Как правильно застраховать квартиру?

Нужно ли страховать недвижимость? Если у вас дом, то всё более или менее понятно. А если квартира в многоэтажке? От пожара или затопления соседями — можно?  Если можно, то как? А от землетрясения в Алматы? Много вопросов. Сегодня мы поговорим о страховании недвижимости со страховым омбудсманом Виталием Веревкиным.

— От чего вообще страховать квартиру. От риска, от пожара или от ДТП?

— Правильный вопрос вы задали. Самый распространенный риск, от чего мы хотим застраховать свою недвижимость, пожар. Помните барахолку и другие пожары. Хорошо, если в договоре написано – любой пожар. А пожар вследствие чего? Кто-то поджог, неосторожное обращение с огнем или вас как страхователя-клиента страховой компании либо третьих лиц. Или это просто хулиганы и вандалы кинули вам…

— В договоре имеет смысл расшифровывать все это или просто ограничиться словом пожар?

— Если вы ограничитесь словом «пожар» и ваш страховщик с этим согласиться, то это хорошо для клиента.

— Мы с вами на стороне клиента.

— Не спешите с выводами. Я сталкивался с таким договором, когда страховщик сказал – дайте документы, вследствие чего произошел пожар. А зачем вам причина? Сам пожар уже является страховым случаем. То есть наступила некая коллизия, на решение которой ушел год.

— Страховщик страховался от порчи имущества вследствие самоподжога.

— Докажите, что вы не сами подожгли. Если быть конкретными – покажите почему этот пожар произошел. Поэтому лучше, если вы зафиксируете это в договоре. Как ранее я говорил, есть основные три группы риска – природные, техногенные и противоправные действия третьих лиц. В следствие чего может загореться домостроение? Молния ударила — на дерево перекинулось и понесло. Огонь перекинулся с соседнего помещения — в частных домах часто бывает, потому что близко стоят.

— А если ребенок спичками играл?

— Тоже нужно указывать. Неосторожное обращение с огнем. Очень интересный риск – короткое замыкание электропроводки.

— По-моему, часто бывает.

— Где-то может быть исключением, где-то нет. Но нужно оговаривать, потому что вы въезжаете в новый дом – вы хозяин. Вы покупаете в том виде как есть и не знаете насколько там качественная электропроводка. Я хочу, чтобы мой дом был защищен. Об этом тоже можно договориться.

— Перед тем, как заключать договор, будут проводить инспекцию? Проверят проводку?

— Компания проведет проверку, если это не коробочный продукт. А если вам продали готовые риски, то вы понимаете на каких условиях. Если вы хотите хорошее качественное страхование, то конечно, с осмотром. Давайте вернемся к группам риска. Бутылку кто-то кинул или фейерверк попал в новогоднюю ночь. Природные пожары – степные пожары, например. Пожар из-за попадания водопроводной воды. У нас есть два вида водоводных систем и один вид отводных. Это горячая и холодная вода, пожарные спринклерные системы и канализация.

Я видел дом, где в грунтовый вход просто пошла вся масса из канализационной трубы — это бактериологическая бомба

Если вы понимаете, что в вашем доме или квартире центральная канализация на нижних этажах, то это риск тоже интересный. Залив цокольного этажа (Нечасто происходит) – это не то что косметический ремонт, там дезинфекцию проводить нужно будет.

— Иногда люди даже не представляют, отчего можно застраховаться. Не хватает фантазии и опыта. На какой сайт зайти?

— Это сайты страховых компаний. Перед тем как что-то купить, вы имеете какое-то представление об этом. Мы разбирали спор с женщиной в годах, которая застраховалась от залива. Я понимаю, что мои соседи сверху – не самые богатые. Понимаю, что моей пенсии на ремонт не хватит. Я хочу себя обезопасить и застраховать квартиру – не в смысле стены и потолок, а отделка дверей, дорогие полы.

— Обои, мебель. А мебель тоже в этот договор входит?

— Мебель – это движимость. Она бывает входит, бывает не входит. Опять же мы должны понять, чему подвержено ваше имущество. Понятно, что квартиры — это заливы, пожары, и еще и в Алматы — землетрясения. Сложно в Алматы, особенно в нижней части города, рассчитывать на падение летающих пилотируемых объектов. Сложно рассчитывать на лавины и извержение вулкана. Хотя иногда в договорах я встречаю такие риски.

— Хорошо. Можете привести в пример какие-то уловки страховых компаний? На какой именно пункт обратить внимание?

