур-Султана выросла на 7,7% (в октябре – на 1,9% — и это максимум с января 2016), Алматы – на 7,2% (2,6% — наибольший рост как минимум за 4 года). Это выше среднереспубликанского показателя, который составляет 5,1%.

Но цены на новостройки ползут вверх не только в крупнейших городах республики. Стоимость квадратного метра нового жилья второй месяц подряд увеличивается:

• в Кокшетау (+ 0,6% в октябре);
• Уральск — за месяц на 10,3 тыс. тенге (до 166,4 тыс.);
• Павлодар – на 7,6 тыс. (до 185,5 тыс.);
• Семей – на 8,2 тыс. (до 212,9 тыс.).

Денег у населения стало больше

Впрочем, повышенный спрос со стороны населения отражает не только ипотека. В целом растет и общее количество сделок, в том числе и на вторичном рынке. В октябре продано 31,1 тыс. квартир и домов – больше в этом году было только в июле (32,5 тыс.).

Всего за 10 месяцев количество сделок с жильем превысило 266,3 тыс. единиц — на 21,4% больше, чем годом ранее. Наибольший спрос на жилье Алматы (+33,3% к январю-октябрь 2018) и Нур-Султана (+ 14,7%).

Но все это вряд ли стало бы возможным без роста благосостояния населения. По официальным данным, в третьем квартале 2019 года средняя заработная в Казахстане составила 191,1 тыс. тенге.

Средняя зарплата в Нур-Султане растет вдвое быстрее, чем в целом по стране

За год она увеличилась на 18,1%. Годовая инфляция на конец сентября составила 5,3%. То есть средняя зарплата казахстанцев растет в 3,4 раза быстрее, чем цены.

Наконец, еще одна причина дорожающего жилья — рост цен на стройматериалы, инструменты и работы. Впрочем, строительная отрасль затрагивается относительно несильно: за 10 месяцев здесь цены выросли на 1,3%. Строительные растворы, как и некоторые отделочные материалы, в среднем по республике и вовсе подешевели. Зато, к примеру, плиты перекрытий стали дороже на 4,3%, трубы – на 4,1%, провода и кабели – на 3,4%, цемент – на 3,4%, песок – на 1,5%.

Как реагирует вторичный рынок?

Рост цен на новостройки провоцирует и подорожание вторички. В октябре средняя стоимость перепродажи благоустроенного жилья в очередной раз увеличилась – это длится уже 19-й месяц подряд.

В октябре цены выросли на 0,7% (до 198,7 тыс. тенге). Год дорожает вторичное жилье на рынке Алматы (в октябре – 0,4%). За это время цена квадратного метра выросла на 24,3 тыс. тенге (до 366,6 тыс.). Наблюдается этот процесс и в других городах. Так, в октябре стоимость увеличилась

• в Шымкенте — на 0,9% (до 218,2 тыс.);
• в Костанае – на 1,5% (до 192,6 тыс.);
• в Кызылорде – на 4,2% (до 144,7 тыс.);
• в Павлодаре – на 3,6% (до 163,6 тыс.);
• в Семее – на 1,4% (164,9 тыс.);
• в Таразе – на 1,2% (до 182,4 тыс.).