— Смотреть, как расписаны риски. Второе – порядок определения страховых выплат. Беда большая, что у нас есть обязательное страхование автовладельцев. Там есть некий порядок урегулирования страхового случая. Там нет прямой логики. И этот кривой порядок работники страховых компаний автоматом переносят на все.

— Но квартиры и машины – разная беда.

— Я понимаю. Должен быть четкий порядок – кто что делает в каждом страховом случае. Это очень важно, потому что важно составление акта осмотра. Это одна из сакральных вещей.

— Предположим нас залило.

— Залило горячей водой. Лучше сразу позвонить в страховую компанию, чтобы они посмотрели. Поверьте мне, сразу вы можете не заметить повреждений.

— Акт составляют в присутствии страховщиков?

— Вы, страховщик, КСК.

— Я видела, что не обязательно страховщик, а комиссия КСК, соседи и еще кто-то.

— Требования по договору вы будете предъявлять страховщику. Следовательно, он должен знать, на основании чего он будет платить. Нужно составлять акт. Сразу вы не увидите повреждений.

— Только масштаб.

— Нужно отметить, что было затоплено, даже если вы не видите повреждений. Вы понимаете, на ламинат иди дорогой паркет вылился кипяток. На стене, на деревянных панелях — следы воды. Просто зафиксируйте это.

— Фотографиями?

— Да. Потому что, когда все это начнет высыхать, будет рассыхаться и вздуваться. И тогда вы повторно вызываете страхового агента и уже по факту вздутия пишите эти повреждения.

— И оценивать стоимость?

— Да. Заливы чем коварны? Вроде все стекло, высохло и ничего не видно.

— Оценка начинается. Вздувшийся паркет. Где гарантия, что страховая компания не позовет дядю Ваню, его собственная компания, аффилированная со страховой… Чеков-то нет никаких.

— Почему нет?

— Вы сделали ремонт, и что — будете хранить чеки всю оставшуюся жизнь?

— Вы предварительно на основе имеющихся повреждений, вызываете строительную бригаду.

— Какую?

— Любую.

— Она не должна быть сертифицирована, лицензирована?

— В договорах я видел, что ущерб определяется на основании документов, предоставленных страхователем. Счет на ремонт квартиры с чеками на стройматериалы из магазинов — это не редкость. Наоборот, когда вы уже сделали и на пороге появляется непонятный оценщик, то нужно задать вопрос: А что не в порядке с моими документами? Были представлены все документы. Кстати, важная деталь, на которую нужно обратить внимание – замеры. Они делаются из рук вон плохо. По одной документации нам пришло, что высота 2 м 70 см, а клиент говорит, что у него 2 м 90 см, а квартира 80 кв. м. Посчитали – там еще определенная сумма. Приготовьтесь к осмотру – возьмите рулетку, щелкайте все на телефон. Позаботьтесь, чтобы размеры были указаны правильно. Мы рассматривали случай, нам пришлось выезжать и все перемерять. Вот по документации:  какая документация? На высоту потолков документации нет.

— В моем техпаспорте на квартиру, когда я делала перепланировку, выяснилось, что из существующих 5 окон, в техпаспорте только одно. А я-то ни разу не посмотрела. Так что легко.

— То есть при составлении акта осмотра потратьте лишний час на замеры. Пример из жизни. Не можем свести концы с концами, как говорят бухгалтеры,  13 кв.м. кухни куда-то делись. У одного оценщика есть, у другого нет. Оказалось, это кафельная плитка. Она никуда не делась. Приехали – замерили – не 13 кв. м, а 10. Прежде всего — замеры и осмотр.

— От оценщика страховой компании можно спокойно отказаться?

— Опять же нужно посмотреть условия договора. Я работал с договорами, в которых написано, что ущерб определяется на основании счетов, и стоимости материала. А потом вдруг появляется оценщик. А оценка в соответствии с условиями договора делается только в случае спора по делу. Значит, случай был урегулирован неправильно. То есть стороне договора нужно было заявить спорные позиции. Мы не согласны с этим и этим. Мы готовы пересмотреть и привлечь третью сторону. Вопрос урегулирования страховых случаев – тоже очень интересный. Нужно понять — как.

Ладно, вы не прочли, когда подписывали, но хотя бы прочтите, когда случилось

— Давайте поговорим о страховании недвижимости, взятой в ипотеку. Это всегда обязательное условие. Оно и понятно. Банки страхуют финансовые риски. В случае возникновения страхового случая, страховая компания платит банку. А человек остается ни с чем. Правильно? Если хочешь получить какое-то возмещение, нужно заключать второй договор. Правильная логика?

— Правильная отчасти. Такие договора есть. Но есть и другие условия. Зачем банку эта недвижимость?

— Он получил компенсацию. Чаще всего стоимость компенсации равна стоимости основного долга или кредита.

— Не всегда.

— Чаще всего так и страхуют – остаток основного долга.

— Если страхуется остаток основного долга, то это очень дешевая страховка. В этом случае нет смысла экономить. По недвижимости суммы премий не такие большие. Для средней квартиры в Алматы это 30-50 тысяч тенге. В год это не такие большие деньги.

— То есть можно сделать договор, где выгодно и банку, и владельцу?

— Там нужно смотреть и договариваться с банком. Повреждения квартиры это в 90 % случаев – повреждение отделки. Зачем банку деньги за эту отделку? Предмет залога остался – квартира есть. Нужно просто сделать отделку. На самом деле, банку нет смысла эти деньги у себя аккумулировать, потому что рисковики в банках не продумывают одну вещь. Чек остается. У человека проблема с недвижимостью, плюс ремонт, деньги ушли за погашение основного долга, но ежемесячные платежи никто не отменяет.

И тогда финансовая нагрузка на заемщика находится за пределами его финансовых возможностей

Есть смысл продумать и посмотреть на проблему с другой стороны. Деньги идут на компенсацию отделки квартиры. Кстати, очень важная вещь, которую забывают в договорах по страхованию недвижимости. Вместо того, чтобы страховать от падения летательных объектов, лучше предоставить возмещение найма альтернативного жилья. Потому что, если что-то случается, это 1-комнатная квартира, нужно вывозить имущество.

— А компании пойдут на это? Это есть в разделах?

— В Казахстане есть компания, которая предоставляет альтернативный транспорт по автострахованию КАСКО. И я считаю, что покрытие найма альтернативного жилья должно находится в договорах. Потому что к ремонту и выплатам добавляется то, что людям еще и жить негде. Нужно жилье нанимать. Когда происходит страховой случай, тогда большие затраты не связаны с восстановлением жилья. Было бы правильным предоставить покрытие по этим расходам. Не полгода, год, а 2-3 месяца. Это будет востребовано. И это правильно. Да, страховка будет немного дороже, но это правильный подход. И он приведет к минимизации рисков, особенно рисков финансовых заемщиков.

— Страховые компании охотно идут на творческие договоры?

— Да. Если клиент хочет обсуждать, понимает, что ему нужно, то это правильно для самого клиента.

— А банки могут требовать от клиента страховаться в аффилированной компании?

— Ограничений и указаний страховаться там-то — нет.

— Если вы берете кредит в каком-то банке и вам говорят – вот сидит страховой агент, он из нашей страховой компании, покупайте там. Насколько это законно?

— Есть понятие свободного договора.

— То есть это незаконно?

— Да. Просто банки скажут, что не будут заключать с вами договор займа.

— Они имеют право так делать?

— Имеют. Могут заключать или не заключать.

— А какое право они имеют отказывать в заключении договора займа на основании того, что ты не купил страховку, которая, например, дороже.

— Они могут сказать, что наши риски с обеспечением залога не покрыты — мы не будем, или предоставим вам условия дороже.

— А как часто встречаются такие случаи?

— Когда люди покупают автомобиль или недвижимость, глаза горят, и про страховку мало кто вспоминает.

— То есть имеет смысл спросить. А можно ли в другой компании?

— Нужно спрашивать. А можно в другой компании? А можно поменять условия договора? А можно предусмотреть дополнительный риск, который нужен мне? Если вы все равно будете платить деньги за эту страховку, то используйте эту ситуацию по максимуму. Почему бы нет?

— Самые частые жалобы, случаи, кейсы, которые вы получаете в вашей практике по страхованию недвижимости?

— Опять же вопросы регулирования и то, что касается вопросов трактовки пожаров. Лучше, чтобы все было по полочкам.

— А вы описание кейсов выкладываете на сайте?

— Только в общем. Я не имею права. Один из принципов страхового омбудсмана – официальность. Я не имею права публиковать ни наименования страховых компаний, ни заявителей.

— Во скольких процентах случаев вы решаете миром спор?

— За 2014 год это было 85 %.

— А 15 % ушли в суд?

— А 15 % это я выносил решение – либо компания должна заплатить, либо не должна. В суд уходят не более 2 %.

— И к вам может обратиться…

— Любой потребитель, у которого есть проблемы со страховыми компаниями. Но опять же, у меня существует соглашение с 15 компаниями по добровольному страхованию движимого и недвижимого имущества физических лиц. По этим 15 компаниям – милости просим.

— Спасибо!

Видеоверсию смотрите здесь.